哈嘍大家好，我是血拼哥！

最近有想要上車的剛需朋友們咨詢買房問題：

“北京主城區(qū)，總價350萬二手房，首付35%嗎？123萬首付是不是就夠了？”

“老婆小嗎？可能不是，首付應(yīng)該在41%—42%，另外你月供能承受多少呢？”

“月供8000是極限！”

啥？北京主城區(qū)？月供不超過8000？——這，恐怕很難。

咱們剛需置業(yè)，一般最大的難題是首付，所以總是覺得首付湊齊了，是不是就能定格上車看中的房子？

其實買房一定要打出富余量，因為除了首付，你還要操心準備這些費用！

1、月供其實并不少，做好1萬打底的準備。

很多朋友掏空腰包上車后才會發(fā)覺，買房子首付只是開始，月供才是永恒。

因為從本質(zhì)上說，剛需買房就是在買長期負債，關(guān)鍵在于怎么運轉(zhuǎn)好資金，家庭資產(chǎn)配置一定要分配穩(wěn)妥。

月供是現(xiàn)金流，對于剛需買房人而言，月供同樣是生死的界限，不可不慎！

若月供占比過高，對家庭生活的維系都造成極大挑戰(zhàn)，有可能造成銀行不良貸款。

因此，實際上在付了首付之后，每個月所支付的月供，也是一定要去評估的。

至少要知道，當下北京房價對應(yīng)的月供，到底是什么行情？

下面我們就以北京各片區(qū)總價350萬左右典型的新盤來看，分析一下它們的首付和月供成本。

以首套首付，25年還款期限，按利率5%的純商貸來計算，首付和月供成本如下（混合貸月供會少一些）：

再來看看總價350萬二手房情況，就以主城區(qū)滿五唯一且樓齡在15年以內(nèi)的商品房標準，血拼哥在各個片區(qū)找到了以下典型樓盤：

注：以上房源總價偏低，所以貸款首付比例，我按40%算的，二手房在北京最高貸款有限制，一般五環(huán)內(nèi)在280萬左右（普宅線*60%），剩余就是首付，所以總價越高，其實首付越多。

從列舉的表格咱們不難看出，在主城區(qū)你想拿350萬買套住著寬敞的兩居二手房，還不能是老破小，在海淀是門兒都沒有，只能移步五環(huán)外的朝陽和豐臺，那里有很多滿足條件的兩居室房源。

我們發(fā)現(xiàn)，如今在北京，總價350萬的純商品新房或主城區(qū)二手房首付至少要125萬，選擇純商業(yè)貸款，月供至少要12276元。當然咱們一般都會繳納公積金，選擇組合貸款的情況月供壓力肯定會小一些～

根據(jù)國家商品住房個人貸款規(guī)定：如果房貸占月收入比重超過50％，則不具備貸款條件；達到40％，則進入警戒線。

總價350萬的非普宅，按照商業(yè)貸款25年來算，月供也要1.2萬，這時候家庭月收入至少要達到3萬，才能維持正常生活。

換句話說，一家兩口，平均每個人的月薪就要達1.5萬。

再看下如今北京的平均薪資水平如何。

根據(jù)智聯(lián)招聘2023年一季度平均薪酬城市分布來看，北京以13369元/月的薪酬位居全國第一。

這個數(shù)據(jù)距離月收入1.5萬的標準其實還差一些。

按照平均薪資1.3萬多這個數(shù)據(jù)，每月除去一半的生活開銷，還剩6000多元，一年將近8萬元左右，一家兩口能攢下16萬左右。

總價350萬，首付140萬，如果有父母幫助，比如可贊助70萬，那首付4成的缺口還有70萬。

在不計算年收入增幅的前提下，兩個人一起出錢出力，經(jīng)過4到5年的刻苦奮斗，再加上父母的幫助，基本可以湊夠剩下的70萬首付，通過貸款210萬的還款門檻。

如果沒有父母的資助呢？

就需要你和伴侶共同承擔140萬的首付，單純依靠上班族掙薪資的能力，那湊夠首付的年限就要從4年多增至8年多。

算完首付和房貸這筆賬，這對咱們打工人來說真的是壓力山大，這還得是事業(yè)在未來不會有變故的情況下。

現(xiàn)今受困于疫情反復，樓市和經(jīng)濟走勢均不明朗，通過高杠桿購買了房產(chǎn)，萬一斷供了無力償還房貸，那可真是得不償失！

所以貸款買房前，一定要了解所在城市的購房和信貸政策，做好自身財務(wù)規(guī)劃，并且得選擇適合自己的還款方式！

我們在確定貸款買房后，一般的還款方式有兩種：等額本息和等額本金。等額本金比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，購房人要根據(jù)自身的需求選擇。

然后，這還沒結(jié)束，很多剛需小白在買房的時候都覺得首付備齊、月供在可接受范圍內(nèi)就ok了。

實際上交了首付之后，你還將面臨一些其他的雜七雜八的款項需要付錢。

以下，咱們分二手房、新房介紹：

二手房的一大支出——稅費

作為光榮的買房人，我們絕不會錯過每一個納稅的機會，所以契稅、個人所得稅、增值稅你一個都不能忘。

01 契稅

契稅是買房子的時候除了首付之外比較大頭的一個款項了。

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

根據(jù)現(xiàn)行標準，以90㎡為界限，不同條件的首套和二套房的情況也各不一樣：

個人第一次購買家庭第一套住房，面積90㎡以下的，按1%稅率征收；90平㎡以上的，按1.5%征收。

個人購買家庭第二套住房，面積為90㎡及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90㎡以上的，按2%的稅率征收契稅。

北京首套和二套總價350萬面積小于90㎡的房子，契稅都要交3.5萬元；

首套房，總價350萬，面積90㎡以上的，契稅要交5.25萬元；

二套房，總價350萬，面積90㎡以上的，契稅要交7萬元。

但同樣總價為350萬的房子，89㎡的首套房就要比91㎡的二套房的契稅價格低了3.5萬元！

契稅上來看，國家是鼓勵大家買房自住，而且鼓勵大家首次買房。

02 個人所得稅

這筆費用是需要根據(jù)賣方情況來決定的，當賣方出售的房屋滿足滿五唯一，即可免征個人所得稅；

若不滿足，根據(jù)國家規(guī)定，出售房屋時需要繳納，按差額的20%繳納或全額的1%繳納。

差額20%就是過戶價減去原登記價后的20%。

因此有兩種選擇，按照350萬總價不滿五唯一的二手房來算，假設(shè)原登記價為300萬，按差額的20%繳納為10萬，全額的1%繳納為3.5萬。

所以購入的二手房位于增值幅度大的片區(qū)時，選擇全額繳納的方式會更劃算。

03 增值稅

原則上為賣方支付，且當房屋滿二唯一時是免征的，但實際房產(chǎn)交易中，買家卻是增值稅的實際承擔者，為什么這么說呢？

因為當房屋不滿足免征的條件時，實際房屋的市場價可能為350萬，但是需要繳17.5萬的稅款，總價就是367.5萬，而你要支付的就是這367.5萬，350萬是賣家的收入，17.5萬會被他拿去交稅。

如果還不明白增值稅的計算方法，那就再來看一下標準的收費規(guī)定：

目前增值稅稅率及減免規(guī)定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

所以買二手房，別單純看總價算首付，還有很多隱藏稅費，一定要問清是否滿五滿二。

新房除了首付，交房時候你還有這些錢要繳！

新房不用操心個人所得稅，但是契稅還是照付，參考上文二手房契稅。此外，還有一大堆名目，不過不用擔心，都不多，大家挺住！

01 實測面積誤差

交房一條龍的時候，一般有登記，交面積差價的環(huán)節(jié)，有關(guān)規(guī)定有一個面積誤差3%為臨界點。

收房時面積誤差在3％內(nèi)，是法律規(guī)定的合理誤差區(qū)間，根據(jù)簽約的房價，依據(jù)多補少退的原則。

若面積誤差超過3％，買房人都有兩個選擇：要求開發(fā)商退房，或者不退房繼續(xù)住與開發(fā)商協(xié)商誤差補償。

購房者選擇退房時，開發(fā)商應(yīng)當在購房者提出退房之日起30日內(nèi)將購房者已支付的錢款退還給購房者，同時支付已付房價利息。

如果購房者不要求開發(fā)商退房的話，則需要根據(jù)實際面積重新結(jié)算房款：

收房時面積多的部分—— 3％以內(nèi)部分的房款由購房者補足；超出3％部分的房款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸購房者。

收房時面積少的部分——3％以內(nèi)部分的房款由開發(fā)商返還購房者；超出3％部分的房款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。

02 公共維修金

主要用于用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金，比如屋面防水、電梯大修、外墻等大規(guī)模維修，不得挪作他用。

而這個費用的收費標準是小區(qū)自己規(guī)定的，通常情況是在總價的2%-3%之間，總價350萬的房子需繳納約7-10萬的公共維修金。

這筆費用由開發(fā)商代收，之后交給房管局，最后到業(yè)委會。

03 物業(yè)管理費

物業(yè)管理費收入的高低直接與收取標準及業(yè)務(wù)量呈正相關(guān)。

根據(jù)2023年出爐的《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長2年，收房后第2個月開始至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日物業(yè)費由業(yè)主承擔。

04 權(quán)屬登記費

即為辦理產(chǎn)權(quán)證的費用，80元/套，每增加一個產(chǎn)權(quán)人則多增收10元工本費。

至于這里的產(chǎn)權(quán)人即產(chǎn)權(quán)擁有者，法律上認定的是財產(chǎn)登記的合法擁有者。

注意，如果是夫妻共同財產(chǎn)，就算產(chǎn)權(quán)證上為一人，也應(yīng)屬于夫妻共同所有。

05 裝修押金

有部分小區(qū)在交房時會向業(yè)主收取裝修保證金，費用從幾百到幾千不等，目的是為了防止裝修施工對小區(qū)造成破壞。

裝修完成經(jīng)物業(yè)驗收合格后，這筆錢會在一定時間內(nèi)返還給業(yè)主。

但是《物業(yè)管理條例》并未明確規(guī)定裝修押金收取規(guī)定，這項費用并沒有獲得國家法律法規(guī)正式認可。

以上，買房前除了首付外，還得將上述的這些錢款準備好。

總結(jié)一下：

購入首套總價350萬的不足90平的新房時，實際上付的錢可能是：350萬+158萬利息+3.5萬契稅+10萬公共維修金+面積誤差+一年的物業(yè)費+80登記費+裝修押金（可以沒有），粗略估計大概522萬+

購入首套總價350萬的不足90平且不滿五唯一的二手房時，實際上付的錢可能是：350萬+158萬利息+3.5萬契稅+3.5萬個稅+17.5萬增值稅+2.7%中介費，大概是542萬左右。

二手房，特別是老破小還有一個特殊的地方，當你買的是90年代的二手老破小時，鋼混結(jié)構(gòu)的貸款年限=57年-32年樓齡=25年，板樓的貸款年限=47年-32年樓齡=15年。

總價350萬15年貸款年限的二手房，這樣的二手房很可能每月月供會達1.7萬元，但是貸款利息會少一半，前期資金壓力比較大，另外還有24.5萬的稅費。

看來有買新房的條件還是盡量買新房，剛開始資金壓力小～但新房也不是萬事俱備的，畢竟貸款年限長+期房的苦惱大家都懂。

總之，咱們普通人買房幾乎都要拿出全部的積蓄，再背上二十多年的負債，所以一定要提前未雨綢繆。

最重要的是，有一個正確的買房思維，千萬不要偷懶，要時刻保持對樓市的關(guān)注！

最后，共產(chǎn)房趕緊加倉補貨吧，350萬三居，首付30%的溫柔只有共產(chǎn)房能夠給予，祝大家都能買到心儀好房！剛需加油！奧利給!

來源：搜狐焦點北京