【注意：全文不少字，看完需要耐心。。。。】

雖然這種科普文章寫起來又費力又費時，但是實際上還是有不少人不知道該怎么樣去買個房，這次寫文章我會盡量寫的非常詳細，幾乎每一步要考慮什么我都寫清楚，防止有的人不太懂或者天然呆，而且會把一些案例分析寫進去，供大家參考，其實這樣出文章效率太低，不符合我的風格，但是我想用文章告訴大家我是不會放棄知乎的，盡管我的直播還挺開心的，也沒怎么發預告，但是實際上還是愿意把時間投入到知乎平臺的，也會提升自己的文章質量，不會糊弄人的，這點請放心。

首先，買房子，在沒有其他外力因素的情況下（比如說你欠了錢還不了，黑戶，信用卡逾期嚴重等等問題）你最先考慮的一點是要不要買房子，而不是買什么房子。這點對于我這個中介出身的人來說其實不應該這么講，應該調動客戶積極性，但是實際上大多數人是不適合買房子的，我也不愿意因為這個事情讓大家買房子，沒意義。因此我建議現在這個階段，買房子，一定一定要需求再買，不需求堅決不能買，如果有其他的想法，比如說touzi或者說有點其他的歪腦筋就不用動念頭了，必不可能，房住不炒！！！！房住不炒！！！！房住不炒！！！！請大家大聲念！！！！懂了吧，一定不要有亂七八糟的想法，必然會死無葬身之地，一點不夸張，尤其是有些遠郊板塊，記住，房產是有錢人的玩具，窮人的夢想；文旅盤是有錢人的玩具，窮人的墳場。

如果你真的需要買房子，咱們接下來該說說買房子最關鍵的有一個問題了，預算！

預算這個東西，建議根據自己實際情況而定，而不是根據你家親戚包括別人嘴里的預算而定，我見過太多的客戶，明明自己的負擔很重，還非得買個特別好的房子，就為了面子，完全是劃不來了，要知道一點，你有沒有錢，跟住啥房子的關系確實是有，但是面子這個東西，對于這么大宗資產來說，實在是代價太高，我相信你也用不起，因此建議量力而行。

如果你不知道買多少錢的房子對于你來說是合理的，理論上除了首付來說，最多最多月供不能高于家庭的一半收入是相對而言降低生活品質稍微低一點，還不是影響非常大。當然如果你是奶爸媽媽之類的，為了孩子上學，你可以增加月供，畢竟為了孩子，那就是另一回事。

根據預算，你的房子基本上就能分為你能買個什么樣的房子。按照我自己的經驗來說，80-120萬算是基礎剛需房的選擇，120-160萬算是剛需偏改善，160萬以上已經可以逼近純改善了，200萬以上那就是毫無疑問的改善型住房。

【注意】這是根據普通情況而定，不包括老破小學區房或者極端地區，比如說你去裝備區買個160多萬的肯定是純改善了，或者去北湖買個120萬可能就已經改善了，這個跟地區有一定的關系，僅僅劃分作為參考。

接下來，你就要想想自己的需求，一般最高的需求不是學校就是離單位近，再就是有軌道，這三個基本上是選擇最多的需求，你可以根據實際的情況而定，個人建議還是離單位近或者有軌道更方便一些，學校這個如果是婚房，個人并不建議這么早考慮孩子，孩子上學十年之后，你十年之后能不能換房子都是兩回事（這事跟換車一樣，都說自己能開車開10年，但是沒幾個最后開10年換車的，這種人里面包括我。。。）

剛需盤的需求要看下面這些：

一般在長春，軌道比較發達的區域，，如果只在乎現在就有的軌道，你基本上只能選擇1號線和2號線的房子，2號線的選擇空間大點，房子大部分人還能買得起的，1號線小點，原因是一號線北邊的房子寬城居多，大多數人第一個排除區域就是寬城。。。。南邊新盤還少，選擇空間更少。所以如果想選現在就帶軌道的，不看規劃的話，那就選擇東西向的2號線，目前2號線能靠上的，不是在綠園汽車廠就是在二道，你根據這幾個選擇就可以了。

如果對于快軌輕軌這樣你能接受的話，8號線北湖快軌就是一個不錯的選擇，8號線英才板塊的房子性價比就很高，價格不貴軌道學校都來了。如果輕軌的話，大多數人關注的就是4號線延長線的南臨河街板塊。

總結一下，怕你們看不懂，基本上，你想要個地鐵，現在就能用的，你就選綠園汽車廠和二道就行。快軌8號線顯然就是北湖附近了。如果是規劃的也能接受，那就看看5號線硅谷大街段，或者4號線延長線就可以了。

如果需求最大的要素是學校，很簡單，主力學區多數都集中在外部，高新南，凈月西，北湖，這三大板塊。目前南臨河街和高新南的熱度最高，因為名校扎堆，也不怕多校劃片（說難聽點就是從一個掛牌學校去另一個掛牌學校而已，別激動）由于現在掛牌學校太多，實際上掛牌學校越來越不值錢了，因為實在太多，綠園一個87出名，這家伙全是87掛牌，到了二道就是52掛牌，但是目前看認知度還是吉大師大高，為啥？因為家長啥也不知道，就知道吉大師大好。。。。所以這兩個比較出名，至于學校真的好壞，最好的衡量標準就是考試。不過我之前也論證過學區房的問題，學區這玩意很簡單，學苗很重要，很多學校差不是因為別的，因為學校本身也不好，所以我告訴你們的那句話是金科玉律，學校不是一群優秀老師的聚集，而是一群負責任家長的聚集而已，一個不大點的孩子，他有啥自制力？都用老師管，老師累死也沒用。

總結一下，如果你要是學校的話，問我哪個好，掛牌的都一樣，沒啥好玩意，就那東西，你要是為了面子，你就買個帶吉大師大的就完事了，之后吹水也管用，如果真的為了孩子好，建議找個掛牌的同時多陪陪孩子，多教教孩子，可能比你出去喝酒吹水更有效果。還有，現在當家長的應該跟我歲數差不多，咱們那時候哪有那么多好學校，我朋友一大堆子弟校畢業的，人家也上了好學校，跟上不上好學校有關系，但是你孩子不是那樣的，就是給省二學區房也沒用，多陪陪孩子吧，孩子成長很重要的。至于為啥不說老破小學區房，很簡單，你能買得起老破小學區房你也不會來找我了，自己就知道辦法了，而且可以負責任的告訴你，真正厲害的人都不用學區房，人家一句話或者直接找人就去了，所以不討論這些奇奇怪怪的方案。

如果你既要軌道，又要學校，目前來看最多選擇的只有兩個地區，一個是北湖，一個是凈月西，北湖選擇最多的板塊是英才板塊，凈月西目前最火的是慧澤板塊。英才火的理由是確實是考得還行，加上周邊的房子確實是便宜，基本上一個寬城的價格，就能搞定大開發商的房子，軌道學校剛需房最大的兩大殺手锏都有。凈月西為啥慧澤最火，也很簡單，因為都說這個學校是凈月師大搬過來，就總覺得公立能享受到私立一樣的對待。。。對于這個，我只能告訴你別想的太多，那個學校啥樣我太清楚了，我女朋友就這個學校畢業的，我自己的堂姐也是教育口的，要說這學校真的有那么好也是考試說了算，連個成績都沒有成天吹，別到時候成績出來傻眼了再一頓鬧，犯不上。太多就不說了，自己去想。再次強調一次，一分錢一分貨，花幾百萬買老破小的人應該智商不低吧，你的買房智商也不低，大家都不低，都明白咋回事，只不過自己不承認罷了。

改善盤的需求是什么：

說完因素要說明一個問題，這些因素都是剛需盤比價看重的因素，改善樓盤應該觀察哪些呢？

如果你選擇的是一個改善盤，首先第一個點就得確定自己是不是真的需要一個改善，很多人所謂的改善不過是房子面積大點就是改善，如果真正的改善樓盤，看的絕對不只是面積，而是圈層定位。選擇改善住宅，就不要把剛需盤的邏輯用到改善上，我自己也買得起200萬以上的住宅，因此我個人給買改善住宅的人提個建議，最優先考量的是圈層定位，其次考量的是開發商實力（畢竟很多的別墅區甚至不是大開發商開發的，但是現在這個節骨眼盡量考量大開發商的產品）最后考慮配套，但是信我一句話，真正優秀的住宅，沒幾個是看學校的，這也是為啥我告訴你們買200萬以上住宅別買帶學校的，道理很簡單，能花這個價格買房子的，沒幾個差錢送孩子上私立校的，真正的純改善住宅就沒幾個是帶掛牌學校的，畢竟能買柏翠園的人沒幾個人會問學區是哪里，買個別墅也沒幾個會問學區在哪。但凡一個改善型住宅，成天吹學校，這個項目九成九就達不到純正的改善樓盤。

說圈層，可以舉兩個例子給大家看看，為什么有的小區圈層就不那么出色，在改善住宅里就出了問題。

比如說亞泰華府，這小區定位高不高，我可以負責任告訴你，高！但是，小區的面積段實在是太復雜，房子的類型也很雜，有小高，有洋房，有別墅，這樣的小區就會出現一個問題，什么問題？圈層不純粹，高低不均衡，這樣的小區圈層定位就很難拔高。再舉一個例子就是力旺格林春天，這個小區里面有個園中園，園中園單獨一個園區鎖著，你知道這樣的住宅最容易出什么情況嗎？被人家當動物園，沒啥事都往里面看看，為啥？不圍起來，體現不出我尊貴，但圍起來就容易被人家看猴， 我的一個客戶就非常苦惱這個問題才換的房子，所以不要買那種跨度非常大的改善住宅，建議購買面積段差距不大的那種，畢竟你買150平的房子，哪怕別墅區來了你也不會多去看看，因為你也不會比他差太多。

說了這么多，改善小區怎么看？其實面積段就是一個硬性條件，雖然不是所有的改善小區起步面積都高，但是起步面積非常高的房子肯定不會定位低就對了。面積可以決定下限。區域也是一個很重要的點，畢竟你在范家屯再改善的樓盤也比不了高新和凈月的高端樓盤，因為很簡單，區域的定位就不會很高，這就是為什么圈層和定位對于改善住宅那么重要了。

將剛需改善因素說完，你確定你買房子的標準了，還有一個很有意思的點，那就是上面提及了一句的面積還有戶型。

目前剛需房最喜歡的戶型都是大兩室和小三室（當然小兩室如果戶型做的出色也有人喜歡）改善就五花八門了，大三室和四室都是比較受歡迎的。面積來說，80-110左右是剛需最喜歡的面積段，戶型做好不難，精致度也高。改善就是越大越好了。戶型這個問題我有專門的文章大家可以看看，戶型是最有意思的話題，這個問題沒幾個自媒體會講，我講了。

我就是瑞瑞：長春的房屋格局知多少15 贊同 · 0 評論文章

目前大家的認知來說，剛需房是在戶型好的情況下，面積越小，功能分區越多越吃香，說現實點就是屋子多越吃香，同等功能分區數量的情況下，戶型好的情況下，面積越小越受人歡迎。

現在大環境趨勢，大面寬短縱深的房子比較受歡迎，因為可以避免中間位置失光，使得受光面增大。當然，有的人就喜歡縱深深的房子。。。這就蘿卜白菜各有所愛了，不過建議大家購買新式戶型。

這些都確定好了，就得開始看你去哪里買房子了，就是所謂的地段，由于配套是綁定著有些地段的，如果你對于某些配套感興趣，肯定就會被綁定某些地段。以2023年年末情況，長春的大環境來說，基本可以分為東南西北四個大區域，之后會有無限制的小版塊。

請注意這句話！！！！！長春人是少數城市認板塊不太看重環線。所以在長春買房子，經常會出現離市區很近，但是房子賣不上價格的情況，長春認某些板塊。

簡單介紹下長春的區域情況：

東部：主要包括二道，經開這兩個區域，二道又包括很多的板塊，比如說蓮花山就算在二道里面。經開就比較簡單，也有人把離卡倫近的部分叫經開北，不過基本沒人去那里買房子，因此這個區域關注度不高。

二道主要關注點基本都在二道核心區域比如說東盛大街吉林大路那片，再就是首付分期等政策高地八里鋪板塊（就是中介說的所謂三環邊上。。。）再就是蓮花山政府板塊（就是所謂的蓮府板塊）

經開就簡單多了，基本上樓盤也不多，關注度也不是非常高，因為既不是教育高地也不是軌道非常便捷的區域，以原地購房的人群居多。

北部：主要的部分是寬城和北湖，寬城是剛需最容易上車的地區也是被重傷最多的區域，由于居住情況一般，加上區域定位不高，被不少人嫌棄，但是實際上卻是煙火氣最足的地區之一，而且物價也比較低，房子價格不貴量又足；北湖作為后起之秀，占據國家級新區的美名，但是后續乏力，不過由于基礎建設配套已經大部分落位，居住沒有問題，而且大開發商產品較多，軌道學校如果選擇英才板塊也無壓力，算是剛需要素比較全的地區，上車也很合適。

西部：綠園和汽車廠板塊是核心，綠園的房子差異化很大，綠園靠里面的房子價格較低，但是靠近朝陽或者是寬城的有些區域反而價格會高一些；汽開區由于板塊特殊，人口流動性不大，多數都是就業購房，所以房價一直以來不高也不低。

南部：

又叫南城，一般可以分為三部分，高新，南部新城，凈月三部分。

高新又分老高新和高新南，凈月又分很多的板塊，比如說南臨河街的凈月西，包括稍微靠外的奢嶺板塊。

【注意】南部新城算南關

城中心：

朝陽和南關，一直是老城區的代表，價格也是水漲船高，尤其是朝陽的南湖紅旗街板塊，一直以來都是抗價天花板，長春房子嘩嘩掉，它反而逆市上揚，瘋狂漲價。但有些小的部分也算作朝陽了，比如說富鋒鎮。還有永春。

區域簡單說了以后，再說說目前比較火的幾個板塊。

北湖：之前講過了，剛需盤上車配套比較齊全的地方，缺點是他在北邊。。。。因為之前透支板塊價值暴漲，現在價格回歸合理。

南湖紅旗街板塊：長春房價數一數二的區域，也是長春公認的抗價最強地區，房價不合理程度高，但是很多人比較認，配套最齊全的區域沒有之一。長春有不少豪宅都在這個區域，比如說大家都知道的柏翠園和南湖一號，還有長春房價天花板南湖灣（別提翠泉源，你能住進去算贏。。。）

高新南板塊：教育高地，優點就是掛牌學校多，而且都開學了，而且距離西城不遠，有消費能力，因此區域發展主要靠學校，但是軌道能力匱乏，硅谷大街雖然有軌道，但是很多樓盤太遠夠不到，硬傷是交通，公交也很少，沒車就別買這個區域。

南部新城：由于離市政府比較近，加上大力宣傳，選擇的人也不在少數，軌道交通也有一定規劃。

南臨河街：包括一部分凈月西，還有一部分南部新城的房子，優勢是雙軌，凈月西的優勢是雙師學校。

說完區域板塊，再說說房子類型吧。

房子類型大家常見的基本只有三種，大高，小高，洋房。超高層也有，但是因為太少，不做展開。

你可以不知道定義，因為這玩意定義各有各的說法，目前大多數住宅18層左右的都是小高，當然也有19層的（因為有的房子容積率高，層高降低到2.8可以得到一層，我一說這個話，萬科羞愧的低下了頭，華潤和中海也若有思索）一般20多層到33層（有的樓也到35層）被稱之為大高（有的開發商怕大高影響賣房子，會說是高層，不說大高）洋房的定義最難，因為現在純正的洋房太少了，理論上洋房的全稱是退臺洋房，退臺洋房首先得有退臺。。。很多房子說自己是洋房，根本就沒有退臺，這種的嚴格意義上叫多層加了電梯。。。但是沒辦法，由于容積率等因素限制，6層帶退臺的房子（理論上這才是洋房）往往只可能在很少的區域才能看到。實際上這玩意用樓高限制的，怕你們看不懂，就用樓層說了。

這就是退臺。

理論上，大高層價格較低但是容積率偏高，居住舒適度不高（頂級豪宅那種的例外，比如說壹湖國際。。。）小高的普及型最高，看的最多，最常見，既符合現在大部分容積率，又不至于大高那么讓人不舒服；洋房受眾最大，但是沒辦法，由于容積率的限制，現在洋房越來越少，尤其是純洋房的小區，全長春市現在都不多，即使出現也是價格不菲。

這時候又提出一個概念叫容積率，你可以不懂，簡單說說，容積率大概就這個意思。

舉幾個例子，目前長春，大部分的純小高層住宅，多數容積率都是2左右，如果純洋房的小區多數容積率必須達到1.2左右，比如說中海橡樹園和云麓公館。如果高一些就得混一部分11層左右的，比如說龍湖景粼玖序就存在10多層的房子，都是被容積率鬧得。

很多東西都影響容積率，比如說多了一部電梯，或者多了個獨立電梯前室，都會影響容積率。

想完這些，你基本就知道想買個大概什么樣的房子了，這時候就會有一個最尷尬的問題擺在面前。新房和二手房選哪個？

以現在新房倒掛市場來看，同檔次新房比二手房便宜，所以建議考慮新房，二手房不是不行，只建議考慮兩種，一種是倒子房，一種是稀缺性很高的新房做不到的住宅，具體原因我在這個問答里面第一個第二個就說了。

我就是瑞瑞：2023年長春新房二手房問題解答2457 贊同 · 0 評論文章

說完這些，我就推薦一些區域的房子吧，避免大家可能找不到方向。

凈月：凈月西的話，基本上買哪個都不太踩雷，只要是大開發商都差不多，尤其是慧澤板塊，哪個便宜哪個政策好買哪個就行。建議考慮保利朗閱或者打骨折價格的龍湖舜山府（原價格就算了。。。。）洋房可以考慮招商的洋房做的不錯。如果是純改善的話，建議考慮天澤大路板塊的，比如說龍湖景粼玖序，或者看看二手房的華潤凈月臺。

二道：基本上大多數新房集中在三個板塊，蓮府，八里鋪，東盛大街吉林大路，建議購買最后一個，因為位置優越，而且配套齊全，大開發商價格也不過分，比如說萬科榮光路59號，或者明年開的旭輝都薈榮光。八里鋪板塊房子眾多，四大難兄難弟組合里面，目前比較建議龍騰香格里和德輝首府，這兩個用材用料好一些。蓮府板塊由于遠郊整體頹勢盡顯，建議考慮性價比高的，比如說睿德錦繡山河之類的，如果你覺得力旺林溪湖不貴的話考慮這個也可以，畢竟蓮府板塊是少數遠郊板塊有軌道規劃而且有學校的區域，所以價格自然也不便宜。

經開目前能選擇的房子不多，熱度最高的無非就是中海錦城和保利時光印象這兩個貨，他們兩個產品太像就導致沒啥差別，如果考慮建議哪個便宜買哪個；如果對于首付分期比較看重，富騰觀天下也值得考慮，開發商也算是良心開發商。

寬城的話，如果不是非得買現房，只推薦兩個小區，一個是萬科時代都會，一個是華潤的榮華府，都屬于產品力比較強的項目， 尤其是榮華府，價格不貴性價比高。

北湖目前屬于大開發商排隊坐，任君選擇的局面，龍翔廣場板塊的萬科金域藍灣華府都是不錯的選擇（毛坯）如果要是英才板塊，你可以考慮華潤公元九里，或者萬科溪望的特價房。

南關目前分南部新城和老南關：老南關最典型的代表就是萬科翡翠濱江，雖然房子本身房子容積率也不低，也有不利因素高鐵，但是畢竟是老南關，這地方萬年都不出一塊地，也是妥妥的城區。畢竟同樣是老南關的華潤中心價格就是2W起步。南部新城選擇就很多了，比如說用材用料不輸給嘉惠偉峰的南溪虹著，寶豐閣的又一力作，物業和用料幾乎無可挑剔。八一水庫邊上的華潤大江玖悅也是剛需不錯的選擇，價格實惠量又足；華潤的紫云府四期紫境性價比也很高，升級了裝標，價格也不貴，改善性價比比較高的選擇。如果你不介意大高層，壹湖國際也是個不錯的選擇。南臨河街南關部分的幾個兄弟里面，最受歡迎的就是寶裕悅瀾灣和豪邦錦上，都是用材用料不錯的項目，位置也受人認可。

綠園幅員遼闊，能稱得上選擇的房子非常多，也有很多不錯的項目。中海潤德公元上城的70平電梯洋房，至今仍然是最佳小面積洋房；西站板塊的保利閱云臺三室做的也很不錯；靠近寬城的中海云麓公館，除了位置有人有爭議，但是二環大開發商純洋房的小區僅此一個，稀缺性就已經占了上風。中海同心湖境也是銷量不錯，尤其是洋房，幾度搶斷貨；華潤中央公園一期二期也是刷新老綠園沒有高端住宅的印象。

朝陽就不推薦了，真正的老朝陽的房子價格溢價太高，新朝陽比如說富鋒鎮和永春短時間發展不起來。

汽開由于地理位置因素，因此工作住房選擇這里的多，房子本身不多，目前萬科的公園都會賣的不錯，戶型很好全系帶陽臺價格不貴；西宸之光配套更有優勢，V盟薈也開業了，小面積更建議選擇這個。如果差錢現房就選旭輝理想城，想上學就選中鐵逸境（雖然我不是很推薦這個樓盤，除了你就得要個掛牌學校）

高新：項目較多的區域，老高新選擇空間也不算小，高新容園的大面積可以考慮（因為小面積戶型設計實在是太差）如果對于品味有點要求，看看龍湖云頌的160 180也不錯；如果對于小面積比較癡迷，可以看看晰晰尊府89三室；龍湖天璞做的也不錯，如果能買特價房也是不錯的選擇；喜歡軌道學校大開發商就選龍湖昱城；如果對掛牌學校感興趣這幾個都可以：嘉惠燕京府也降價了，可以考慮考慮（某人說燕京府不講價。。。呵呵）慧谷新城位置好配套好，不介意之前爛尾可以考慮；圖便宜性價比高可以考慮考慮龍湖中鐵建云璟，華潤長安里，中海橡樹園；圖質量好可以看看高新君園。

講完這些，我再給買房子幾個建議吧，雖然很多我都提及過，盡量還是說說吧。

1.房子就是一分錢一分貨的東西，永遠不變的鐵則，所以你問我貴的便宜的選哪個我肯定告訴你選擇貴的，錢不撒謊的。

2.選擇房子的時候可以帶軍師給你作參考，但是建議選擇跟你沒啥利益關系的，比如說你找人家借錢，再讓人家給你看房子他要是能讓你買上房子算我輸。

3.選擇房子別問會不會掉價，如果怕這個就別買，不買肯定不掉價不吃虧。

4.大開發商目前還是推薦的，盡管也翻車，但是至少能給你交房下證，總比不交房那幾個貨強吧。關鍵現在大開發商不貴啊。

5.買房子找不找中介渠道的，建議你還是找一下，現在傭金不少都挺高的，商量商量，都分點挺好的。當然你可以找我。

6.房產最好別跟學區掛鉤，除非你只為了上學，因為學校目前算是最不之前的因素了，因為太多，不值錢。

7.掛牌學校都一個樣，真正的好學校是那些私立校和頭部公立校，還是那句話，花幾百萬買老破小的人也不是傻子，你也不是，大家自己也都知道咋回事。

8.別想著touzi，房住不炒！！！！！這年頭還有人敢玩這個，真不怕死。

9.遠郊板塊短期緩不過來，什么硅谷大街通車直接把直播搞到售樓處，瘋狂賣人家房子，真不怕下地獄，什么通車就能帶來什么，腦子咋想的？給你多少錢？遠郊板塊短期沒希望的，因為市區的房子也不貴，有城區的房子不買，買遠郊？你工作在范家屯去買沒意見，有幾個是這樣的？

10.房子按需購買，別超綱，而且權衡自己的財力和能力，住那里也是鬧心，就像我姐夫一樣，后來住了幾天富人區，一去買東西，一看物價當時就傻眼了，別搞成這樣不太好。

詳細問題詳細分析吧，祝大家都買到好房子。