【裁判要旨】

不動產抵押權善意取得的要件是債權人支付了合理對價、善意且已經辦理不動產抵押權登記。在申請執行人對執行標的享有合法的擔保物權或者其他優先受償權的情況下，申請執行人的優先受償權應獲得優先保護。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2023）最高法民終553號

上訴人（一審原告）：陳志忠。

委托訴訟代理人：劉建明，寧夏鳴鐘律師事務所律師。

委托訴訟代理人：徐志勇，寧夏鳴鐘律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：中衛市楚雄房地產開發有限責任公司。

法定代表人：馬仲林，該公司董事長。

委托訴訟代理人：丁一凡，寧夏輔德（中衛）律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：趙海川。

委托訴訟代理人：傾兆濱，甘肅恒亞律師事務所律師。

委托訴訟代理人：瞿夢煒，甘肅恒亞律師事務所律師。

上訴人陳志忠因與被上訴人中衛市楚雄房地產開發有限公司（以下簡稱楚雄公司）、趙海川案外人執行異議之訴糾紛一案，不服甘肅省高級人民法院（2023）甘民初169號民事判決，向本院提起上訴。本院于2023年5月18日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人陳志忠及其委托訴訟代理人劉建明，被上訴人楚雄公司的委托訴訟代理人丁一凡,被上訴人趙海川的委托訴訟代理人傾兆濱、瞿夢煒到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

陳志忠上訴請求：1.撤銷一審判決，改判停止對寧夏中衛市沙坡頭區黃河花園三期小區50號樓10號、11號、12號營業房（門牌號××、423）的強制執行及解除對該房屋查封與拍賣，并確認陳志忠對上述房屋享有所有權。2.本案一審、二審訴訟費用由楚雄公司、趙海川承擔。

主要事實和理由：一、陳志忠于2011年12月27日已善意取得并實際占有案涉房屋至今，對案涉房屋享有所有權，案涉房屋沒有辦理產權登記不是陳志忠的原因，一審對上述事實未予認定，認定事實錯誤。2011年12月，經雙方結算，楚雄公司下欠陳志忠工程款共計1100多萬元。2011年12月27日，雙方簽訂三份《頂房協議》，約定楚雄公司以案涉房屋抵付陳志忠工程款。協議簽訂后，楚雄公司將案涉房屋交付陳志忠占有使用至今。2023年4月15日，雙方簽訂《商品房買賣合同》，進一步證明案涉房屋出賣給陳志忠，陳志忠是案涉房屋唯一合法的所有權人。雙方簽訂《頂房協議》《商品房買賣合同》后，楚雄公司未及時出具購房發票，刻意掩瞞案涉房屋已經符合辦理登記條件的事實，以案涉房屋向趙海川借款并辦理抵押登記擔保借款，導致未辦理過戶登記，陳志忠不存在任何過錯。二、本案一審適用法律不當，判決結果錯誤。陳志忠善意取得并占有使用在前，一審法院2023年7月23日、2023年7月9日作出（2023）甘執62號、62號之一執行裁定，對案涉房屋進行查封拍賣。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干規定》第二十八條規定，陳志忠對案涉房屋享有依法排除執行的權利。三、楚雄公司以陳志忠實際所有的房屋為其與趙海川之間的高額民間借貸提供抵押，不能排除楚雄公司、趙海川惡意串通的事實。本案一審駁回陳志忠的執行異議申請及執行異議的訴訟請求，但在與本案事實高度重合的（2023）甘執異187號執行案件中支持了案外人請求。一審法院對同樣的案件作出截然相反的兩份裁判，有違法律的公平公正。綜上，本案一審判決認定事實錯誤，適用法律不當，判決結果錯誤，請求依法撤銷一審判決，支持陳志忠的上訴請求。

楚雄公司答辯稱，案涉房屋抵付給陳志忠后進行了實際交付，并于2023年簽訂了商品房買賣合同，未及時辦理房屋過戶的原因在于案涉房屋相關竣工驗收手續未辦理完善。之后因楚雄公司以案涉房屋作抵押向趙海川借款。因楚雄公司董事長馬仲林因涉及刑事案件2023年羈押至今，本案的具體情況及相關證據代理人無法調取核實。

趙海川答辯稱，趙海川對案涉房屋享有合法的抵押權，陳志忠對案涉房屋不享有所有權，享有的是債權，其權利依法不能排除強制執行。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求依法駁回陳志忠的上訴請求。

陳志忠向一審法院起訴請求：1.確認其與楚雄公司簽訂的關于寧夏中衛市沙坡頭區黃河花園三期小區50號樓10號、11號、12號營業房（門牌號××、423）《頂房協議》《商品房買賣合同》合法有效；2.判決停止對夏中衛市沙坡頭區黃河花園三期小區50號樓10號、11號、12號營業房（門牌號××、423）的強制執行及解除對該房屋查封與拍賣，并確認陳志忠對上述房屋享有所有權；3.本案訴訟費用由趙海川承擔。主要事實與理由：一、楚雄公司已于2011年12月將中衛市沙坡頭區黃河花園三期小區50號樓10號、11號、12號營業房（門牌號××、423）抵頂給陳志忠，用以抵償欠付工程款，雙方簽訂的《頂房協議》《商品房買賣合同》合法有效，上述房屋依法屬于陳志忠所有。2009年楚雄公司將寧夏中衛市沙坡頭區黃河花園、瑞豐家園等土方工程發包給陳志忠施工，2011年12月經陳志忠與楚雄公司結算，楚雄公司欠付工程款1100多萬元，楚雄公司將寧夏中衛市沙坡頭區黃河花園三期小區50號樓10號、11號、12號營業房（門牌號××、423）抵付部分工程款，雙方簽訂三份《頂房協議》。該協議書簽訂后，楚雄公司將黃河花園三期小區50號樓10號、11號、12號營業房（門牌號××、423）交付陳志忠實際占有使用。陳志忠催促楚雄公司辦理房屋產權登記，但楚雄公司一直推托。2023年4月15日簽訂了正式的《商品房買賣合同》。二、楚雄公司與趙海川之間的借款抵押行為發生在2023年4月29日，在陳志忠已與楚雄公司簽訂《頂房協議》及《商品房買賣合同》之后。房屋所有權均完全屬于陳志忠，不屬于楚雄公司，楚雄公司無權抵押，一審法院不應查封拍賣。三、案涉房屋已由陳志忠實際占有使用至今，一審法院強制執行無事實與法律依據。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”雙方簽訂的《頂房協議》和《商品房買賣合同》中約定的房屋、抵頂金額及責任承擔等內容，均符合法律規定，且已履行完畢，上述房屋至今由陳志忠實際占用使用。因此，案涉房屋屬于陳志忠所有，一審法院查封拍賣，無事實與法律依據。

一審法院認定事實：2023年4月29日，楚雄公司與趙海川簽訂了《借款合同》，約定向趙海川借款2000萬元，以中衛市黃河花園三期50號樓25套房產（包括案涉門牌號為××和423號的10、11、12號房產）作為抵押，并簽訂《抵押合同》，辦理了抵押登記和他項權證。2023年4月18日趙海川向一審法院起訴楚雄公司要求還款，一審法院作出（2023）甘民初50號民事調解書確認：“楚雄公司償還趙海川2023年1月5日前的借款本息合計26149495元，2023年1月5日后的利息以17574880元為本金按照年息24%支付至實際付清之日”楚雄公司未履行還款義務，趙海川申請強制執行，一審法院分別于2023年7月23日、2023年7月9日作出（2023）甘執62號、62號之一執行裁定書，依法查封、拍賣上述房產。2023年8月20日，陳志忠提出楚雄公司欠其工程款1100多萬元，雙方分別于2011年12月27日和2023年6月22日簽訂了《頂房協議》，通過以房抵債的形式將案涉房產抵頂給陳志忠，認為一審法院查封、拍賣錯誤，向一審法院提出執行異議。一審法院于2023年9月19日作出（2023）甘執異19號執行裁定書，駁回了陳志忠的異議請求。陳志忠不服，提起本案訴訟。

一審法院認為，本案爭議的焦點問題為：陳志忠對案涉房產是否享有足以排除一審法院查封執行行為的民事權益。

根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。”案涉房產系楚雄公司開發的樓盤，至今仍在楚雄公司名下，所有權人為楚雄公司。趙海川就案涉房屋已辦理抵押登記和他項權證書。其對案涉房產享有抵押權。根據《中華人民共和國物權法》第一百七十條規定：“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利。”陳志忠主張其與楚雄公司之間通過以房抵債的形式，用案涉房產抵頂楚雄公司欠付的工程款。因并未辦理產權登記，陳志忠對案涉房產不享有所有權，《頂房協議》和《商品房買賣合同》僅能證明陳志忠與楚雄公司之間存在債權債務關系。其對案涉房產享有的是債權請求權，不能對抗趙海川的擔保物權。陳志忠的證據不能證明其對案涉房屋享有所有權，其關聯性不予確認。所以，陳志忠主張確認其對案涉房產享有所有權排除執行的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。

關于陳志忠訴請確認其與楚雄公司之間的《頂房協議》、《商品房買賣合同》有效的問題的訴訟請求，不屬于案外人執行異議之訴的受理范圍，一審法院另行裁定處理。

綜上，陳志忠訴訟請求不能成立。根據《中華人民共和國物權法》第九條、第一百七十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第（二）項規定，判決：駁回陳志忠的訴訟請求。案件受理費××07元，由陳志忠負擔。

二審中，陳志忠提交兩組證據。證據一：案涉房產10號、11號、12號《入住須知》三份，證據二：物業費收據三份。證明：陳志忠與楚雄公司的物業管理公司分別簽訂《業主臨時規約》《消防協議》《裝修管理協議》，并交納物業費，陳志忠已在抵押和法院查封前合法占有案涉房屋。楚雄公司認為，《入住須知》記載的內容無法甄別，對物業費收據的真實性、合法性、關聯性以及證明目的均不予認可。趙海川對兩組證據的真實性和證明目的均不認可。本院認為，前述證據不能達到陳志忠的證明目的，本院不予采信。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院另查明，2023年4月15日，陳志忠與楚雄公司簽訂三份《商品房買賣合同》。甘肅省高級人民法院（2023）甘民初50號民事調解書載明：“楚雄公司未按上述期限履行給付義務時，趙海川有權對楚雄公司抵押財產（已辦理他項權證的中衛市黃河花園三期50#樓25套面積4522.08平方米的房屋）折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”

本院對一審查明的其他事實予以確認。

本院認為，根據本案一審判決和陳志忠上訴的事實與理由，本案的主要爭議焦點為：陳志忠對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。

《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。”第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”第一百七十條規定：“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利。”《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”

根據前述規定，不動產抵押權善意取得的要件是債權人支付了合理對價、善意且已經辦理不動產抵押權登記。在申請執行人對執行標的享有合法的擔保物權或者其他優先受償權的情況下，申請執行人的優先受償權應獲得優先保護。

本案中，陳志忠主張其與楚雄公司在案涉房產辦理抵押登記之前已經約定以案涉房產抵頂楚雄公司欠付的工程款，雖未辦理產權變更登記，但由陳志忠實際占用使用，其權利足以排除強制執行。2023年4月29日，楚雄公司與趙海川簽訂了《借款合同》，約定向趙海川借款2000萬元，以中衛市黃河花園三期50號樓25套房產（包括案涉門牌號為××和423號的10、11、12號房產）作為抵押。雙方簽訂《抵押合同》，辦理了抵押登記和他項權證，趙海川依法取得了案涉房產的擔保物權，該權利亦得到甘肅省高級人民法院（2023）甘民初50號民事調解書的確認。雖然陳志忠與楚雄公司在案涉房產辦理抵押登記前簽訂了《頂房協議》和《商品房買賣合同》，但未辦理所有權變更登記，其對案涉房產享有的是債權，不能對抗趙海川的擔保物權。一審根據前述法律規定和事實，認定陳志忠對案涉房產不享有足以排除強制執行的民事權益，該認定并無不當，本院予以維持。

綜上，陳志忠的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費××07元，由陳志忠負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 駱 電

審 判 員 王東敏

審 判 員 楊 卓

二〇二〇年七月二十六日

法 官 助 理 楊 婷

書 記 員 李曉宇