房屋租賃合同寫作應(yīng)注意的幾個(gè)問題

——以出租人為視角

“居者有其屋”主要是通過兩種方式來實(shí)現(xiàn)的：一是購買房屋獲得房屋的所有權(quán)，以此獲得居住權(quán)是自不待言的；二租賃房屋，通過簽訂租賃合同繳納租金以獲得居住他人房屋的權(quán)利。而租賃房屋來居住或者供他人居住，出租人和承租人之間通常都要簽訂一個(gè)租賃合同——無論是口頭的還是書面的，當(dāng)然以書面的居多，以此來明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)各自的目的，也避免發(fā)生糾紛。但是，由于這樣或者那樣的原因，諸如由于租賃合同簽訂的不明確、條款欠缺，或者合同條款有歧義，或者違反法律、法規(guī)的規(guī)定等原因，導(dǎo)致租賃糾紛的發(fā)生不在少數(shù)，這使得租賃合同關(guān)系的當(dāng)事人都不勝其煩，以致生發(fā)出自己當(dāng)初怎么就沒有重視好好簽訂一份租賃合同的感嘆。在此，筆者根據(jù)自己多年從事律師實(shí)務(wù)簽訂房屋租賃合同和處理租賃合同糾紛的實(shí)踐，從出租方和角度談?wù)勗诤炗喿赓U合同中容易忽視的問題，并在此基礎(chǔ)上提出解決問題的思路和方法。

一、出租房屋一部分的租賃合同

出租方出租房屋主要有這樣兩種情況：一種是將整套房屋都出租出去；另一種是在一套房屋內(nèi)的一個(gè)房間或者其中的一部分出租出去，未出租的部分由自己繼續(xù)居住使用，即出租人和承租人在“同一個(gè)屋檐下”生活。

先說第二種情況，即將一套房屋內(nèi)的其中一個(gè)房間或者其中的一部分出租給他人居住，另一部分則自己居住。筆者暫且稱之為“同一個(gè)屋檐下”的租賃吧。這就需要雙方有一定的包容度，各自的生活習(xí)慣等要互相適應(yīng)。根據(jù)筆者的大致了解，以這種情況下的出租房屋的人以老年人居多，由于房屋比較寬敞，兒女又長(zhǎng)年不在身邊，將房屋的一部分出租出去，既可以用來貼補(bǔ)生活，還可以解除些寂寞，甚至在緊急的情況下還可以獲得租客的幫助。而承租這種房屋居住的大多是到城里打工且工資又比較低的青年人。作為出租方來說，最不希望因?yàn)榉课莸某鲎庥绊懙阶约旱纳钯|(zhì)量，因此，有哪些情況自己不能容忍，自己要想清楚，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為租賃合同的條款，以租賃合同條款的形式明確表達(dá)出來。筆者還是先從一個(gè)例子說起吧。年齡稍大點(diǎn)的人可能都聽說過著名相聲演員馬三立的單口相聲《扔靴子》，其大意是：有一老頭將樓上一間空房出租給一個(gè)青年人，而該青年有晚歸的習(xí)慣，腳步又重，進(jìn)屋后就將兩只靴子重重扔在地上，“咣當(dāng)”兩聲，老頭睡覺早且覺也輕，每每要等到青年人的兩只靴子“咣當(dāng)”兩聲，即兩只靴子都落地后才能入睡。老頭忍不下去了，對(duì)青年提出了意見，青年人也表示接受改正。但當(dāng)晚青年人還是又晚歸了，進(jìn)屋后扔一只靴子后才猛然想起老頭對(duì)自己提出的意見，于是輕輕放下第二只，而樓下的老頭，因一直沒有聽到第二聲“咣當(dāng)”聲，竟一夜沒有合眼。老年人中睡覺早且覺又輕的人不少，能保證睡好覺對(duì)老年人來說當(dāng)然是一個(gè)重要的問題。因此，作為出租人有哪些不能容忍且需要承租人做到的，這是在 “同一個(gè)屋檐下”的租賃就應(yīng)當(dāng)要在合同中寫明白、寫清楚的問題，若是對(duì)《扔靴子》中那個(gè)青年人的情況不能容忍，則就應(yīng)當(dāng)在租賃合同中寫明承租人盡量不要晚歸，晚歸也不要弄出聲音來，如果晚歸或者弄出動(dòng)靜這種情況出現(xiàn)幾次，出租人就可以單方解除合同的條款，這樣就可以對(duì)承租人形成強(qiáng)有力的約束。不然，如出現(xiàn)《扔靴子》中這樣的情況而引起糾紛，如果各說各的理，還真就很難解決。

另外，“同一個(gè)屋檐下”的租賃如果是共同用水、用電、用氣等，甚至共同使用廚房、衛(wèi)生間等，也要寫清楚、寫明白。如共同用水、用電、用氣等費(fèi)用如何分?jǐn)偅瑥N房、衛(wèi)生間等在什么情況下誰有優(yōu)先使用權(quán)等。寫清楚、寫明白了，就有了一個(gè)是非對(duì)錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，越是瑣碎的事情，如果沒有約定標(biāo)準(zhǔn)，處理起來越是有一定的難度。

二、整套房屋整體出租的租賃合同

將整套房屋整體出租，即 將整套房屋都出租給租賃人使用，我們就謂之是“整套租賃”吧。“整套租賃”當(dāng)然不像“同一個(gè)屋檐下”的租賃那樣影響出租人的生活，總的來說，只要承租人能按時(shí)繳納房租，承租人在租賃期間內(nèi)能妥善保管及使用房屋及房屋內(nèi)的用品，能保證在租賃期間屆滿時(shí)按約定返還房屋和房屋內(nèi)的用品即可。在“整套租賃”中，房屋及房屋內(nèi)設(shè)施、用具等的安全和修繕問題是一個(gè)比較復(fù)雜且重要的問題。從實(shí)際情況來看，大體又可以分這樣兩種情況：一種情況是出租人有時(shí)間也有能力可以經(jīng)常對(duì)房屋及房屋內(nèi)設(shè)施、用具等進(jìn)行照看和修繕的；另一種情況是沒有時(shí)間也沒有能力經(jīng)常對(duì)房屋及房屋內(nèi)設(shè)施、用具等進(jìn)行照看和修繕。出租人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的不同情況，以擬定不同的合同條款。在幾年前，筆者根據(jù)自己曾經(jīng)代理的兩起房屋租賃合同引起的賠償糾紛，撰寫并發(fā)表一篇普法文章《同是承租房屋發(fā)生損害，約定不同責(zé)任不同》（參見《中國(guó)婦女報(bào)》2023年4月12日），講的就是其中兩起房屋租賃在承租期間發(fā)生火災(zāi)造成損失發(fā)生的糾紛問題，由于在前一起租賃合同中沒有關(guān)于房屋即房屋內(nèi)物品維修條款的約定，房屋起火原因沒有查清，既有電線老化引起的可能，也有承租人沒有及時(shí)對(duì)房屋內(nèi)的電器進(jìn)行斷電及使用的電器屬于“三無產(chǎn)品”引起的可能，法院就判決出租人和承租人分擔(dān)了火災(zāi)損失。而在另一起房屋租賃在房屋內(nèi)的火災(zāi)損失中，由于房屋出租人——退休的孟某夫婦要到上海去照顧即將要生孩子的女兒一段時(shí)間，考慮到自己沒有能力和時(shí)間負(fù)責(zé)房屋及房屋內(nèi)物品的修繕和保證安全問題，就在房屋租賃合同中明確寫了“電器線路已經(jīng)10多年沒有維修，有的電器也已經(jīng)使用10多年，由承租方負(fù)責(zé)檢查完好后使用并負(fù)責(zé)維修，如果使用中出事故造成損失由承租方負(fù)責(zé)”等條款。承租人田某夫婦在承租期間在使用孟某夫婦的留在房屋內(nèi)的電飯鍋時(shí)發(fā)生了火災(zāi)，燒毀廚房?jī)?nèi)的裝修裝飾和在廚房?jī)?nèi)的電冰箱等電器，損失約5萬余元。最后結(jié)果是承租人不但自己承擔(dān)了自己的損失，還賠償了房屋內(nèi)屬于出租人孟某夫婦4萬元物品的損失。這就是因?yàn)楹贤械募s定起了作用。因?yàn)樘幚硪蚝贤l(fā)糾紛以及發(fā)生損失后承擔(dān)問題，是而且也只能是合同中的約定。

出租人還應(yīng)當(dāng)特別注意的兩個(gè)問題：一個(gè)是自己房屋內(nèi)是設(shè)備和設(shè)施有什么問題及使用中應(yīng)當(dāng)注意寫什么問題，一定要告訴承租人。告訴的方式最好是寫在合同中或者以書面形式告訴，承租人知道了、注意了，當(dāng)然就可以避免發(fā)生危險(xiǎn)，即使發(fā)生了危險(xiǎn)，那首先也是由于承租人注意不夠有重大關(guān)系，則承租人自己要擔(dān)責(zé)全部或者是主要責(zé)任；如果沒有告訴承租人，因使用該物品造成了損害的，則就應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)主要責(zé)任或者全部責(zé)任了。

三、要準(zhǔn)確理解承租人的身份信息及對(duì)房屋使用情況

承租人出租房屋，無論是房屋的部分出租還是整體出租，都應(yīng)當(dāng)了解房屋承租人的準(zhǔn)確的身份信息以及對(duì)房屋的真正用途。

了解承租人的身份信息的途徑除了在房屋租賃合同中寫明其身份信息外，還要留下承租人的身份證復(fù)印件或者是其他有效身份證件，例如，工作證、駕駛證等。關(guān)于房屋用途的了解，除了在房屋租賃合同中寫明居住用途外，最好還是要求出租人出示在某單位工作的證明或是工作證等。如果僅僅在服務(wù)租賃合同中寫明是了房屋居住使用，而沒有關(guān)于承租人工作是具體信息的，如果承租人在承租的房屋內(nèi)從事了違法犯罪活動(dòng)的，出租人有時(shí)就難辭其咎了。因?yàn)槲覈?guó)的《治安處罰法》第57條明確規(guī)定到：“房屋出租人將房屋出租給給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證種類和號(hào)碼的，處二百元以上五百元以下罰款。”“房屋出租人明知利用房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處二百元以上五百元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以下拘留，可以并處500元以下罰款。”在司法實(shí)踐中，也時(shí)有發(fā)生房屋出租人將房屋出租給給無身份證件的人，且最后房屋的出租人又被認(rèn)定為在房屋內(nèi)進(jìn)行了違法犯罪活動(dòng)的，而在此期間，房屋出租人又沒有向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，即使最后查證的結(jié)果是出租人對(duì)此并不知情，但仍然會(huì)給出租人帶來極大的麻煩。而且，這些都是可以是房屋出租人預(yù)先在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)予以克服和避免的。