前期物業(yè)服務(wù)合同的期限

民法典第九百四十條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

【相關(guān)案例】

山東省濟南市中院(2023)魯01民終4038號民事判決書

《物業(yè)管理條例》第二十六條、第三十三條規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止；一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)前述規(guī)定，大地華園業(yè)委會與新物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，新物業(yè)公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同即告終止，發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)退出原物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并移交相關(guān)設(shè)施、資料等。

山東省濟南市中院（2023）魯01民終4038號

濟南發(fā)展物業(yè)管理顧問有限公司（以下簡稱發(fā)展物業(yè)公司）因與被上訴人濟南市歷城區(qū)大地華園業(yè)主委員會（以下簡稱大地華園業(yè)委會）、山東大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大地公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案

發(fā)展物業(yè)公司上訴請求：撤銷（2023）魯0112民初7730號民事判決，發(fā)回重審或查清事實后改判。事實和理由：一審判決認定事實不清，證據(jù)不足。一、發(fā)展物業(yè)公司已于2023年4月14日與大地華園業(yè)委會簽訂了《移交協(xié)議》，相關(guān)的移交內(nèi)容在協(xié)議中作了詳細約定，并已經(jīng)實施；發(fā)展物業(yè)公司按照約定已不再繼續(xù)服務(wù)涉案小區(qū)的物業(yè)管理。涉案小區(qū)地下車庫、車位的管理，是基于專有部分業(yè)主的私人委托進行的管理；地下車庫、車位不屬于小區(qū)共有部分，在濟南方達房產(chǎn)測繪鑒定中心2007年7月31日測繪的房屋坐落于歷城區(qū)華龍路1110號2號樓濟南市房屋平面圖繪制及面積報告書中，亦寫明了地下車庫、車位屬于專有部分，未進行建筑面積的分攤，屬于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》第十八條規(guī)定的所有權(quán)專有部分，專有部分的建筑物處分權(quán)由所有權(quán)人自行支配。二、一審法庭總結(jié)了本案的爭議焦點為：“涉案小區(qū)的地下車庫、車位是否屬于小區(qū)配套設(shè)施，是專有還是共有部分。”，一審法院對該事實未查清。根據(jù)《物權(quán)法》第七十一、七十二條的規(guī)定，業(yè)主對其專有的部分享有占有、收益、使用和處分的權(quán)利，對于建筑物共有的專有的劃分標準是否涉及的建筑物建筑面積的是否分攤，未分攤建筑物的建筑面積屬于專有部分，所有權(quán)人對專有部分的建筑物享有處分的權(quán)利，建筑區(qū)劃內(nèi)未計入商品房共有部位分攤建筑面積，屬于專有建筑區(qū)域，一審法院未將涉案小區(qū)地下車庫、車位進行共有和專有的區(qū)分，屬于法律事實認定不清，證據(jù)不足。三、一審中大地華園業(yè)委會辯稱基于合同法律關(guān)系起訴的，大地公司、發(fā)展物業(yè)公司沒有與其簽訂合同；另外，基于同一事實和理由、案件當(dāng)事人，大地華園業(yè)委會在2023年5月9日向一審法院提起訴訟，并于同年8月19日撤訴，一審法院依法作出了（2023）魯0112民初3231號民事裁定書；對于同一事實、同一理由，法院不應(yīng)允許當(dāng)事人換個法官再訴，謀求自己的主張得到支持。四、發(fā)展物業(yè)公司管理涉案小區(qū)地下車位和車庫是基于所有權(quán)人的授權(quán)而為之，一審法院未能對所有權(quán)人基于意思自治自主委托管理人管理的事實進行認定，違反所有權(quán)人的意思自治原則，作出了與事實不一的認定，不經(jīng)車位所有權(quán)人同意就變更管理權(quán)，侵犯了車位所有人的權(quán)益。

大地華園業(yè)委會辯稱，原審法院認定事實清楚、適用法律正確、審理程序合法、裁判結(jié)果公平公正，發(fā)展物業(yè)公司的上訴不成立。一、涉案車位未能辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，無法成為建筑物的專有部分。1.我國《民法典》第二百零九條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的登記生效原則，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中也明確了“建筑物專有部分”的條件，其中重要一條即是“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”。大地公司作為涉案大地華園小區(qū)的建設(shè)單位，未能向法庭提供有效證據(jù)證實涉案的地下車位已經(jīng)取得了不動產(chǎn)權(quán)登記證書且登記在自身名下，無法說明涉案地下車位系其專有部分。大地公司亦未能提供證據(jù)證實其已出售的車位已經(jīng)辦理不動產(chǎn)權(quán)變更登記，將登記所有人變更為實際權(quán)利人，并成為實際權(quán)利人在涉案小區(qū)的專有部分。因此，涉案地下車位無法成為建筑物專有部分，其他主體無權(quán)基于所有權(quán)委托相關(guān)管理人進行管理。2.發(fā)展物業(yè)公司提到的“濟南方達房產(chǎn)測繪鑒定中心2007年7月31日測繪的房屋坐落于歷城區(qū)華龍路1110號2號樓濟南市房屋平面圖繪制及面積報告書”，無法作為有效證據(jù)支撐其訴訟主張。（1）該報告書中的準確表達為“二、功能區(qū)分攤的共有面積包括：1、地下（車庫）功能區(qū)分攤的共有面積包括：樓梯5-樓梯7、車道、走廊、風(fēng)井、風(fēng)機房。”沒有表述地下車位“屬于專有部分，未進行建筑面積分攤”。（2）整個大地華園小區(qū)包括1棟30層商務(wù)寫字樓和2棟連廊式12層住宅樓。發(fā)展物業(yè)公司僅提交了一份2號樓（住宅樓）的測繪報告書，無法準確反映涉案項目的真實面積分攤情況。（3）僅從發(fā)展物業(yè)公司提供的2號樓報告書中記載的內(nèi)容可以看出，地下（車庫）部分仍然有計入分攤共有面積的部分，結(jié)合一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的規(guī)定，發(fā)展物業(yè)公司仍應(yīng)將地下車位（車庫）整體移交給大地華園業(yè)委會，再由業(yè)委會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行統(tǒng)一管理。3.涉案的地下車位沒有登記為特定所有權(quán)人專有不動產(chǎn)，這些“專有部分業(yè)主”委托發(fā)展物業(yè)公司管理地下車位也就沒有法律依據(jù)。實際上，由于小區(qū)建設(shè)單位大地公司在辦理產(chǎn)權(quán)登記時故意提供虛假規(guī)劃等虛假辦證申請材料，導(dǎo)致了整個項目小區(qū)至今無法正常辦理產(chǎn)權(quán)登記。但鑒于大地華園小區(qū)地下車位（車庫）屬于小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施，已經(jīng)由部分業(yè)主實際占有、使用且與涉案小區(qū)均屬同一物業(yè)管理區(qū)域，因此應(yīng)當(dāng)由同一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行集中統(tǒng)一管理。二、發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)立即撤離大地華園小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，將小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作全部移交給業(yè)委會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)原審中雙方的舉證可以證實：發(fā)展物業(yè)公司系大地華園小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2023年4月17日，大地華園業(yè)委會代表小區(qū)全體業(yè)主與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)山東德尚行物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)小區(qū)業(yè)主與發(fā)展物業(yè)公司簽訂的《大地華園·物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第四項第4條約定及《民法典》第九百四十條規(guī)定，此時前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。大地華園小區(qū)已由大地華園業(yè)委會選聘的新物業(yè)服務(wù)公司進駐，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)生效，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)立即終止，發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)立即退出涉案小區(qū)服務(wù)區(qū)域，不得再以任何理由、在小區(qū)任何區(qū)域從事任何一種物業(yè)管理工作。三、發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)立即將大地華園小區(qū)地下車庫、車位的物業(yè)管理權(quán)移交給大地華園業(yè)主委員會。我國《民法典》第二百七十五條第二款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第二百七十六條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。小區(qū)內(nèi)的地下車庫是小區(qū)的配套設(shè)施，無論是專有部分還是共有部分，均應(yīng)優(yōu)先滿足全體業(yè)主的使用需要。且由于大地華園業(yè)主委員會已經(jīng)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在其他主體無法就其所謂“專有部分”另行委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的前提下，發(fā)展物業(yè)公司已經(jīng)無任何理由繼續(xù)滯留小區(qū)，更無權(quán)控制小區(qū)地下車庫、車位的物業(yè)管理權(quán)。但截至本案二審法庭調(diào)查時，發(fā)展物業(yè)公司仍然滯留在涉案小區(qū)，非法占有、管理著涉案小區(qū)的地下車庫、車位并進行停車管理收費，已經(jīng)構(gòu)成對業(yè)主共同管理權(quán)的侵害。因此，原審法院判決發(fā)展物業(yè)公司將涉案小區(qū)地下車庫、車位的物業(yè)管理權(quán)移交給大地華園業(yè)委會，符合法律規(guī)定。四、原審法院審理程序合法。大地華園業(yè)委會基于同一事實、同一理由起訴后申請撤訴，又重新起訴，人民法院應(yīng)予受理并依法進行審理，這并不違反“一事不再理”原則，亦不構(gòu)成對司法資源的浪費。另，原審法院已經(jīng)判決大地公司將涉案小區(qū)地下車庫、車位的業(yè)主檔案、出售資料、水電、消防設(shè)備、排水設(shè)施管線竣工圖等共有設(shè)施設(shè)備資料移交給業(yè)委會，大地公司并未提起上訴。這應(yīng)當(dāng)視為大地公司對原審判決部分判項的認可，大地公司應(yīng)當(dāng)積極履行相應(yīng)的義務(wù)。

原告方訴求

大地華園業(yè)委會向一審法院起訴請求：1.請求判令大地公司、發(fā)展物業(yè)公司立即拆除地下車庫、車位的道閘或移交給大地華園業(yè)委會，停止對大地華園小區(qū)地下車庫（車位）的非法管理，將管理權(quán)移交大地華園業(yè)委會；2.請求判令大地公司、發(fā)展物業(yè)公司向大地華園業(yè)委會移交小區(qū)地下車庫、車位停車管理的全部資料及檔案文件；3.本案因訴訟產(chǎn)生的費用由大地公司及發(fā)展物業(yè)公司承擔(dān)。審理過程中，大地華園業(yè)委會明確第二項訴訟請求中的移交資料為涉案小區(qū)地下車位、車庫的業(yè)主檔案，出售、出租資料，水電、消防設(shè)備、排水設(shè)施管線竣工圖等共有設(shè)施設(shè)備資料。發(fā)展物業(yè)公司預(yù)收地下車庫、車位管理費用明細、剩余期間預(yù)收車位管理費用。

法院查明

一審法院認定事實：1.涉案小區(qū)位于濟南歷城區(qū)華龍路1110號，大地公司系該小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位，發(fā)展物業(yè)公司系該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2007年8月6日，涉案小區(qū)業(yè)主與發(fā)展物業(yè)公司簽署的《大地華園·物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第四項第4條約定，本協(xié)議期限：自小區(qū)交付使用之日起至小區(qū)業(yè)主委員會成立并與業(yè)主大會選聘產(chǎn)生的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同止。

2.2023年4月7日，涉案小區(qū)成立業(yè)主委員會，并已在行政主管部門登記備案。同年4月14日，發(fā)展物業(yè)公司與大地華園業(yè)委會簽署《移交協(xié)議》，主要約定了相關(guān)物業(yè)管理權(quán)限、相關(guān)設(shè)施及有關(guān)物業(yè)資料的移交時間及方式。2023年4月17日，大地華園業(yè)委會代表小區(qū)全體業(yè)主與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)山東德尚行物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由該物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

3.2023年4月29日，大地華園業(yè)委會與發(fā)展物業(yè)公司進行交接，交接后大地華園業(yè)委會發(fā)現(xiàn)涉案小區(qū)的地下車位、車庫的物業(yè)管理權(quán)未移交，地下車庫、車位的業(yè)主檔案，出售、出租資料，水電、消防設(shè)備、排水設(shè)施管線竣工圖等共有設(shè)施設(shè)備資料以及發(fā)展物業(yè)公司預(yù)收的涉案小區(qū)地下車庫、車位管理費用明細、剩余期間預(yù)收車位管理費用未移交。大地公司認可涉案小區(qū)地下車庫、車位的業(yè)主檔案，出租資料，水電、消防設(shè)備、排水設(shè)施管線竣工圖等共有設(shè)施設(shè)備資料在大地公司處。發(fā)展物業(yè)公司認可其仍在管理涉案小區(qū)的地下車庫、車位，預(yù)收的地下車庫、車位管理費用明細、剩余期間預(yù)收車位管理費用在發(fā)展物業(yè)公司處。

一審法院認為，《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。發(fā)展物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限為：自小區(qū)交付使用之日起至小區(qū)業(yè)主委員會成立并與業(yè)主大會選聘產(chǎn)生的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同止。現(xiàn)涉案小區(qū)已由大地華園業(yè)委會聘請新的物業(yè)公司進駐，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同業(yè)已生效，故前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)退出涉案小區(qū)的服務(wù)區(qū)域，發(fā)展物業(yè)現(xiàn)雖已退出部分區(qū)域，但仍未退出涉案小區(qū)的地下車庫、車位。涉案的地下車庫、車位均屬涉案小區(qū)范圍內(nèi)，大地公司、物業(yè)公司未提供證據(jù)證明該區(qū)域能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)，且地下車庫車位為小區(qū)業(yè)主占用、使用，與涉案小區(qū)屬同一物業(yè)管理區(qū)域，故發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)退出該區(qū)域，并將地下車庫、車位的物業(yè)管理權(quán)交由大地華園業(yè)委會，該區(qū)域的物業(yè)服務(wù)由涉案小區(qū)新聘物業(yè)提供。發(fā)展物業(yè)公司還應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等移交給大地華園業(yè)委會。《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。大地公司系涉案小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，部分物業(yè)管理必需的資料仍在大地公司處，因此大地公司應(yīng)當(dāng)履行向大地華園業(yè)委會移交相關(guān)材料的義務(wù)。故對于大地華園業(yè)委會的相關(guān)訴訟請求，一審依法予以支持。關(guān)于大地華園業(yè)委會主張的剩余期間預(yù)收車位管理費用，未提供相關(guān)證據(jù)證實起止時間及具體費用，故對其該項訴訟請求，一審不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第九百三十七條、第九百四十條、第九百四十九條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第三款，《物業(yè)管理條例》第二十六條、第二十九條、第三十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定,判決：一、限濟南發(fā)展物業(yè)管理顧問有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)將濟南市歷城區(qū)大地華園小區(qū)地下車庫、車位的物業(yè)管理權(quán)移交給濟南市歷城區(qū)大地華園業(yè)主委員會；二、限山東大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)將濟南市歷城區(qū)大地華園小區(qū)地下車庫、車位的業(yè)主檔案，出售資料，水電、消防設(shè)備、排水設(shè)施管線竣工圖等共有設(shè)施設(shè)備資料移交給濟南市歷城區(qū)大地華園業(yè)主委員會；三、限濟南發(fā)展物業(yè)管理顧問有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)將預(yù)收的濟南市歷城區(qū)大地華園小區(qū)地下車庫、車位管理費用明細資料移交給濟南市歷城區(qū)大地華園業(yè)主委員會；四、駁回濟南市歷城區(qū)大地華園業(yè)主委員會的其他訴訟請求。案件受理費100元，減半收取計50元，由山東大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟南發(fā)展物業(yè)管理顧問有限公司負擔(dān)。

二審中，當(dāng)事人沒有提交任何證據(jù)。一審認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，發(fā)展物業(yè)公司系涉案小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2023年4月，涉案小區(qū)成立業(yè)主委員會即大地華園業(yè)委會，并由該業(yè)委會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，此后大地華園業(yè)委會與發(fā)展物業(yè)公司也進行過交接，但涉案小區(qū)的地下車位、車庫的物業(yè)管理權(quán)并未移交，由此產(chǎn)生本案糾紛。《物業(yè)管理條例》第二十六條、第三十三條規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止；一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)前述規(guī)定，大地華園業(yè)委會與新物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，新物業(yè)公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同即告終止，發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)退出原物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并移交相關(guān)設(shè)施、資料等。發(fā)展物業(yè)公司認為，地下車位、車庫不屬于共有部分，其基于專有部分業(yè)主的委托進行管理，濟南方達房產(chǎn)測繪鑒定中心的測繪報告已標明地下車位車庫屬于專有部分，對此本院認為，經(jīng)審查，測繪報告中并無發(fā)展物業(yè)公司所述內(nèi)容；地下車位車庫是否屬于業(yè)主專有或共有部分，法律法規(guī)并未具體規(guī)定；發(fā)展物業(yè)公司所提交的車位管理協(xié)議，僅能證明其對車位車庫進行管理的事實，而不能證明車位車庫屬于專有部分，同時，前述法律規(guī)定中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出與是否系專有部分業(yè)主所委托并無關(guān)聯(lián)，故，發(fā)展物業(yè)公司的該項主張，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。大地華園業(yè)委會在本案訴訟前曾提起過訴訟，后撤訴，并不影響其再次行使訴權(quán)，發(fā)展物業(yè)公司就此提出的上訴意見，亦無法律依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，發(fā)展物業(yè)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費100元，由上訴人濟南發(fā)展物業(yè)管理顧問有限公司負擔(dān)。