最近兩年，長沙新房價格在慢慢攀升，前幾天的土拍市場更是創下14800元/平的最高限價。與此同時，長沙二手房市場則已經連續幾年交易趨冷，量價齊跌。

目前，大部分購房者會選擇購房新房，少部分人選擇二手房。二手房方面，比較受追捧的主要是一些性價比較高的次新二手樓盤，優質學區樓盤等。

之前，不少網友曾咨詢長沙e房通（微信號：csefang）有關房產交易稅費的問題，小編今天梳理如下。

新房

新房方面，交易稅費比較簡單，大項只有契稅和房屋維修基金。收費項目一般都會在售樓部公示。

根據最新規定，契稅方面，首套≤90平，為總房款的1%，首套＞90平，1.5%契稅；超過二套契稅都是4%。

房屋維修基金=120元/平*建筑面積。

其他還有產權登記費（一次性80元，按揭160元）、不動產證書工本費（10元）、公證費（200元，按揭才收取），最多三四百塊。

根據規定，長沙全市一手房交易中購房人的契稅和印花稅全面實行銀行端查詢繳稅模式，逐步取消銀行代收模式。

銀行端查詢繳稅模式的主要內容

銀行端查詢繳稅模式，是指通過市住建委、市稅務局、市國庫的網絡互連，將納稅人的網簽信息先后傳遞給金稅三期稅收征收管理系統（以下簡稱金三系統）和國庫信息處理系統，納稅人繳納購房契稅和印花稅時，可以任意選擇在開發商預售資金監管專用POS機（以下簡稱專用POS機）、銀行柜臺、稅務部門辦稅窗口或自助辦稅終端繳稅的模式。

具體繳稅方式

納稅人購買一手房，通過市住建委的網簽系統辦理合同網簽后，根據確認打印的“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”，可以任意選擇以下繳稅方式：

1.開發商專用POS機刷卡繳稅。在開發商處直接刷專用POS機繳稅。

2.銀行柜臺繳稅。持“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”到指定銀行柜臺辦理。

3.稅務部門辦稅服務窗口繳稅。持“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”到全市任一辦稅服務窗口刷卡繳稅。

4.自助辦稅終端繳稅。持購房人身份證原件和“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”，在全市任一自助辦稅終端自助辦理。

完稅證明的取得和使用

1.納稅人在專用POS機刷卡的，繳款后取得POS機刷卡憑證（小票）；在銀行繳稅的，由銀行提供繳款憑證。納稅人如果需要自留紙質完稅證明，可憑購房人身份證原件在全市任一辦稅服務窗口或自助辦稅終端打印。

2.納稅人在稅務部門辦稅服務窗口或自助辦稅終端繳稅的，可當場取得完稅證明。

3.房屋交易管理部門根據稅務部門傳遞的電子完稅信息確認已納稅款，納稅人辦理房屋交易合同備案時無需提供紙質完稅證明。

二手房

二手房的交易稅費種類多一些，還涉及中介費、貸款服務費等，稍微復雜一點。

01、買賣交易

賣方，主要有增值稅及附加（滿2年免增值稅）、個人所得稅（滿五唯一免個稅）。交易手續費4元/平。

買方，主要是契稅。

契稅政策，新房和二手房都一樣：首套≤90平，1%契稅，首套＞90平，1.5%契稅；超過二套契稅都是4%。不過需要注意，二手房契稅是按評估價計算。

權證登記費35元，交易手續費4元/平。

在實際交易過程中，評估價確定之后，契稅、增值稅和個稅就已經能提前算出來。

一般來說，賣家只管凈得，會通過協商，讓買家負擔全部的稅費。當然，最后的總價得買賣雙方都滿意。

02、房產贈與

由于目前長沙樓市限購嚴厲，“房票”稀缺。

但是，直系親屬（包括祖父母、外祖父母、父母、子女）之間的“房產贈與”不受限購政策限制，就是受讓方說不管雙方名下有多少套房、是不是長沙戶籍等，都可以獲贈房產。

房產贈與

根據規定，直系親屬（包括祖父母、外祖父母、父母、子女）可以采取贈與形式過戶，不受限購影響，但贈送方四年內不能在長沙購房。

根據稅務部門規定：

贈與人方面：購買時間超過兩年的房屋免征增值稅（5%），個人所得稅（財產轉讓所得20%或核定征收2%），625新政之后，長沙限購區（寧鄉瀏陽除外）的二手房交易個稅從1%上調至2%。

受贈人方面，贈與稅費為評估價的4.05%，具體是契稅4%+印花稅0.05%，由稅務局收取。

提醒：

1，只要贈與人和受贈人是直系親屬關系，就可以贈與（比如父母贈與子女，子女贈與父母）。贈與行為不受限購政策影響（不用管名下有多少套房，是不是長沙戶籍，有沒有社保，等）。

2，贈與人的房產，只要有房產證，沒有貸款，不管有沒有滿4年，都可以贈與。

3，贈與人4年內不能在長沙購房。至于,4年之后能不能買房，則要看具體情況。如果贈與人家庭名下已經有兩套及兩套以上住宅，那么就沒有購房資格了。如果家庭名下只有一套住宅，則有購房資格。

4，贈與房產再次出售問題。

贈與的房產再次出售，跟普通的二手房交易政策一樣。

個稅方面，之所以受關注，是因為這種房產是贈與得來，有人擔心交易時個稅如果按“【評估價-原值（贈與，原值為0）】*20%”計算，則是一筆非常大的支出。

以評估價100萬的房產為例，個稅為（100萬-0）*20%=20萬。

其實，二手房交易時交個稅一直是兩種方式：能提供原始購房憑證的，按差額的20%，查驗征收個稅；如不能提供原始購房憑證，則按評估價的2%，核定征收個稅。

所以，贈與房產再次交易時，個稅方面：

①，如果屬于“滿五唯一”，則免征個稅。

②，如果不是“滿五唯一”，能提供原始購房憑證的，按差額的20%（評估價-原值）查驗征收個稅；如不能提供，則按評估價的2%核定征收個稅。

增值稅方面，如果滿2年，則不用繳納增值稅；如果未滿2年，則需要繳納5.6%的增值稅及附加。

辦理方法

關注微信公眾號“長沙不動產登記”，進入“辦事大廳”網上預約，輸入產權人信息進行轉移登記（含變更登記）預約。贈與雙方于預約日的預約時間段攜帶身份證、不動產權屬證書包括房產證、國土證、直系親屬關系證明（戶口薄或公安部門出具的證明材料或單位人事部門出具的證明材料）辦理（以上資料均需攜帶原件）登記業務。進窗交稅后四個工作日辦結（不包括國土證遺失掛網15個工作日）。

贈與稅費為評估價的4.05%，由稅務局收取。

夫妻共同購買的房改房、集資房、經濟適用房，經適貨補房、棚改貨補房等住房，需夫妻雙方前來辦理業務。普通商品房誰的產權誰來辦理業務。

03、整套互換

整套互換，指的是長沙內五區（不包含望城區）兩套住宅互換，條件是辦出證且沒有貸款。

根據長沙市限購政策，整套互換不受限購政策影響，如與他人互換自己所占權屬一部分的，須符合限購政策。

房屋整套互換的，按照國家有關稅務規定，對交換雙方房屋評估值的差額部分，繳納相關稅費后予以登記。

稅費情況如下：

1.契稅：房屋交換契稅的計稅依據，為所交換房屋價格的差額。

（1）交換價格不相等的，由多支付經濟利益的一方繳納，計稅依據為房屋差價，稅率參照：

獲得房產面積≤90㎡且為家庭首套住房：按房屋差價*稅率1%；

獲得房產面積>90㎡且為家庭首套住房：按房屋差價*稅率1.5%

獲得房產為家庭二套及以上住房：按房屋差價*4%

（2）交換價格相等的，免征契稅。

2.個人所得稅：按財產轉讓所得額*20%或按計稅價格*稅率2%

3.印花稅：免征

辦理方法

根據相關政策，市內五區（不包含望城區）房屋整套互換的，權利人通過“長沙不動產登記”微信公眾號預約轉移登記，屆時互換雙方持不動產權證原件、身份證、互換協議等即可到預約的辦事點辦理業務，按照國家有關稅務規定，繳納相關稅費后予以登記。如房屋設定了抵押權登記的，需先行注銷抵押后方可辦理其他不動產登記業務。

簡評：

1，整套房互換要求該房產有房產證并且沒有貸款，不然無法過戶。

2，互換的兩套房，價值不一，按評估價的差額繳納相關稅費。

3，房屋業主的身份，未見要求，不一定非得是親屬，找到有房、有證、無貸款的業主和你互換就行。

4，對于學區房，可能會有意義，比如換完之后小孩上學。

買賣、繼承、贈與、互換，哪種更劃算？

買賣過戶是二手房交易的主流。繼承、贈與，一直都有，主要適合名下有若干套房產的老人贈與晚輩。房產整套互換，則是長沙625新政之后才為公眾所知的一個獨特交易方式。

贈與、買賣、繼承、互換，哪個更能合理避稅，更劃算？

小編整理四種過戶方式如下。

以評估價為計稅依據

買賣過戶：契稅1%/1.5%/4%+增值稅5.6%(滿2年可免繳)+個稅2%(滿5唯一可免)+房屋權屬登記費80元

繼承過戶：契稅0/1%/1.5%/4%+增值稅5.6%(滿2年可免繳)+公證費2%+評估費0.5%+房屋權屬登記費80元+印花稅5元

贈與過戶：契稅4%+印花稅0.05%++登記費200元

以房屋差價為計稅依據

整套互換：契稅0/1%/1.5%/4%+增值稅5.6%(滿2年可免繳)+個稅2%+印花稅0元

說明：

1.繼承過戶分繼承和遺贈兩種，繼承免契稅，遺贈需要按面積繳契稅。

2.評估價是根據市場行情及房產具體情況綜合得出，一般會低于成交價。

3.房產買賣過戶、繼承過戶、贈與過戶，均是以評估價為繳稅依據。整套互換以房屋差價為計稅依據。

3.買賣過戶需要滿足長沙的限購條件，比如社保、落戶之類的要求，比較嚴格門檻較高。繼承、贈與、互換不限購。

4.二手房交易中介費一般是2%，如果通過中介貸款，收貸款服務費2-3%。

5.經濟適用房滿5年（以購房發票為準）才可上市交易后，交易前需轉為商品房，補交土地價款。

以一套120平房產為例，滿五不唯一，哪一種過戶方式會更劃算？想必您心中已有答案。