前期物業服務合同的期限

民法典第九百四十條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

【相關案例】

山東省濟南市中院(2023)魯01民終4038號民事判決書

《物業管理條例》第二十六條、第三十三條規定，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止；一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定，物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。根據前述規定，大地華園業委會與新物業公司簽訂物業服務合同后，新物業公司所簽訂的前期物業服務合同即告終止，發展物業公司應退出原物業服務區域，并移交相關設施、資料等。

山東省濟南市中院（2023）魯01民終4038號

濟南發展物業管理顧問有限公司（以下簡稱發展物業公司）因與被上訴人濟南市歷城區大地華園業主委員會（以下簡稱大地華園業委會）、山東大地房地產開發有限公司（以下簡稱大地公司）物業服務合同糾紛一案

發展物業公司上訴請求：撤銷（2023）魯0112民初7730號民事判決，發回重審或查清事實后改判。事實和理由：一審判決認定事實不清，證據不足。一、發展物業公司已于2023年4月14日與大地華園業委會簽訂了《移交協議》，相關的移交內容在協議中作了詳細約定，并已經實施；發展物業公司按照約定已不再繼續服務涉案小區的物業管理。涉案小區地下車庫、車位的管理，是基于專有部分業主的私人委托進行的管理；地下車庫、車位不屬于小區共有部分，在濟南方達房產測繪鑒定中心2007年7月31日測繪的房屋坐落于歷城區華龍路1110號2號樓濟南市房屋平面圖繪制及面積報告書中，亦寫明了地下車庫、車位屬于專有部分，未進行建筑面積的分攤，屬于《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第十八條規定的所有權專有部分，專有部分的建筑物處分權由所有權人自行支配。二、一審法庭總結了本案的爭議焦點為：“涉案小區的地下車庫、車位是否屬于小區配套設施，是專有還是共有部分。”，一審法院對該事實未查清。根據《物權法》第七十一、七十二條的規定，業主對其專有的部分享有占有、收益、使用和處分的權利，對于建筑物共有的專有的劃分標準是否涉及的建筑物建筑面積的是否分攤，未分攤建筑物的建筑面積屬于專有部分，所有權人對專有部分的建筑物享有處分的權利，建筑區劃內未計入商品房共有部位分攤建筑面積，屬于專有建筑區域，一審法院未將涉案小區地下車庫、車位進行共有和專有的區分，屬于法律事實認定不清，證據不足。三、一審中大地華園業委會辯稱基于合同法律關系起訴的，大地公司、發展物業公司沒有與其簽訂合同；另外，基于同一事實和理由、案件當事人，大地華園業委會在2023年5月9日向一審法院提起訴訟，并于同年8月19日撤訴，一審法院依法作出了（2023）魯0112民初3231號民事裁定書；對于同一事實、同一理由，法院不應允許當事人換個法官再訴，謀求自己的主張得到支持。四、發展物業公司管理涉案小區地下車位和車庫是基于所有權人的授權而為之，一審法院未能對所有權人基于意思自治自主委托管理人管理的事實進行認定，違反所有權人的意思自治原則，作出了與事實不一的認定，不經車位所有權人同意就變更管理權，侵犯了車位所有人的權益。

大地華園業委會辯稱，原審法院認定事實清楚、適用法律正確、審理程序合法、裁判結果公平公正，發展物業公司的上訴不成立。一、涉案車位未能辦理不動產權登記，無法成為建筑物的專有部分。1.我國《民法典》第二百零九條規定了不動產物權的登記生效原則，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中也明確了“建筑物專有部分”的條件，其中重要一條即是“能夠登記成為特定業主所有權的客體”。大地公司作為涉案大地華園小區的建設單位，未能向法庭提供有效證據證實涉案的地下車位已經取得了不動產權登記證書且登記在自身名下，無法說明涉案地下車位系其專有部分。大地公司亦未能提供證據證實其已出售的車位已經辦理不動產權變更登記，將登記所有人變更為實際權利人，并成為實際權利人在涉案小區的專有部分。因此，涉案地下車位無法成為建筑物專有部分，其他主體無權基于所有權委托相關管理人進行管理。2.發展物業公司提到的“濟南方達房產測繪鑒定中心2007年7月31日測繪的房屋坐落于歷城區華龍路1110號2號樓濟南市房屋平面圖繪制及面積報告書”，無法作為有效證據支撐其訴訟主張。（1）該報告書中的準確表達為“二、功能區分攤的共有面積包括：1、地下（車庫）功能區分攤的共有面積包括：樓梯5-樓梯7、車道、走廊、風井、風機房。”沒有表述地下車位“屬于專有部分，未進行建筑面積分攤”。（2）整個大地華園小區包括1棟30層商務寫字樓和2棟連廊式12層住宅樓。發展物業公司僅提交了一份2號樓（住宅樓）的測繪報告書，無法準確反映涉案項目的真實面積分攤情況。（3）僅從發展物業公司提供的2號樓報告書中記載的內容可以看出，地下（車庫）部分仍然有計入分攤共有面積的部分，結合一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理的規定，發展物業公司仍應將地下車位（車庫）整體移交給大地華園業委會，再由業委會選聘的物業服務企業進行統一管理。3.涉案的地下車位沒有登記為特定所有權人專有不動產，這些“專有部分業主”委托發展物業公司管理地下車位也就沒有法律依據。實際上，由于小區建設單位大地公司在辦理產權登記時故意提供虛假規劃等虛假辦證申請材料，導致了整個項目小區至今無法正常辦理產權登記。但鑒于大地華園小區地下車位（車庫）屬于小區配套基礎設施，已經由部分業主實際占有、使用且與涉案小區均屬同一物業管理區域，因此應當由同一家物業服務企業進行集中統一管理。二、發展物業公司應立即撤離大地華園小區物業管理區域，將小區物業服務工作全部移交給業委會選聘的物業服務企業。根據原審中雙方的舉證可以證實：發展物業公司系大地華園小區的前期物業服務企業。2023年4月17日，大地華園業委會代表小區全體業主與新的物業服務企業山東德尚行物業服務有限公司簽訂《物業服務合同》。根據小區業主與發展物業公司簽訂的《大地華園·物業管理服務協議》第四項第4條約定及《民法典》第九百四十條規定，此時前期物業服務合同已經終止。根據《物業管理條例》第三十三條規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。大地華園小區已由大地華園業委會選聘的新物業服務公司進駐，雙方簽訂的物業服務合同已經生效，前期物業服務合同應當立即終止，發展物業公司應當立即退出涉案小區服務區域，不得再以任何理由、在小區任何區域從事任何一種物業管理工作。三、發展物業公司應當立即將大地華園小區地下車庫、車位的物業管理權移交給大地華園業主委員會。我國《民法典》第二百七十五條第二款規定：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。第二百七十六條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。小區內的地下車庫是小區的配套設施，無論是專有部分還是共有部分，均應優先滿足全體業主的使用需要。且由于大地華園業主委員會已經選聘了新的物業服務企業，在其他主體無法就其所謂“專有部分”另行委托物業服務企業進行管理的前提下，發展物業公司已經無任何理由繼續滯留小區，更無權控制小區地下車庫、車位的物業管理權。但截至本案二審法庭調查時，發展物業公司仍然滯留在涉案小區，非法占有、管理著涉案小區的地下車庫、車位并進行停車管理收費，已經構成對業主共同管理權的侵害。因此，原審法院判決發展物業公司將涉案小區地下車庫、車位的物業管理權移交給大地華園業委會，符合法律規定。四、原審法院審理程序合法。大地華園業委會基于同一事實、同一理由起訴后申請撤訴，又重新起訴，人民法院應予受理并依法進行審理，這并不違反“一事不再理”原則，亦不構成對司法資源的浪費。另，原審法院已經判決大地公司將涉案小區地下車庫、車位的業主檔案、出售資料、水電、消防設備、排水設施管線竣工圖等共有設施設備資料移交給業委會，大地公司并未提起上訴。這應當視為大地公司對原審判決部分判項的認可，大地公司應當積極履行相應的義務。

原告方訴求

大地華園業委會向一審法院起訴請求：1.請求判令大地公司、發展物業公司立即拆除地下車庫、車位的道閘或移交給大地華園業委會，停止對大地華園小區地下車庫（車位）的非法管理，將管理權移交大地華園業委會；2.請求判令大地公司、發展物業公司向大地華園業委會移交小區地下車庫、車位停車管理的全部資料及檔案文件；3.本案因訴訟產生的費用由大地公司及發展物業公司承擔。審理過程中，大地華園業委會明確第二項訴訟請求中的移交資料為涉案小區地下車位、車庫的業主檔案，出售、出租資料，水電、消防設備、排水設施管線竣工圖等共有設施設備資料。發展物業公司預收地下車庫、車位管理費用明細、剩余期間預收車位管理費用。

法院查明

一審法院認定事實：1.涉案小區位于濟南歷城區華龍路1110號，大地公司系該小區開發建設單位，發展物業公司系該小區的前期物業服務企業。2007年8月6日，涉案小區業主與發展物業公司簽署的《大地華園·物業管理服務協議》第四項第4條約定，本協議期限：自小區交付使用之日起至小區業主委員會成立并與業主大會選聘產生的物業管理企業簽訂服務合同止。

2.2023年4月7日，涉案小區成立業主委員會，并已在行政主管部門登記備案。同年4月14日，發展物業公司與大地華園業委會簽署《移交協議》，主要約定了相關物業管理權限、相關設施及有關物業資料的移交時間及方式。2023年4月17日，大地華園業委會代表小區全體業主與新的物業服務企業山東德尚行物業服務有限公司簽訂《物業服務合同》，約定由該物業公司為涉案小區提供物業服務。

3.2023年4月29日，大地華園業委會與發展物業公司進行交接，交接后大地華園業委會發現涉案小區的地下車位、車庫的物業管理權未移交，地下車庫、車位的業主檔案，出售、出租資料，水電、消防設備、排水設施管線竣工圖等共有設施設備資料以及發展物業公司預收的涉案小區地下車庫、車位管理費用明細、剩余期間預收車位管理費用未移交。大地公司認可涉案小區地下車庫、車位的業主檔案，出租資料，水電、消防設備、排水設施管線竣工圖等共有設施設備資料在大地公司處。發展物業公司認可其仍在管理涉案小區的地下車庫、車位，預收的地下車庫、車位管理費用明細、剩余期間預收車位管理費用在發展物業公司處。

一審法院認為，《物業管理條例》第三十三條規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。《物業管理條例》第二十六條規定，前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。發展物業公司簽訂的物業服務合同期限為：自小區交付使用之日起至小區業主委員會成立并與業主大會選聘產生的物業管理企業簽訂服務合同止。現涉案小區已由大地華園業委會聘請新的物業公司進駐，雙方簽訂的物業服務合同業已生效，故前期物業服務合同已經終止，發展物業公司應當退出涉案小區的服務區域，發展物業現雖已退出部分區域，但仍未退出涉案小區的地下車庫、車位。涉案的地下車庫、車位均屬涉案小區范圍內，大地公司、物業公司未提供證據證明該區域能夠登記成為特定業主所有權，且地下車庫車位為小區業主占用、使用，與涉案小區屬同一物業管理區域，故發展物業公司應退出該區域，并將地下車庫、車位的物業管理權交由大地華園業委會，該區域的物業服務由涉案小區新聘物業提供。發展物業公司還應將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等移交給大地華園業委會。《物業管理條例》第二十九條規定，在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。大地公司系涉案小區的開發建設單位，部分物業管理必需的資料仍在大地公司處，因此大地公司應當履行向大地華園業委會移交相關材料的義務。故對于大地華園業委會的相關訴訟請求，一審依法予以支持。關于大地華園業委會主張的剩余期間預收車位管理費用，未提供相關證據證實起止時間及具體費用，故對其該項訴訟請求，一審不予支持。

據此，依照《中華人民共和國民法典》第九百三十七條、第九百四十條、第九百四十九條，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第三條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款，《物業管理條例》第二十六條、第二十九條、第三十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定,判決：一、限濟南發展物業管理顧問有限公司于判決生效之日起十日內將濟南市歷城區大地華園小區地下車庫、車位的物業管理權移交給濟南市歷城區大地華園業主委員會；二、限山東大地房地產開發有限公司于判決生效之日起十日內將濟南市歷城區大地華園小區地下車庫、車位的業主檔案，出售資料，水電、消防設備、排水設施管線竣工圖等共有設施設備資料移交給濟南市歷城區大地華園業主委員會；三、限濟南發展物業管理顧問有限公司于判決生效之日起十日內將預收的濟南市歷城區大地華園小區地下車庫、車位管理費用明細資料移交給濟南市歷城區大地華園業主委員會；四、駁回濟南市歷城區大地華園業主委員會的其他訴訟請求。案件受理費100元，減半收取計50元，由山東大地房地產開發有限公司、濟南發展物業管理顧問有限公司負擔。

二審中，當事人沒有提交任何證據。一審認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，發展物業公司系涉案小區的前期物業服務企業，2023年4月，涉案小區成立業主委員會即大地華園業委會，并由該業委會與新的物業服務企業簽訂了《物業服務合同》，此后大地華園業委會與發展物業公司也進行過交接，但涉案小區的地下車位、車庫的物業管理權并未移交，由此產生本案糾紛。《物業管理條例》第二十六條、第三十三條規定，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止；一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定，物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。根據前述規定，大地華園業委會與新物業公司簽訂物業服務合同后，新物業公司所簽訂的前期物業服務合同即告終止，發展物業公司應退出原物業服務區域，并移交相關設施、資料等。發展物業公司認為，地下車位、車庫不屬于共有部分，其基于專有部分業主的委托進行管理，濟南方達房產測繪鑒定中心的測繪報告已標明地下車位車庫屬于專有部分，對此本院認為，經審查，測繪報告中并無發展物業公司所述內容；地下車位車庫是否屬于業主專有或共有部分，法律法規并未具體規定；發展物業公司所提交的車位管理協議，僅能證明其對車位車庫進行管理的事實，而不能證明車位車庫屬于專有部分，同時，前述法律規定中物業服務企業的退出與是否系專有部分業主所委托并無關聯，故，發展物業公司的該項主張，缺乏法律依據，本院不予支持。大地華園業委會在本案訴訟前曾提起過訴訟，后撤訴，并不影響其再次行使訴權，發展物業公司就此提出的上訴意見，亦無法律依據，本院不予采納。

綜上所述，發展物業公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費100元，由上訴人濟南發展物業管理顧問有限公司負擔。