案例：李某與張某簽訂了房屋買賣合同，購買張某名下的一套房屋。簽好合同，李某當即把100萬元付給了張某。辦理過戶登記時，張某總是以各種理由推辭。李某以其違約為由將其起訴，要求解除合同，并要求他支付相應的違約金。那么，在哪些情況下可以行使合同解除權。

李某已經向張某支付了全部房款,張某的主要義務是將房屋過戶給李某,即轉移房屋的所有權,而不僅僅是將房屋交付給李某使用。因此，張某拒絕辦理過戶手續的行為實質上導致了買賣合同的主要目的無法實現。在這種情況下，李某有權解除合同，并要求張某承擔相應的違約責任,支付違約金。

相關法條

《民法典》第563條有下列情形之一的，當事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

《民法典》第565條當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除;通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。

當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同,人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

律師評析

本案涉及合同的解除權。合同解除權是合同當事人依照合同約定或者法律規定享有的解除合同的權利，行使解除權將直接導致合同權利義務消滅的法律后果。

根據解除權產生的條件不同，可以將其分為約定解除權和法定解除權。

約定解除權,顧名思義，是指當事人約定一定事由發生時，一方或者雙方享有解除合同的權利。值得注意的是，約定解除權的產生并不是單方所能決定的，而是基于雙方當事人共同的意思表示產生的。

而《民法典》第563條規定的是法定解除權產生的情形。本案中,張某遲延履行主要債務,拒絕轉移房屋的所有權，導致合同目的無法實現,屬于法律規定的當事人可以解除合同的情形。因此，李某有權要求解除合同，并依合同違約金條款的約定向張某主張違約責任。

合同的解除權在性質上屬于形成權。所謂形成權，是指權利人依照自己的單方意思表示就可以使民事法律關系發生、變更或者消滅的權利。因此，在一般情況下，實現形成權無需向法院提出請求，也不需要進行強制執行。但為了避免“合同僵局”的出現，我國《民法典》第565條第2款對合同解除權的行使方式作出了進一步的規定:“當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同,人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除?！币虼嗽诒景钢?。李某通過直接提起訴訟的方式，依法主張解除其與張某的合同關系，法院應予支持。

律師提示

為了維持交易的穩定性，法院在判定合同法定解除條件是否成立時，往往較為嚴格和慎重，尤其是在房屋買賣合同等不動產糾紛案件中，通常不會輕易確認解除行為的效力。因此，在合同的訂立過程中，當事人應當全面仔細地審查合同的內容條款，避免因一時的疏忽大意而造成難以挽回的不利后果。

合同解除權的行使主體應當為合同的當事人，而非人民法院或仲裁機構。換言之，在雙方當事人均未提出解除合同的主張的情形下，法院不得主動審查或行使合同的解除權。

針對合同解除權的行使期限，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為3個月;對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起1年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。