大家好我是辰德Chandler，之前講了幾個財產所有權風險的案例。

引起了不少人的共鳴

資產增值的速度固然重要，它決定了我們的財富是多一點還是少一點

在人生的下半場中，財富定性也很重要。它決定了財富最終的歸屬權？

這就好比不論再多的 0，前面如果沒有那個 1 是毫無意義的！

財富所有權風險

財產定性和籌劃絕對不是一蹴而就的

需要定期審視，提前預判風險來預留足夠籌劃空間

當已經面臨爭議甚至訴訟之后再去求援

不但不能爭取到應得的權益，無故花費大把的時間和評估費、律師費、訴訟費

結果只能留下四個字：“愛莫能助”

案例回顧：（可以關注作者打開歷史發表）

1. 房價上漲，卻一分錢都跟你沒關系？

2. “假離婚”遠比你想象中還要復雜

3. 防不勝防的代持風險

上面這些案例有一個共性。都均涉及到房產過戶和交易，很多人向我提問，房產繼承中到底有沒有20%的“遺產稅”？

今天特開一個專篇，干貨滿滿

咱們來細說這個傳聞中的“20%”到底是哪里來的！

（文章中內容經過專業律師補充，感謝徐修齊律師）

“繼承的房屋再出售需要繳納總房價20%的個稅”這一說法雖然不完全錯誤，但是具體情況必須得具體分析。我本人已經不止十次、數十次地，被親戚、朋友、同學、客戶問到過這個問題。而且每當政府出臺一些樓市、個稅方面的政策的時候，這個謠言就會跟風出來作亂。

比如國家稅務總局在2023年6月13日發布了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》的文件，明確“房產贈與他人的，受贈人需要按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。但是贈與給配偶、直系親屬、兄弟姐妹的不需要繳納。繼承房屋的也不需要繳納個稅。”。這時就出來了一堆文章，寫到“受贈房子、繼承房子的時候雖然免繳個稅，但當你想賣掉的時候，就要繳賣房款總額20%的個稅，逃得了初一、逃不了十五！”

甚至有一次路過某房產中介，看到玻璃窗上貼著的一套二手房掛牌信息上赫然寫著，“繼承房產，20%個稅由買家承擔！”。

繼承的房子或受贈的房子再出售到底如何繳稅，到底是否存在“總房價20%的個稅”？法律依據是什么？這種專業的問題，真的不能人云亦云，必須聽專業人事的解答。

1. 到底是否存在“總房價20%的個稅”？

結論：確實存在“20%的個稅”，但具體數額得看情況。

根據我國《個人所得稅法》的規定，財產轉讓所得應當繳納個人所得稅，適用稅率為20%，以轉讓收入減去財產原值的差額，作為應納稅所得額。

這個其實很好理解，我房子買來100萬，賣掉200萬，掙了100萬，掙多少繳多少所得稅，如果賣掉還是100萬，沒掙錢自然也不存在所得，也無須繳納所得稅了。

至于為什么會出現“轉讓房價款總額的20%的個稅”這樣一個謠言，我相信很多人以為繼承或者受贈的房產，其取得是無償的，因此財產原值是0。所以在繳納所得稅時，就不存在轉讓收入與房產原值的差額，直接以轉讓收入作為應納稅所得額。這樣的說法多了，久而久之就形成了謠言。

實際上，根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）第四條規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

因此，可以看出，在轉讓受贈、繼承的房產時，房產原值是以購房原價來計算的，而不是0。所以即便是繳納20%的個稅，也是以“轉讓收入減去購房原價后的差額”來計算20%的個稅，

不過事實上，很多06年之前的房產，初始價格非常低才二三十萬，相比于現在動輒四五百萬的估價來說，也就造成了人們印象中全額20%的印象了。

2. 出售繼承或受贈與的房屋是可以免征個稅的

出售繼承或受父母贈與的房屋，符合法定條件的，可以免征個稅。

這個條件嘛，相信很多人都知道，甚至很懂：滿五唯一。

所謂滿五唯一，指的是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房。

法律依據：

《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）

四、對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）

五、對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

3. 滿五唯一中自用5年以上，起算點是什么時候？

我們知道，在二手房買賣中，滿五唯一中的滿5年，基本都是要看房產證的登記時間，依此判斷是否已經滿5年。

那么如果是繼承或受父母贈與的房屋，一旦辦理了產權變更，房產證登記時間就會變成繼承或受贈與時候的日期。如果想要符合滿五的條件，是不是還要再等5年呢？

實際上，對于受贈、繼承、離婚析產等非購買形式取得的住房對外銷售的，購房時間按發生受贈、繼承、離婚析產前的購房時間確定，而不是按房產證登記時間確定。

也就是說，這種情況下滿五的起算點和父母還在世時或者父母未贈與房屋時將房屋出售的起算點是一致的。

法律依據：

《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

4. 如果無法滿五唯一，個稅稅率20%實在是太高了，怎么辦？

有的朋友看到這，會覺得“大多數人到了繼承的年紀，基本都有房子，很難達到唯一。父母都是在十多年、甚至數十年前買的房子，房價很低，就算能減去購房原價，也減不了多少，實際上和房產轉讓總價的20%也差不離，稅收負擔太重了！”怎么辦呢？

之前提到了個稅核定征收的辦法，經作者與稅務局工作的同學咨詢，上海已經嚴格實施繼承或受贈房屋出售據實征收的規定，不允許核定征收了。評論區也有來自其他城市的稅務局的朋友也留言2023年之后繼承或受贈房屋不再施行核定征收。

在這種情況下，可以進行一定的稅收規劃，比如可以考慮將繼承的房屋贈與給名下無房的成年子女、孫子女或兄弟姐妹（建議事先簽好協議），需要繳納3%-5%（根據城市不同，稅率會不同）的契稅和贈與雙方萬分之五的印花稅，再由受贈與的成年子女、孫子女或兄弟姐妹以滿五唯一出售，就可以省掉不少的個稅了。在進行稅收規劃前非常建議先向專業律師和稅務師進行咨詢，并簽好相關協議，以免任何爭議產生。

總結：

在面對諸如此類的謠言和小道消息時，Chandler提醒大家一定要以事實為依據，切莫人云亦云。也需要預留籌劃空間，找個專業人士每年審視下家人名下資產的資產結構和屬性。