預約合同是相對于本約合同而言的一種特殊合同，系指當事人約定將來簽訂合同的合同，預約簽訂后，當事人負有在一定期限內締結本約之義務。預約合同與本合同之間既相互獨立，又相互關聯，簽訂預約合同的目的在于訂立本約合同，預約合同的標的須是在一定期限內簽訂本約合同，履行預約合同的結果即為訂立本約合同。應當綜合審查協議的內容以及當事人后續為簽訂新合同進行的磋商乃至履行行為等客觀事實，從中分析與探尋當事人是否有在將來另行簽訂新合同的意思表示，并據此對雙方當事人之間的法律關系作出準確界定。

基本案情

孫某向淄博市張店區人民法院起訴稱：1.依法判令被告淄博某公司返還購房款627316元；2.依法判令被告淄博某公司賠償利息損失10978元（627316元*1.75%一年存款利息）；3.依法判令被告淄博某公司承擔本次訴訟費、保全費。

淄博某公司辯稱，雙方之間簽訂的購房認購書系雙方當事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規的禁止性規定，該合同依法成立并生效。以上是原、被告經過磋商，達成買賣合意的結果，且原告已支付全部購房款，雙方均應按照合同約定全面履行自己的合同義務。原告應依照約定繼續履行合同，完成簽字備案。現原告因自身原因不愿繼續履行合同，原告提出返還購房款及利息的訴訟請求是沒有事實及法律依據的，請求駁回原告的全部訴訟請求。

淄博市張店區人民法院經審理查明：2023年7月3日，原、被告簽訂購房認購書，約定原告認購房源為某小區某號樓某室，定金20000元，面積72.38平方米，并對客戶信息、單價、總價等進行了約定。購房認購書同時約定，1、經雙方約定，客戶簽訂本協議后應于7日內簽訂商品房買賣合同，……；2、簽訂本協議7日內客戶未簽訂商品房買賣合同，定金不退，房源不予保留；3、簽訂購房合同時，全款客戶應支付全部房款，……。同時由原告、被告方置業顧問、銷售經理及財務人員均簽字的合同簽約單對房號、建筑面積、單價、房屋總價及付款方式等進行了約定。購房認購書簽訂當日，原告向被告支付定金20000元；2023年7月8日，原告向被告支付187316元；2023年7月15日，原告分兩筆向被告支付42萬元，其中第一筆轉款37萬元，第二筆轉款5萬元，上述款項共計627316元。之后原、被告雙方未能簽訂商品房買賣合同。關于雙方未能簽訂正式的商品房買賣合同的原因，原告主張系因房屋面積、公攤比例及交房時間三方面合同內容與之前銷售人員介紹的不一致。被告對原告所述均不予認可，并主張正式的商品房預售合同約定的房屋面積與購房認購書的約定是一致的，系原告方原因不愿繼續履行購房認購書約定的簽訂商品房買賣合同的義務，系原告違約在先。

裁判結果

淄博市張店區人民法院一審判決：一、被告淄博某公司于本判決生效后十日內返還原告孫某購房款607316元；二、駁回原告孫某的其他訴訟請求。

淄博某公司不服一審判決，提出上訴。淄博市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

案例解讀

本案主要涉及商品房銷售合同糾紛案件中預約合同的正確認定與處理問題。市場交易活動中存在各種各樣的預約合同，比如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、諒解備忘錄、締約紀要、臨時協議等。對于此類預約，司法實踐中應當正確區分其與本約合同的關系，厘清預約合同自身的法律效力及違約責任。

預約是相對于本約而言的一種特殊合同，史尚寬先生曾對預約作出經典界定：“預約乃約定將來成立一定契約之契約”，系指當事人約定將來簽訂合同的合同，預約簽訂后，當事人負有在一定期限內締結本約之義務。預約合同是單獨發生法律效力的獨立合同，違反預約合同，當事人應當承擔的是違約責任，而非締約過失責任。預約合同是雙方當事人在協商洽談期間對未來事項的預先規劃與約定，簽訂于本約成立之前。預約合同與本合同之間既相互獨立，又相互關聯，簽訂預約合同的目的在于訂立本約合同，預約合同的標的須是在一定期限內簽訂本約合同，履行預約合同的結果即為訂立本約合同。司法實踐中判斷當事人之間系預約合同關系還是本約合同關系，不能僅根據協議名稱或者單憑一份協議予以簡單認定，而應當綜合審查協議的內容以及當事人后續為簽訂新合同進行的磋商乃至履行行為等客觀事實，從中分析與探尋當事人是否有在將來另行簽訂新合同的意思表示，并據此對雙方當事人之間的法律關系作出準確界定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法規標題最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋制定機關最高人民法院效力等級司法解釋公布日期2003.04.28時效性現行有效》第五條最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋×規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法法規標題商品房銷售管理辦法制定機關建設部(已撤銷)效力等級部門規章公布日期2001.04.04時效性現行有效》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。據此，將認購書等預約合同認定為本約合同即商品房買賣合同，應具備兩個條件：一是具備《商品房銷售管理辦法法規標題商品房銷售管理辦法制定機關建設部(已撤銷)效力等級部門規章公布日期2001.04.04時效性現行有效》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容；二是出賣人已按約定收受購房款。本案中，原告雖已支付全部購房款，但購房認購書及合同簽約單僅對所售商品房的房號、面積、定金、單價、總價及付款方式進行了約定，對房屋交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾、辦理產權登記事宜、違約責任等重要條款均未明確約定，尚不具備商品房買賣合同的基本特征。同時雙方當事人在購房認購書中約定“客戶簽訂本協議后應于7日內簽訂商品房買賣合同”從而進一步明確雙方要在將來訂立一個新的商品房買賣合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內容，表明雙方當事人對于今后另行簽訂商品房買賣合同的意思表示是一致且明確的，因而應當認定涉案購房認購書系雙方當事人為將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的預約合同。

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規定：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”該規定確認了司法實踐中預約合同獨立的合同效力。合法有效的預約合同，對預約合同雙方當事人均有約束力，雙方均應按照協議約定全面履行各自義務，并本著誠實信用的原則積極磋商，以促成本約合同的訂立。預約合同的違約責任形式可以包括繼續履行，但可由人民法院強制締結本約合同的法律依據并不充分，否則有違合同意思自治原則，亦不符合強制執行限于物或行為的給付而不包括意志給付的基本原理。《中華人民共和國民法典》第五條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。”據此，本約合同的訂立應當建立在雙方平等、自愿、協商一致的基礎上，應系雙方當事人合意的結果。本案購房認購書在性質上屬于預約合同，其目的是雙方在將來訂立正式的商品房買賣合同。依據購房認購書的約定，本案雙方當事人負有在將來的一定期限（7日）內訂立正式商品房買賣合同，將預約推進到本約的義務。現雙方未按購房認購書的約定簽訂商品房買賣合同，且原告明確表示不想購買涉案房屋，要求退房，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條關于“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理”的規定，原告應當按照雙方簽訂的購房認購書關于“簽訂本協議7日內客戶未簽訂商品房買賣合同，定金不退，房源不予保留”的約定承擔相應的法律后果。綜上，被告占有原告除上述定金之外的購房款，無法律和合同依據，應當予以返還。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第五條 民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條 當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。

當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。

《中華人民共和國民法典》第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

《中華人民共和國民法典》第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。