最近，家住南寧市江南區東盟華府小區的盤先生向記者反映，其所在的小區由于電梯鋼絲繩等部件磨損嚴重，物業建議使用小區的公共維修資金對電梯進行維修，但是部分業主認為，小區剛入住兩年，電梯損壞了，應該使用物業費和電梯廣告收入來用于電梯維修費用，沒有必要動用公共維修資金。對此，物業和業主雙方僵持不下。

到底該不該動用這筆公共維修資金？什么情況之下才可以使用？電梯投用后誰來履行電梯安全管理責任？無公共維修資金的小區，一旦電梯出現問題，維修費用由誰來掏？日前，南寧市住房和城鄉建設資金管理中心（以下簡稱市住建資金管理中心）相關負責人就市民關心的公共維修資金相關問題進行答疑解惑。

保修期滿后，共用設施維修即可使用維修資金

什么是公共維修資金？根據《南寧市物業專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），物業專項維修資金是指專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。

什么情況下才可以使用專項維修資金？相關負責人介紹稱，物業保修期滿后，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，均可申請使用物業專項維修資金。根據物業服務合同約定，應當由物業管理單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用等，不能從維修資金中列支。

小區哪些情形可以申請專項維修資金？電梯故障，安防設施，消防設施，天面及外墻漏水等住宅小區共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造。有物業管理合同約定的設施維修項目費用，按合同約定的渠道支付。

無維修資金的物業小區，維修費可從公共收益支出

如今，南寧市2000年初期建的小區基本無公共維修資金，但是小區設施已經逐漸老化，特別是電梯老化嚴重。肖女士家住翡翠園小區，其所在的樓棟某個單位更換電梯更是幾經周折，低樓層不愿意出錢，最后電梯安裝刷卡設施，這也給業主后續使用帶來許多不便。

肖女士所在小區業主遭遇的”尷尬”其實并非個案。”問題最大的，還是那些建得較早的小區，有的小區根本沒有公共維修資金，物業管理也不到位，具體要用時，很多人都不愿意掏這筆昂貴的費用。”南寧市一家電梯公司負責人說，一棟十幾層高的住宅，新換一部電梯大概要三四十萬元，如果只更新主機、控制、驅動系統等關鍵部位，價格會便宜點，但對于沒有維修資金的小區來說，要業主共同分攤，也是一筆不小的費用。

除了費用方面，還有所在樓棟業主的意見難統一，”有的低層住戶就擔心，電梯維修費用要花掉太多錢，以后公共樓道、消防系統、內外墻的修補錢會不夠。”

“要從根源上解決老舊小區無維修資金的問題，建議小區可以補建維修資金。即小區業主可通過專有部分面積占比三分之二以上的業主，且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積四分之三以上的業主，且參與表決人數四分之三以上的業主同意籌集物業專項維修資金后，收齊業主維修資金交至市住建資金管理中心維修資金監管賬戶，統一管理，有序使用。”相關負責人指出，對于沒有歸集維修資金的小區，小區電梯出現質量問題需要維修時，如果小區有公共收益的，維修費用可以從小區公共收益中支出，也可以由業主自籌的方式解決。

統一歸集專戶存儲，確保維修資金花在”刀刃”上

“我們之所以不愿意使用維修資金維修電梯，是擔心這次電梯一出現問題就立刻動用了公共維修資金，一旦‘口子’撕開了，萬一以后小區其他設施出現什么問題，物業不征求業主的意見，就擅自從公共維修資金中支取，錢沒有花在該用的地方上，而且我們業主對這筆錢根本沒有辦法監督管理。”采訪中，有小區業主表達自己的看法。

住建資金部門該如何進行監管？根據《辦法》，”南寧市物業專項維修資金遵循統一歸集、專戶存儲、所有權人決策、專款專用、政府監管的原則，并設立物業專項維修資金管理機構具體負責南寧市物業專項維修資金的歸集與使用的監督、指導的日常工作。”。這里的物業專項維修資金管理機構，即市住建資金管理中心。此外，《辦法》從公共維修資金的交存、管理、使用等方面都作了詳細的規定，管理機構根據《辦法》對資金進行監管。

那么，哪些情況下才可以使用公共維修資金，讓公共維修資金始終花在”刀刃”上？相關負責人告訴記者，在使用公共維修資金范圍也有界定：比如，公共部位嚴格按照商品房測繪成果報告的內容進行列支分攤；公共設施設備本著誰受益誰分攤的原則進行列支分攤。

在使用程序上，還制定了相關配套流程和規定，正常的維修項目，需要由專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二的業主參與表決，過半數同意后才能使用。

假如小區出現緊急維修的情形，可以申請緊急維修。如小區電梯出現故障，是可以按照《住宅電梯故障緊急使用維修資金流程及業務指南》作為指導文件，至少三名業主共同制定緊急報告，便可使用公共維修資金對電梯進行維修。”也就是說，只要符合條件，我們住建資金監管部門將按工作時限完成維修資金使用的審批撥付，確保維修資金安全、高效。”

單項維修費用超過1萬元，要進行項目審價

也有些業主擔心，物業和電梯公司在利益方面存在某種關聯，會損害業主的利益。”我們住建部門在審批方面有一套嚴格的審批制度和審批流程，盡可能確保維修工程的真實性。”相關負責人指出，如果有業主擔心擔心電梯公司報價過高，市住建局采取了第三方審價，對于單項維修工程費用超過1萬元、一次性使用維修資金總金額超過1.5萬元及其他依法進行項目審價。另外，市住建局還編制了電梯維修工程參考價格清單，制作常用電梯25個品牌、366種配件單項價格清單，提供給維修單位、物業公司、業主參考。

針對維修事項不實，物業公司套取維修資金問題，相關負責人建議，物業制定使用方案時，要邀請業主參與方案制定，且在顯著位置公示滿5天，讓業主充分知曉。對于受理的申請材料，會采取現場或電話抽查的形式核實使用方案真實情況，一旦發現造假，均會退回申請，進一步指導物業公司正確申請維修資金。

特別提醒，作為維修資金的所有人，使用維修資金維修時，業主要積極參與維修方案制定，充分了解維修的內容、維修價格、維修單位選定等方面內容。另外，工程竣工驗收時，業主也要積極參與驗收，確保維修工程保質保量完成，假如出現物業公司過度維修或虛假維修時，應及時制止，防止維修資金濫用。

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住宅電梯故障緊急使用維修資金流程

（一）申請預支資金

1、制定緊急報告。物業管理單位和列支范圍內3名業主、或物業管理單位和業主委員會，根據電梯故障嚴重影響電梯正常使用的緊急情況，共同制定電梯故障申請使用維修資金緊急報告。

2、公示緊急報告。物業管理單位將緊急報告在維修資金列支范圍內顯著位置，進行告知性公示，公示期不少于5日。在公示期內，相關業主對緊急報告有異議的，制定緊急報告的制定人負責解釋。

3、申請預支資金。在緊急報告公示期的同時，物業管理單位持以下材料向管理機構申請預支資金。

（1）申請使用維修資金緊急報告；

（2）緊急報告公示影像材料；

（3）預支工程款發票；

（4）施工合同（維修資金使用金額小的，不用提供）。

（二）撥付預支資金

1、審核申請材料。管理機構審核申請材料，抽查參與制定緊急報告的業主核實情況。

2、劃轉預支資金。審核通過后，管理機構將維修工程預算金額50%的費用劃轉至維修單位。

（三）撥付結算資金

1、組織竣工驗收。維修工程竣工后，物業管理單位和業主委員會，或物業管理單位和3名業主共同參與工程竣工，出具工程竣工驗收報告。

2、公示驗收報告。物業管理單位將工程竣工驗收報告在維修資金列支范圍內顯著位置公示，公示期不少于5日。

3、申請結算資金。公示期滿，物業管理單位主持下列材料向管理機構申請維修費用的余額:

（1）工程竣工驗收報告（含公示影像材料）;

（2）維修費用分攤明細表；

（3）結算工程款發票;

（4）工程審價報告。（單項維修工程費用超過1萬元、一次性使用維修資金總額超過1萬5千元的項目必須提供）

4、劃轉結算資金。

（1）管理機構抽查參與工程竣工驗收的業主核實情況，或到電梯故障現場核實情況。

（2）審核通過后，管理機構將維修費用的余額劃轉至維修單位。