在今天的征地拆遷領域中，一般性的土地征收、房屋征收項目越來越不多見，取而代之的是大量名為“舊城區改建”“城中村整治”“棚戶區改造”“危舊房改造”等項目。那么，這些項目究竟有何特殊之處呢？被征收人面臨這些項目時，其合法權益又是否能得以保障呢？

首先我們來簡要了解一下舊城區改建的特點。所謂“舊改”，其基本思路是“優化征收程序、簡化審批手續”，基本原則是“加快手續辦理、簡化審批要件、下放審批權限、做好政策銜接”。一言以蔽之，這是一類追求高速度、高效率、簡化程序步驟的征收項目模式，具有極強的政策特性。在這樣的項目里，“不談法律談政策”或許是一種違法的策略，也往往就是現實情況。

《某舊城區改建房屋征收實施意見》對此作了比較詳細的規定。其中明確指出，舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環境整治等項目。

這一《意見》是基于《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定制定的，其所反映的舊城區改建項目所需要關注的特殊之處有以下幾點：

其一，改建征詢與方案征詢。舊城區改建計劃確定后，區縣人民政府組織或指定相關單位征詢擬改建范圍內產權人、公房承租人的改建意愿。只有當大多數產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區改建，擬征收范圍由區縣人民政府確定。這是此類項目的第一次征詢，即對于是不是啟動舊改項目的征詢意見。

區縣房屋征收部門會同區縣財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦（鄉鎮政府）擬定房屋征收補償方案，并報區縣人民政府批準。房屋征收補償方案應在征收范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。征收范圍內產權人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明或者公房承租證明，在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。

多數產權人、公房承租人不同意征收補償方案的，區縣人民政府應當組織由相關權利人代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。區、縣人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。這是此類項目的第二次征詢，即對是否同意征收補償方案的補償標準等問題征詢意見。多數，應理解為過半數。

在明律師想提示大家的是，舊城區改建類項目從規定上看似乎尤其強調“民意”，其征詢民意的力度要比一般征收項目大得多。但實踐中，卻存在以多數民意綁架少數人權利的傾向，甚至直接將大多數人的同意看作是“社會公共利益”，進而以此要求少數人放棄對自身合法權益的主張。這無疑是值得被征收人群體高度警惕的。

其二，預簽征收補償協議。此即在此類項目中運用極為頻繁的“預征收”模式，或曰“模擬征收”。關于此問題，在明律師在《預征收模式來襲，被征收人需警惕！》一文中有詳盡論述，茲不贅述。事實上，這個程序設置是此類項目確保極高效率的核心關鍵，被征收人對此一定要有清楚的認識，絕不可稀里糊涂就簽了協議，事后再追悔不已。

其三，征收評估價格與預簽協議評估價格出現差異的，按照“就高不就低”的原則處理。這句規定的理解，法理上與實踐上是有巨大差異的。從文理解釋的角度看，它是說按程序會有兩次評估：預簽約之前評估一次，征收決定生效后再評估一次。兩次出現差異的，以高的那次為準。然而在明律師指出，在實踐中基本沒見過這么操作的。一旦預簽約比例的要求滿足，預簽協議生效，那么對于已經簽約的就不存在評估的問題了。只有那些第一波拒簽協議的，才會涉及征收評估的問題。換言之，這樣的規定，基本被空置。

其四，司法強拆是唯一合法強拆方式。在這點上舊城區改建項目與一般征收項目沒有任何區別，都必須嚴格遵循國務院590號令的規定，即在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區縣人民政府依法申請人民法院強制執行。因此，實踐中的“幫拆”等怪現象是嚴重違法的。

最后需要明確的是，就補償安置方式而言，貨幣補償和房屋產權調換都是要有的，被征收人有權進行選擇。而我們上述分析所借助的文件，系某市住建委的發文，從嚴格意義上講不屬于地方性法規或地方政府規章，只能叫做“地方規范性文件”。到了法庭上，其連被“參照”適用的級別都沒有。但其中的“核心精髓”模擬征收，卻得到了法院的認可，這實在令人倍感遺憾。

在明律師最后想指出的是，舊城區改建政策制定的出發點是好的，必須予以積極肯定。棚改、危改、城中村整治均屬勢在必行，也是我國城市建設中補短板、還欠賬的必由之路。然而無論如何，究竟何為“棚戶區”，何為“危舊房”，何為“城中村”，一定要有明晰的確定標準。且在項目實施中一定要嚴格遵循法定程序，確保被征收人的正當法律權利，這才是政策目的得以良好實現的關鍵所在。