《中級經濟法·買賣合同》

買賣雙方當事人的權責

出賣人的權責

交付標的物或者交付相關單證，按約定的期限、按約定的地點、按約定的質量要求、約定的包裝方式交付標的物，保證標的物的價值或者使用效果，或如實告知標的物瑕疵等義務

質保金
買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持

修理費
買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔因此發生的合理費用，人民法院應予支持

從給付義務
出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人可以主張解除合同

排他義務
出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣標的物享有權利的，出賣人不承擔該義務

瑕疵擔保責任
當事人約定減輕或者免除出賣人對標的物瑕疵承擔的責任，因出賣人故意或者重大過失不告知買受人標的物瑕疵的，出賣人無權主張減輕或者免除責任

買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任，法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外

買受人責任：按約定數額付款、按約定地點付款、按約定時間付款

孳息歸屬（當事人另有約定的除外）
產生于標的物交付之前：歸出賣人
產生于標的物交付之后：歸買受人

分期付款
分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，經催告后在合理期限內仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同

出賣人解除合同的，可以向買受人請求支付該標的物的使用費

對質量不合格標的物的處理
未付款的情況下
標的物質量不符合約定，買受人請求“減少價款”，人民法院應予支持

當事人主張符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值“計算差價”，人民法院應予支持

價款已經支付情況下
買受人主張“返還”減價后多出部分價款的，人民法院應予支持

所有權保留【只適用動產】

適用
當事人可以在買賣合同中約定，買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物所有權屬于出賣人

登記對抗
出賣人對標的物保留的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人

取回標的物
取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持
【提示】
出賣人可以與買受人協商取回標的物；協商不成的可以參照適用擔保物權的實現程序
出賣人請求取回標的物，符合民法典規定的，人民法院應予支持；買受人以抗辯或者反訴的方式主張拍賣、變賣標的物，并在扣除買受人未支付的價款以及必要費用后返還剩余款項的，人民法院應當一并處理

可以行使取回權的情形：
未按約定支付價款的
未按約定完成特定條件的
將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的

不能行使取回權的情形：
買受人已經支付標的物總價款的75%以上
第三人已經善意取得標的物的所有權或者其他物權

標的物的回贖
出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持

買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物

出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應當返還原買受人
如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持
但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外

試用買賣

使用費

試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持（如無約定，無償使用）

風險承擔
標的物在試用期內毀損、滅失的風險由出賣人承擔

視為購買
試用期屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示
試用買賣的買受人在試用期內已經支付部分價款
在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為

不屬于試用買賣
買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣：
約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物
約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物
約定買受人在一定期間內可以調換標的物
約定買受人在一定期間內可以退還標的物

商品房買賣合同（僅適用一手房）

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

商品房銷售廣告的性質

要約邀請
一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請

要約
出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，一旦違反，應當承擔違約責任

商品房預售合同的效力

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效

如無約定，備案登記不影響合同效力
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外

解除權的行使

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持

除當事人另有約定外，出賣人延遲交房或買受人延遲支付購房款，經催告在3個月的合理期限內仍未履行，解除權人有權解除合同

商品房買賣中貸款合同的效力

因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失

因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人

因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除：
致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支持
出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及其利息分別返還擔保權人和買受人