財政部、人大預算工委、住建部、稅務總局近日在京召開房地產稅改革試點工作座談會。

公告十分簡短，全文103個字，卻涉及利益面十分廣泛的房地產稅問題。

01

“房產稅”≠“房地產稅”

雖然“房產稅”和“房地產稅”就差1個字，但“房產稅”≠“房地產稅”，好多人容易將二者混淆。

房地產稅：是一個綜合性概念，它包含針對房地產所征收的所有稅種，如：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、公司所得稅等。

房產稅：是以房屋為征稅對象，在持有期間進行征收的稅種。它是包括在房地產稅里面的。

按征稅環(huán)節(jié)梳理的房地產涉稅稅種：

通過表格可以看出，房地產稅是針對房產征收的所有稅目總稱，所有與房產相關的稅都叫房地產稅。

而房產稅是房地產稅的一個分支，征收對象是房產，房產稅是包含在房地產稅之內的。

02

房產稅

稅率1.2%、12%、4%

1.一般來講有1.2%、12%和4%，具體如下：

1.2%為從價計征——依據(jù)房產計稅余值征稅（一般適用于自用類經營房屋）；
12%為從租計征——依據(jù)房產租金收入征稅（一般適用于出租類經營住房）；

特殊情況：稅率為4%——自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。對企事業(yè)單位、社會團體及其他組織，按市場價格向個人出租并用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

2.計稅依據(jù)

房產稅分為按房產余值從價計征或按租金收入從租計征兩種。

1.對經營自用的房屋以房產計稅余值為計稅依據(jù)。

2.對出租房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù)。

注：融資租賃房產，由承租人依照房產余值繳納房產稅；無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳房產稅。

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

3.納稅義務時間

自建房屋——自建成之次月起繳納。

委托施工企業(yè)建房——從辦理驗收手續(xù)次月起繳納。

購置新建商品房——自房屋交付使用次月起繳納。

購置存量房——自辦理房屋權屬轉移，變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起繳納。

出租、出借房產——自交付出租、出借房產之次月起繳納。

房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——自房屋使用或交付之次月起繳納。

注：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅納稅義務，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

4.納稅地點

應當在房產所在地繳納房產稅，房產不在同一地方的按房產坐落地點分別向房產所在地稅務機關繳納。

財務工作中，你是否遇到焦頭爛額不知如何解決的問題呢？

5.納稅期限

房產稅實行按年征收，分期繳納。

6.應納稅額

1.依據(jù)房產計稅原值征稅的：全年應納房產稅=房產原值×（1-原值減除比例）×1.2%。

2.依據(jù)房產租金收入征稅的：每次應納房產稅=每次租金收入（不含稅）×12%；重點：如果某建筑宗地容積率低于0.5的，計入房產原值的地價=房產建筑面積×2×單位地價，宗地容積率是指一宗土地上的建筑物總面積與地面面積的比。

例如：某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為8000/20000=0.4。因為0.4小于規(guī)定的宗地容積率。

因此，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。

該工廠的廠房主要用于生產某金屬制品，該工廠為一般納稅人，該地區(qū)原值減除比例為30%，該工廠應繳納多少房產稅？

綜上所述，該工廠全年應繳納房產稅為16000萬元×（1-30%）×1.2%=134.4萬元

7.稅收優(yōu)惠（小微企業(yè)普惠性減免）

根據(jù)財政部、稅務總局發(fā)布的《關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2023〕13號）和重慶市財政局、國家稅務總局重慶市稅務局發(fā)布的《關于落實小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（渝財稅〔2023〕12號）規(guī)定：

對增值稅小規(guī)模納稅人減半征收城市維護建設稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、資源稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加，已依法享受上述“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可以疊加享受減半征收。此項優(yōu)惠政策期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

某農業(yè)發(fā)展有限公司是小規(guī)模納稅人，2023年12月將某閑置的房產出租給某餐飲企業(yè)，租金為每月8000元。該公司2023年不轉為一般納稅人，2023年應繳納房產稅=8000×12%×12=11520元。

但由于該農業(yè)發(fā)展公司是小規(guī)模納稅人，享受減按50%征收房產稅。因此，最終房產稅應納稅額為11520×50%=5760元。

03

最全房產稅稅收優(yōu)惠政策

來源：東奧中級會計職稱、每日言稅、重慶稅務、晶晶亮的稅月、吉林稅務等

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