Z市市場(chǎng)監(jiān)管局接到群眾投訴舉報(bào)，稱某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司在Z市開發(fā)的樓盤存在虛假宣傳，實(shí)際交付情況與售房時(shí)的宣傳差距很大。執(zhí)法人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該樓盤售房時(shí)某戶型146㎡樣板間展示板差異描述第⑥條廚房標(biāo)有：“燃?xì)庠詈蛷N盆位置僅為展示效果，實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)為間隔65cm”的字樣，但實(shí)際交房時(shí)燃?xì)庠詈蛷N盆的間隔距離與樣板間一致，只有15cm。

辦案機(jī)構(gòu)基于相關(guān)事實(shí)認(rèn)為該房地產(chǎn)開發(fā)公司宣傳內(nèi)容與實(shí)際情況不符，違反了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條“經(jīng)營(yíng)者不得對(duì)其商品的性能、功能、質(zhì)量、銷售狀況、用戶評(píng)價(jià)、曾獲榮譽(yù)等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。”的規(guī)定，涉嫌實(shí)施虛假或引人誤解的商業(yè)宣傳，應(yīng)當(dāng)予以處罰。

結(jié)合《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條適用條件的理解，筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)處罰，原因有三：

一是，商品房作為一種特殊商品，其具有產(chǎn)品滯后性和不確定性的特征，經(jīng)執(zhí)法人員調(diào)查了解，本案涉案樓盤是期房銷售，燃?xì)庠詈蛷N盆間隔未達(dá)預(yù)期距離是由于后期建造房屋時(shí)其他因素導(dǎo)致，而房地產(chǎn)開發(fā)公司在售房之初并無(wú)作虛假或者引人誤解的宣傳故意。

二是，反法第八條明確，實(shí)施“虛假或引人誤解的商業(yè)宣傳”必須造成“欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”的后果，此處的“欺騙、誤導(dǎo)”，應(yīng)當(dāng)既包括已經(jīng)造成欺騙、誤導(dǎo)的客觀后果，也包括足以導(dǎo)致欺騙、誤導(dǎo)的可能性。結(jié)合案例，買受人購(gòu)房時(shí)不僅要考慮房屋主體結(jié)構(gòu)，還應(yīng)包括層高、景觀、光照時(shí)間、配套設(shè)施等一系列要素的綜合考量，購(gòu)買成品房的還要考慮室內(nèi)裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題。既然商品房作為一系列要素的集合，廚房燃?xì)庠詈蛷N盆之間的間隔距離只是其中一個(gè)組成要素，該距離間隔的大小確實(shí)會(huì)對(duì)消費(fèi)者生活帶來(lái)一定程度的不便，但不至于影響整個(gè)消費(fèi)品性質(zhì)的改變和使用，且無(wú)法證實(shí)該戶型商品房銷售情況與廚房燃?xì)庠詈蛷N盆之間的間隔距離有必然聯(lián)系，基于常理判斷該因素起不到影響商品房交易的決定性作用，也就沒(méi)有造成“欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”的后果。

至于在房地產(chǎn)交易中哪一要素不符合售房時(shí)的宣傳會(huì)對(duì)交易達(dá)成造成實(shí)質(zhì)性影響，并無(wú)硬性標(biāo)準(zhǔn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約”，此處“并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的”表述也十分泛泛。

筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況基于”常識(shí)、常理、常情”個(gè)案推斷，不能一概而論。譬如售房時(shí)開發(fā)商稱小區(qū)綠地率達(dá)40%，但實(shí)際只有國(guó)家規(guī)定的最低30%，或者售房時(shí)承諾小區(qū)內(nèi)建造人造湖而實(shí)際并沒(méi)建造等諸如此類重大且產(chǎn)生巨大差別的情形，基于”常識(shí)、常理、常情”可以合理推斷會(huì)對(duì)購(gòu)房選擇構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，造成了“欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”的后果。

三是，本案涉案企業(yè)是全國(guó)知名房地產(chǎn)開發(fā)公司，其在Z市開發(fā)的樓盤因?yàn)檫x址優(yōu)越等因素甚至造成了開盤時(shí)“一房難求”的火爆場(chǎng)面，可以印證該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有因?yàn)樾麄鳌叭細(xì)庠詈蛷N盆位置僅為展示效果，實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)為間隔65cm”而獲取（包括可能獲取）不正當(dāng)?shù)慕灰椎匚换蚪灰讬C(jī)會(huì)。

綜上，從當(dāng)事人主觀方面是否故意、當(dāng)事人的行為對(duì)相關(guān)交易達(dá)成能否產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響、當(dāng)事人是否因此獲取（包括可能獲取）不正當(dāng)?shù)慕灰椎匚换蚪灰讬C(jī)會(huì)這三方面來(lái)衡量，涉案房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為并不構(gòu)成《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條所禁止的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，因此不應(yīng)處罰。

近期部分城市商品房?jī)r(jià)格有所松動(dòng)，很多先期購(gòu)房的業(yè)主心理上存在情緒可以理解，對(duì)于合理的訴求購(gòu)房者可以通過(guò)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)确绞絹?lái)解決。商品房交易中，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻無(wú)違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下，行政權(quán)力不宜過(guò)多介入，更不宜動(dòng)輒實(shí)施行政處罰，市場(chǎng)的事情交給市場(chǎng)自己來(lái)解決。