律房律地

7月17日，又是一個(gè)星期六，律房律地如期開(kāi)展今年新冠疫情后的第二次培訓(xùn)活動(dòng)。本次培訓(xùn)活動(dòng)的專題為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃”和“企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控”，由律房律地旗下廣東律房律地財(cái)稅顧問(wèn)有限公司的稅務(wù)師胡莉莉、孫潔擔(dān)任主講人。

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一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃

主講人胡莉莉?yàn)閳F(tuán)隊(duì)成員講解第一個(gè)專題——“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃”。主講人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)管理的主要內(nèi)容分為三部分：“土地增值稅的稅收基本要素”、“土地增值稅的日常管理”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算”。

1.土地增值稅概念及計(jì)算

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的稅款。其中增值額即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以扣除的項(xiàng)目為以下5項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開(kāi)發(fā)土地的成本（土地征用及拆遷補(bǔ)償款、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅計(jì)算方式為“應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)”，其中土地增值稅的稅率采用的是超率累進(jìn)，也是目前國(guó)內(nèi)唯一使用超率累進(jìn)稅率的稅種，土地增值稅稅率在30%-60%之間，需要先行計(jì)算增值率來(lái)判定稅率在哪一檔。而增值率計(jì)算方式為“增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額”。

在培訓(xùn)活動(dòng)上，主講人以案例對(duì)土地增值稅的計(jì)算作了詳細(xì)講解。

例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目總收入6億元（不含增值稅收入），其中土地使用權(quán)成本3億元，開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用5000萬(wàn)（為便于計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的城建稅、教育費(fèi)附加暫忽略）。

那么該開(kāi)發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目金額為“3+0.8+0.5+（3+0.8）×20%=5.06”億元，增值額為“6-3-0.8-0.5-0.76=0.94”億元，增值率為“0.94/5.06×100%=18.57%”，按照超率累進(jìn)稅率，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值率未超過(guò)50%，稅率則為30%，速算扣除系數(shù)為0%，那么該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳稅款為“0.94×30%-5.06×0%”，即2820萬(wàn)元。

2.土地增值稅項(xiàng)目管理與清算

除了如何計(jì)算土地增值稅，主講人還詳細(xì)介紹了土地增值稅項(xiàng)目管理系統(tǒng)，將土地增值稅的日常管理劃分為以下流程：取得土地；立項(xiàng)規(guī)劃；施工；銷售（預(yù)售）；竣工；取得房地權(quán)屬；其他項(xiàng)目管理，稅務(wù)的管理需要每一步的詳細(xì)規(guī)劃，才能最大限度地避免錯(cuò)誤和風(fēng)險(xiǎn)。

在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算”部分，主講人詳細(xì)介紹了土地增值稅的預(yù)繳和清算流程，在稅務(wù)管理流程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算分為應(yīng)進(jìn)行清算（納稅人主動(dòng)清算）和稅務(wù)部門可要求納稅人進(jìn)行清算兩種方式。

（一）項(xiàng)目完成符合以下條件應(yīng)進(jìn)行清算（納稅人主動(dòng)清算）

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（4）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

應(yīng)進(jìn)行清算的納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

（二）項(xiàng)目完成符合以下條件稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算

（1）已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（簡(jiǎn)稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算的，對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，及時(shí)下達(dá)清算通知。對(duì)銷售比例達(dá)到85%且滿三年或者雖未滿三年但銷售比例達(dá)到95%的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上應(yīng)在符合條件之日起60日內(nèi)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

土地增值稅清算實(shí)行預(yù)繳+多退少補(bǔ)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

第二個(gè)培訓(xùn)專題為“企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控”，由主講人孫潔上臺(tái)講解，主講人同樣也將專題分為三個(gè)部分：“稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本定義”、“企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類”和“稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控”。

1.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念和產(chǎn)生原因

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指兩方面的情況：一方面企業(yè)不符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的納稅行為，未納稅、少納稅，從而面臨補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽(yù)損害等風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為適用稅法不準(zhǔn)確，沒(méi)有用足有關(guān)優(yōu)惠政策，多繳納了稅款，承擔(dān)了不必要稅收負(fù)擔(dān)。

一般稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是偷漏稅帶來(lái)的監(jiān)察風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生的原因一般是企業(yè)或個(gè)人存僥幸心理瞞報(bào)漏報(bào)，或是稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)漏等。主講人在講解這部分內(nèi)容時(shí)，列舉了許多典型案例發(fā)人深省，例如某房地產(chǎn)企業(yè)瞞報(bào)233套房出售情況，收款后未過(guò)戶未記賬，最后補(bǔ)繳和罰金高達(dá)5億元；再如某高新企業(yè)稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將部分應(yīng)繳稅款金額劃分為往來(lái)款且未繳稅，目前需要填補(bǔ)大量的稅款。

2.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控

企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅務(wù)類型多樣，且稅務(wù)政策更新快、環(huán)節(jié)多、綜合性人才少等問(wèn)題，致使稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控也尤為重要。主講人列舉某企業(yè)將一些交易價(jià)款列入往來(lái)款，且部分收款人為個(gè)人，賬單信息缺失，面臨著嚴(yán)重的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)，在律房律地團(tuán)隊(duì)的幫助下，通過(guò)旅行社等記錄獲取賬單信息，補(bǔ)繳稅款降到100萬(wàn)并沒(méi)有被處罰。

兩位主講人風(fēng)格各具特色，無(wú)論是條理分明的知識(shí)講解還是發(fā)人深省的典型案例，都引發(fā)團(tuán)隊(duì)成員培訓(xùn)活動(dòng)上的相互討論和辯駁，現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分熱烈。

本次會(huì)議的意義，除了為團(tuán)隊(duì)成員科普和挖掘土地增值稅和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控方面的知識(shí)，更多地是在稅務(wù)方面相互溝通相互學(xué)習(xí)，打通律師行業(yè)和稅務(wù)師行業(yè)的知識(shí)鴻溝，真正能將紙面上的條文和知識(shí)應(yīng)用至實(shí)踐和案件當(dāng)中，達(dá)到真正意義上的進(jìn)步和提高，促進(jìn)律房律地團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)的加快提升。