2023年，注定了是一個(gè)不平靜的年份。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也將成為一個(gè)新的“元年”。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，分為兩個(gè)階段：

第一次改革：1998年的住房商品化，把傳統(tǒng)的福利房分配模式轉(zhuǎn)變到商品房市場(chǎng)化模式。

第二次改革：2023年的住有所居，把市場(chǎng)上100%商品房，轉(zhuǎn)變到另一種新的房產(chǎn)供給模式。

這兩大改變，帶來的影響也是巨大的，23年前住房商品化之后，房地產(chǎn)價(jià)格一路高歌猛進(jìn)至今，98年全國房產(chǎn)價(jià)格才不足2000元/平，截止2023年8月份，重點(diǎn)城市的新房銷售均價(jià)已經(jīng)超過萬元/平。漲幅足足達(dá)到400%，在北上廣深和主要一線城市，房產(chǎn)增值遠(yuǎn)超這個(gè)幅度，甚至達(dá)到2000%以上，20年前1萬元的房子，現(xiàn)在可能價(jià)值100萬元，更有甚者直奔億元大關(guān)。

高層表態(tài)，住房迎來“二次變革”，這一次，商品房不再是唯一選擇了！

2023年的這一次“改變”將會(huì)帶來何種影響呢？有2點(diǎn)信息值得關(guān)注：

1、房住不炒，始終是主基調(diào)。

這一點(diǎn)其實(shí)沒有過多的懷疑，自從2023年房住不炒提出以來，房地產(chǎn)發(fā)展始終沒有離開過這個(gè)主基調(diào)。2023年及以后的住房市場(chǎng)，市場(chǎng)化的商品房依然會(huì)扮演相當(dāng)重要的角色，對(duì)于那些有能力、有需求購房的人而言，商品房依然是妥善的解決方式，然而“限制漲價(jià)”將是重頭戲。

市場(chǎng)化的住房結(jié)構(gòu)中，新房采用“備案價(jià)”的方式限制；二手房采用“指導(dǎo)價(jià)”的方式限制；租賃住房同樣可能采用“限價(jià)”模式。壓低住房成本，將成為今后市場(chǎng)化住房的一個(gè)主要手段。

其實(shí)，這也是解決樓市泡沫的一個(gè)軟著陸策略。我們都知道，當(dāng)前的住房市場(chǎng)，房產(chǎn)供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，住房過剩已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在《城鎮(zhèn)住房過剩還是不足》報(bào)告中就給出數(shù)據(jù)，城市存量房產(chǎn)達(dá)到3.11億套，戶均房產(chǎn)保有量達(dá)到1.1套，房產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)過剩。與此同時(shí)央行也指出，城市戶均房產(chǎn)保有達(dá)到1.5套，房產(chǎn)保有率高達(dá)96%。

一方面住房過剩，另一方面高價(jià)格導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)性失衡，以至于有人很多套房子、有人買不起房。這些“傾斜式”的供需關(guān)系如何妥善解決？“市場(chǎng)化限價(jià)”成為了良方。

2、為了住有所居，保障房或大批量襲來。

在國新辦發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽對(duì)此釋放出了2重信息：

“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

對(duì)于新市民青年人買不起租不好房的現(xiàn)實(shí)問題，要下決心下力氣解決。

意識(shí)很簡(jiǎn)單，就是從2023年開始，將要著力開始建設(shè)保障房住房體系，通過這個(gè)形式，推進(jìn)“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。什么叫做保障房體系呢？包括了2個(gè)方面的內(nèi)容：政府支持的保障性購房行為；政府支持的保障性租房行為。這一點(diǎn)與市場(chǎng)化的購房活動(dòng)和租房活動(dòng)不同，主要體現(xiàn)在價(jià)格方面。

第一、保障性購房包括共有產(chǎn)權(quán)房，安居房等多種類型。這類房子都有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是售價(jià)非常便宜，無房人購買共有產(chǎn)權(quán)房，第一次只需要出資50%購房款就可以獲得整套房產(chǎn)的居住使用權(quán)和入學(xué)、落戶權(quán)等權(quán)益。可謂十分廉價(jià)，與此同時(shí)等到一定年份之后，業(yè)主還可以用市場(chǎng)價(jià)對(duì)這套房子另外50%產(chǎn)權(quán)予以贖回，屆時(shí)得到100%房屋產(chǎn)權(quán)。

安居房也是相同的道理，雖然安居房并不是采用分割產(chǎn)權(quán)的方式進(jìn)行出售，但是地方城市在土地出讓的時(shí)候就已經(jīng)給出了成品房銷售價(jià)格的規(guī)則，土地出讓價(jià)格低，那么成品房售價(jià)自然只有商品房的30%-50%比例，這對(duì)于想買房，但是經(jīng)濟(jì)能力不足的人而言，才是福音。

第二、調(diào)節(jié)租房?jī)r(jià)格，無房人“偷著樂”。在保障性租房中，基本包含了公租房、長(zhǎng)租公寓和集體用地的建設(shè)租賃房、企業(yè)建房等多種形式。其中著重提到集體用地建設(shè)租賃房。在原來的土地二元機(jī)制下，農(nóng)村的集體用地不可能劃入城市建設(shè)用地，更不可能用于建設(shè)房產(chǎn)銷售或者租賃。然而隨著“集體土地可轉(zhuǎn)換為建設(shè)性用地”一系列規(guī)定的到來，逐漸開始掃清這一障礙。位于城郊結(jié)合帶的集體用地，或?qū)l(fā)揮主力軍作用。

除了加大租房供給之外，限制市場(chǎng)租房?jī)r(jià)格水平，也是題中之意。近期，北京就曾出臺(tái)《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確提出，對(duì)于房屋租金快速上漲的，主管部門可以限制經(jīng)營性房源租金漲幅，必要時(shí)還可以進(jìn)行傭金和租金指導(dǎo)價(jià)管控。

這也就是說，現(xiàn)階段對(duì)付“房產(chǎn)銷售的限價(jià)方法”，很有可能未來運(yùn)用到租房市場(chǎng)領(lǐng)域。

2023年之后，住房將會(huì)是一副什么樣的局面呢？指聞君簡(jiǎn)單總結(jié)一下：

基本目的：住有所居，讓所有人都能住上房子。

住房結(jié)構(gòu)：商品房+保障房，后者的比例或大幅度提升，例如新加坡、德國等，保障房的比例達(dá)到了60%以上，這不是不可能，當(dāng)人人都可以通過廉價(jià)的保障房解決居住問題的時(shí)候，長(zhǎng)期感覺“看似無解”的住房困境或迎刃而解。