廣州市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十二次會議于2023年10月28日通過的《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》），經(jīng)過廣東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議于2023年11月27日批準(zhǔn)，現(xiàn)已正式掛網(wǎng)公布，并將自2023年1月1日起施行?！稐l例》起草工作自2023年3月啟動(dòng)，最新內(nèi)容共分為8章110條，是廣州歷史上第一部內(nèi)容最多的地方性法規(guī)，對此前廣州市施行的物業(yè)管理相關(guān)條例，即2023年頒布的《廣州物業(yè)管理暫行辦法》，進(jìn)行了空白的填補(bǔ)和具體內(nèi)容的細(xì)化。

強(qiáng)化基層治理

據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局介紹，《條例》主要內(nèi)容分為四個(gè)方面。一是明確了市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理納入社會治理體系，建立聯(lián)系會議制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題。同時(shí)，規(guī)定鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。

居委會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助鎮(zhèn)街指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。并要求鎮(zhèn)、街、社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域基層黨組織的指導(dǎo)，支持業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人依法開展物業(yè)管理活動(dòng)。針對物業(yè)管理基層行政監(jiān)管力量不足的現(xiàn)實(shí)情況，《條例》還明確要求各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)為鎮(zhèn)街配備物業(yè)管理相應(yīng)的專職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會制度

此外，針對業(yè)委會成立難、換屆難等問題，《條例》創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會制度，賦予物業(yè)管理委員會組織業(yè)委會的成立、換屆工作。同時(shí)，在業(yè)委會缺位時(shí)，賦予物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的職能，解決因業(yè)主自行管理能力不足、業(yè)主大會和業(yè)委會運(yùn)行不暢造成的業(yè)主所有權(quán)行使不充分的問題。

物業(yè)管理委員會由9人以上單數(shù)成員組成，包括街鎮(zhèn)代表、居委代表、房管部門代表、物業(yè)服務(wù)人代表各1人，業(yè)主代表至少5人，業(yè)主代表占物業(yè)管理委員會總數(shù)的半數(shù)以上。物業(yè)管理委員會是一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)，在業(yè)委會成立后自行解散。

規(guī)范業(yè)委會依法履職

針對業(yè)委會履職存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對等、運(yùn)行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問題，《條例》規(guī)定街鎮(zhèn)對業(yè)委會的違規(guī)行為可以責(zé)令改正或撤銷其決定；對業(yè)委會嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為，可以向業(yè)主大會提議罷免業(yè)委會全體委員；對違反禁止行為的業(yè)委會委員設(shè)立了相應(yīng)法律責(zé)任，健全了對業(yè)委會的監(jiān)督途徑和方式。

同時(shí)，也健全了業(yè)主大會的會前公示、表決規(guī)則、投票表決方式、表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)及公示、表決結(jié)果異議處理等制度；健全了業(yè)主共有資金制定，規(guī)定了共有資金的管理單位、使用規(guī)則和財(cái)務(wù)管理制度應(yīng)由業(yè)主共同決定，明確了共有資金的來源、用途，強(qiáng)化了資金信息公開，引入審計(jì)制度加強(qiáng)監(jiān)督。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)人行為

最后，《條例》還制定了多項(xiàng)制度對物業(yè)服務(wù)人的行為進(jìn)行規(guī)范：明確建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接查驗(yàn)責(zé)任，要求雙方簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，保證共有物業(yè)符合使用條件；規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主交付符合交付條件的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽署物業(yè)交付文件；完善裝修的告知、施工、檢查等程序，明確物業(yè)服務(wù)人及工作人員不得有強(qiáng)行推銷裝修材料、索取不正當(dāng)利益、擅自斷水?dāng)嚯娮柚故┕さ刃袨椤?/p>

明確物業(yè)服務(wù)人的具體服務(wù)職責(zé)，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)人在垃圾分類、高空拋物、安全管理和突發(fā)事件應(yīng)對等方面的職責(zé)；完善物業(yè)收費(fèi)制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式、交納要求、收支公開、動(dòng)態(tài)調(diào)整作了細(xì)化規(guī)定；規(guī)范新舊物業(yè)交接、退出制度，對拒不退出或者拒不移交財(cái)物資料的物業(yè)服務(wù)人設(shè)定法律責(zé)任。