關于對擬承包***村在租土地的法律意見書

1995年12月11日，***工程公司（下稱“市政公司”，現經改制更名為：***有限公司，下稱“A”）與***村村民委員會（下稱“村委會”）就“在租土地”（位于***村東側南北高壓線桿東200米，北起村東南側石油管道以南至東西小土路333米，共計100畝，現該在租土地因歷史原因已分割出去5畝歸市政公司的原負責人***占用。目前，該在租土地為95畝且四周邊界建有圍墻）簽訂了50年的《租用土地合同書》（下稱“租賃協議”），租金按照7000元/畝，共計70萬元。所有租金以村委會應付市政公司的工程款抵頂，已支付完畢。合同書有村委會蓋章和時任村書記***的簽字以及市政公司蓋章和時任法定代表人***的簽字。

現我司有意向承包該95畝在租土地，并收購該在租土地上的地上構筑物（主要包括：房屋和圍墻）。鑒于此，依據我國法律規定，為達到我司合法合理地占有和使用該在租土地，針對該在租土地的實際情況，做出如下分析和建議：

一、對在租土地的法務分析

A與村委會之間合同約定的，就該在租土地的50年的土地使用權租賃法律關系尚未到期，但是存在如下問題：

1、合同租賃期限50年，超過了法定的最高租賃期限（合同法的最高租賃期限為20年；《土地管理法》和《農村土地承包法》中承包年限為30年）；

2、合同效力存在問題。因為該在租土地為農村集體性質用地，所以對外出租或承包需要滿足如下法律規定的必要條件：

根據《農村土地承包法》第48條：“發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表同意，并報鄉鎮人民政府批準。”以及《村民委員會組織法》中關于必須經過村民會議討論決定的事項的規定。

（1）三分之二以上成員或村民代表表決同意該租賃事宜的會議記錄；

（2）鄉政府同意村委會報批的該土地租賃事宜的批復；

二、法務建議

針對我司擬從A在租狀態下，取得該土地的占有和使用，建議我司采取以下措施和方法。

1、村委會和A簽訂解除原租用土地合同書，終止租賃關系，使該在租土地與圣豐道橋完成剝離，使用權完全歸屬村委會支配；

2、我司在村委會完成該在租土地租賃或承包前的所有必要手續（主要包括：三分之二以上成員或村民代表表決同意承包事宜的會議記錄、鄉政府同意村委會報批的土地承包事宜的批復）后，與村委會簽訂該在租土地的《土地承包協議書》；

3、我司與村委會簽訂的新承包協議書應對涉及土地進行新的界定和權利義務約定，從而實現依法合規取得該在租土地的使用權，長期、安全且順利開展自身經營活動。

法務管理中心

2023年2月26日