房屋征收過(guò)程中，被征收人所關(guān)心的是補(bǔ)償問(wèn)題，那么都有哪些補(bǔ)償呢？以國(guó)有土地上房屋征收為例，被征收人可以獲得的補(bǔ)償包括房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，以及對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。那么在這些補(bǔ)償?shù)囊?guī)定中，需要注意哪些問(wèn)題呢？孟雷律師總結(jié)過(guò)去多年的辦案經(jīng)驗(yàn)來(lái)跟大家探討一下。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中，當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題咨詢比較多，房屋到底補(bǔ)多少錢？能補(bǔ)多少錢？按照法律規(guī)定是補(bǔ)5000還是1萬(wàn)，具體有哪些補(bǔ)償？好多被征收人都要求幫他算一算。房屋征收的補(bǔ)償問(wèn)題在法律的層面，包括《條例》的規(guī)定，包括集體土地上的房屋、廠房、住宅等這些補(bǔ)償?shù)囊?guī)定在法律的層面，《民法典》以前的《物權(quán)法》、《土地管理法》都沒有一些準(zhǔn)確的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說(shuō)都是原則性的一些規(guī)定。

法律層面只是原則性的規(guī)定，農(nóng)村的補(bǔ)償比如不降低原有生活水平，國(guó)有土地上補(bǔ)償它有幾個(gè)補(bǔ)償項(xiàng)目，也都是原則性的規(guī)定，沒有具體規(guī)定。作為被征收人來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為還是要理性，對(duì)自己的房屋價(jià)值要有一個(gè)理性的判斷，因?yàn)楫吘挂v究公平合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償不僅要公平，還要合理合法，被征收人要做到心中有數(shù)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》作出了幾項(xiàng)需要補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，關(guān)于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，首先是房屋本身的價(jià)值，包括土地的價(jià)格的補(bǔ)償，比如一平米一萬(wàn)塊，還是一平米八千塊，有房屋價(jià)值的補(bǔ)償，房屋本身的價(jià)值的補(bǔ)償。其次是房屋搬遷的補(bǔ)償、臨時(shí)安置費(fèi)的補(bǔ)償。被征收人的房屋要進(jìn)行搬遷，比如說(shuō)，企業(yè)搬遷，當(dāng)然普通住宅的搬遷、可能要簡(jiǎn)單一些，一般幾千塊錢就夠了。

我們?cè)趯?shí)踐過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)的搬遷就比較復(fù)雜一些，企業(yè)搬遷的費(fèi)用都包括哪些呢？有些是比較明顯的如拆卸的費(fèi)用，搬遷的費(fèi)用。有的案件當(dāng)中，搬遷的費(fèi)用很高，搬遷有的因?yàn)樾袠I(yè)的特殊原因搬不走。比如我們辦理過(guò)廣東某企業(yè)的案件，該企業(yè)是一家化工廠，廠房里面的一些設(shè)備、器械、化學(xué)的池子等有的設(shè)備都很貴，而且不能拆，一拆它就不能用了，費(fèi)用都比房屋還要高。這里的搬遷費(fèi)，不僅要包含搬走的費(fèi)用，還要包括拆卸的費(fèi)用。因?yàn)槠髽I(yè)有的設(shè)備如化工設(shè)備有些拆卸都要需要專業(yè)人員去拆，普通人還拆不了，需要聘請(qǐng)專業(yè)的人士，聘請(qǐng)這些人員的費(fèi)用也很高，這些費(fèi)用我們認(rèn)為都應(yīng)當(dāng)也屬于賠償?shù)姆秶徇w包括搬遷過(guò)程中產(chǎn)生的搬運(yùn)費(fèi)用、搬遷損失的費(fèi)用、拆卸的費(fèi)用，這些都應(yīng)當(dāng)納入拆遷費(fèi)用。

另外，臨時(shí)安置的費(fèi)用，臨時(shí)安置的費(fèi)用也比較好理解一些。征收房屋要進(jìn)行過(guò)渡安置住宅，需要給提供住的地方。企業(yè)的廠房要搬遷，要給提供一個(gè)地方去住。如果說(shuō)有提供產(chǎn)權(quán)，一個(gè)是搬遷費(fèi)，如果是提供貨幣補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照貨幣提供補(bǔ)償。如果是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也提供周轉(zhuǎn)用房或者一些貨幣這種方式來(lái)補(bǔ)償，一種是可以是貨幣，一種是停產(chǎn)停業(yè)損失，顯然企業(yè)商業(yè)門面房的一些停產(chǎn)停業(yè)的損失都要提供補(bǔ)償。

在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中，停產(chǎn)停業(yè)損失有多少，條例沒有具體的解釋。可以查閱一下地方規(guī)章或者征收的時(shí)候仔細(xì)看下補(bǔ)償方案。停產(chǎn)停業(yè)損失，顧名思義，因?yàn)檎魇諏?dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)造成的損失。一般情況下，在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失可結(jié)合各個(gè)地方的一些方案，包括地方的規(guī)定。停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算方法，一般有這么兩種：一是由房屋價(jià)格評(píng)估制定一個(gè)比例，比如說(shuō)沈陽(yáng)那邊的比例，還有一些其他的地方定制的，各個(gè)地方不等，一般到10%，各不相同。

停產(chǎn)停業(yè)損失直接按照房屋價(jià)值的比例，有的時(shí)候是按照6個(gè)月，一般不超過(guò)一年。有的就是按照房屋價(jià)格的百分比，如果認(rèn)為企業(yè)的實(shí)際的停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)征收方給的價(jià)格的，認(rèn)為還不夠的，企業(yè)主可以提供相應(yīng)的證據(jù)，比如納稅證明、會(huì)計(jì)賬目等等相關(guān)的一些證據(jù)來(lái)證明，可以按照這個(gè)去主張，所以要求企業(yè)遇到搬遷、征收的時(shí)候，要保留好自己的會(huì)計(jì)賬戶、納稅證明相關(guān)的一些手續(xù)，都要保全好。包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同、租賃合同都要保存好。

營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同也很重要，有的是門面房，那么停產(chǎn)停業(yè)損失該怎么計(jì)算呢？門面房為什么我是出租，他可能是“住改非”呢？需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明。如果沒有這些營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又沒有租賃合同，又沒有納稅證明的，如果說(shuō)實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，未必能得到法院的認(rèn)可，所提的主張未必得到法院的支持。對(duì)平時(shí)的一些征收、搬遷的一些合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等都很重要，尤其會(huì)計(jì)賬目也很重要，因?yàn)檫@些是將來(lái)可以證明的，都是有補(bǔ)償依據(jù)的相關(guān)證據(jù)。

停產(chǎn)企業(yè)的損失，我們也辦理過(guò)類似的案件，如果沒有提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可能很難得到法院的支持，對(duì)于門面房的損失，可能有的租賃給別人的，那么，停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該包括哪些呢？一個(gè)是經(jīng)營(yíng)的停產(chǎn)停業(yè)損失，有的是按照門面房的租金的損失。有的停產(chǎn)停業(yè)損失的是經(jīng)營(yíng)人的損失。當(dāng)然對(duì)門面房來(lái)說(shuō)，它也包括一部分租金的損失都可以納入停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算，所以具體的一些停產(chǎn)停業(yè)的損失。還有的是通過(guò)評(píng)估來(lái)確定停產(chǎn)停業(yè)損失，實(shí)際上這種情況比較少，一般很多的在補(bǔ)償方案里制定了6個(gè)月，每個(gè)月多少錢，直接制定方案。如果補(bǔ)償方案當(dāng)中有明確的具體的數(shù)字，可以按照補(bǔ)償方案直接進(jìn)行主張即可，來(lái)主張停產(chǎn)停業(yè)的損失。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

《條例》第十七條還規(guī)定了對(duì)補(bǔ)償方案的審查，制定獎(jiǎng)勵(lì)，被征收補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)。在實(shí)踐的時(shí)候，在征收決定中也有用處，因?yàn)檎魇諞Q定是依據(jù)補(bǔ)償安置方案內(nèi)容，單獨(dú)的對(duì)補(bǔ)償方案，如果補(bǔ)償方案不符合法律的規(guī)定，補(bǔ)償方案違法，征收決定也是可以撤銷的。這也是將來(lái)訴征收決定的一個(gè)方向，因?yàn)樽鳛檎魇諞Q定的附件，單獨(dú)的補(bǔ)償方案不可以提起訴訟，法院一般不會(huì)受理，對(duì)補(bǔ)償方案不服，要撤銷這個(gè)補(bǔ)償方案，但是對(duì)補(bǔ)償方案不服，我們?cè)趯?shí)踐當(dāng)中可以有的采取這樣的做法，在起訴的時(shí)候，要求撤銷征收決定，注明一下，要求撤銷征收決定及補(bǔ)償安置方案。

我們?cè)趯?shí)際過(guò)程當(dāng)中，有的法院會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，補(bǔ)償方案的征收決定違法，撤銷了違法了，這補(bǔ)償方案照用，這種觀點(diǎn)，我們認(rèn)為也是不正確的。因?yàn)檎魇諞Q定他補(bǔ)償方案征收決定方案，但是被征收人在運(yùn)用法律的時(shí)候，就得注意到，在起訴的時(shí)候，為了穩(wěn)妥期間，就直接寫上撤銷征收決定及其補(bǔ)償安置方案，都寫上。因?yàn)閷?lái)補(bǔ)償安置方案是作出補(bǔ)償決定的依法合法的依據(jù)，補(bǔ)償決定作出的依據(jù)是什么，是補(bǔ)償安置方案，將來(lái)補(bǔ)償決定怎么補(bǔ)的，如果補(bǔ)償方案違法，比如說(shuō)補(bǔ)償方案當(dāng)中它明顯沒有這些項(xiàng)目，甚至產(chǎn)權(quán)調(diào)換，比如說(shuō)房屋補(bǔ)償有一項(xiàng)叫產(chǎn)權(quán)調(diào)換，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換有選擇的權(quán)利，如果補(bǔ)償方案就只有調(diào)換或補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換這個(gè)補(bǔ)償方案屬于違法的，是不符合法律規(guī)定的。

這種補(bǔ)償方案更多的是可能是在企業(yè)的征收搬遷過(guò)程當(dāng)中比較多，普通住宅的補(bǔ)償方案大部分都有保障了民生問(wèn)題，保證基本的居住問(wèn)題，生活保障的問(wèn)題。在住宅的征收過(guò)程當(dāng)中，可能大部分都有產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這種九十幾的概率都有產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但是在企業(yè)搬遷的過(guò)程中，大部分的情況是它沒有提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因?yàn)槠髽I(yè)的廠房比較大，現(xiàn)在就找一塊地也比較困難，也有很多提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不想提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，這種情況也很多。

我們?cè)?jīng)辦理過(guò)浙江某地的案子也是這樣，廠房的搬遷整個(gè)地方都不提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在補(bǔ)償方案里面也沒有產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果在補(bǔ)償方案里沒有產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不符合相關(guān)規(guī)定，或者根本就沒有搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)這些都沒列明，這類的補(bǔ)償方案也是不合法的，可以在向法院申請(qǐng)撤銷征收決定的時(shí)候，一并提起。

補(bǔ)償方案是否合理合法，法院也會(huì)對(duì)其進(jìn)行審查，所以對(duì)補(bǔ)償方案不符合法律規(guī)定的，可以在撤銷征收決定的程序過(guò)程當(dāng)中提起。撤銷征收決定也是很重要的，不僅包括撤銷征收決定的行為的合法性問(wèn)題，是否應(yīng)當(dāng)征收的問(wèn)題，另一個(gè)方面也是征收決定里面，因?yàn)榘ㄑa(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，所以要在征收決定的過(guò)程程序當(dāng)中一并提起，要進(jìn)行救濟(jì)，不能征收決定審?fù)炅瞬畔肫饋?lái)，等到補(bǔ)償決定的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償決定的依據(jù)就是補(bǔ)償方案，所以到了法院，沒有提補(bǔ)償方案是合法的，沒有撤銷也沒有確認(rèn)違法，導(dǎo)致再想推翻后來(lái)的補(bǔ)償決定就很麻煩。所以這些程序都是環(huán)環(huán)相扣的，這是補(bǔ)償方案需要注意的具體的事項(xiàng)。

關(guān)于補(bǔ)償方面的重要性，因?yàn)檫@些項(xiàng)目在《條例》里面都是原則性的一些規(guī)定，并沒有詳細(xì)的具體多少錢的一個(gè)規(guī)定。具體的規(guī)定會(huì)在征收廠房、住宅、房屋的征收的項(xiàng)目，包括具體的明細(xì)，具體的內(nèi)容是在征收補(bǔ)償安置方案當(dāng)中說(shuō)明。各個(gè)地方的補(bǔ)償安置方案都會(huì)有一些差別，大部分的補(bǔ)償安置方案會(huì)列明房屋價(jià)值規(guī)定多少錢，通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的整體的評(píng)估給定一個(gè)價(jià)格。

比如說(shuō)周邊房地產(chǎn)的價(jià)格是8000塊一平，制定房屋的價(jià)值一平米要多少錢，搬遷費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、裝修裝飾的費(fèi)用，確定一個(gè)價(jià)格，包括土地附屬設(shè)施的價(jià)格都會(huì)有一個(gè)明細(xì)，如空調(diào)多少錢，搬遷空調(diào)多少錢，水電多少錢，電話機(jī)多少錢，具體的附屬設(shè)施是多少錢，明細(xì)都會(huì)寫。

對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)，咨詢過(guò)程中遇到更多的問(wèn)題是房屋應(yīng)當(dāng)是補(bǔ)多少錢的問(wèn)題，補(bǔ)多少錢，如果咨詢律師也沒辦法給大家說(shuō)到底是多少？需要通過(guò)對(duì)整個(gè)的資產(chǎn)，看到資產(chǎn)之后進(jìn)行詳細(xì)按照法律規(guī)定進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，具體的補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用多少錢，根據(jù)補(bǔ)償方案自己算一個(gè)數(shù)額，算出來(lái)，它也是一個(gè)預(yù)估的數(shù)額，沒有準(zhǔn)確的數(shù)額。

作為被征收人來(lái)說(shuō)這些都是一些原則性的規(guī)定，結(jié)合自己的資產(chǎn)，能算出一個(gè)初步的一個(gè)價(jià)格。法律的規(guī)定了補(bǔ)償?shù)脑瓌t性規(guī)定，以及計(jì)算補(bǔ)償?shù)囊恍?biāo)準(zhǔn)和方式，并沒有具體的一個(gè)規(guī)定，詳細(xì)的補(bǔ)償?shù)牡膬?nèi)容要參考補(bǔ)償安置方案，當(dāng)然補(bǔ)償決定也是依據(jù)補(bǔ)償方案來(lái)進(jìn)行。

關(guān)于相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法的問(wèn)題，一般補(bǔ)償方案作出之后會(huì)約定一個(gè)期限，簽約期限，比如三個(gè)月，從某年某月某日到某年某月某日是一個(gè)簽約期限，在這期間簽約期限應(yīng)當(dāng)有一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，可以給。這時(shí)候?qū)τ诒徽魇杖藖?lái)說(shuō)很少，有的很多被征收人就是困惑，有的我們也發(fā)現(xiàn)，比如說(shuō)企業(yè)廠房的價(jià)值跟獎(jiǎng)勵(lì)的價(jià)格，廠房比如給五千一平米，廠房評(píng)三千到四千，獎(jiǎng)勵(lì)的價(jià)格加上三千到四千，加在一起可能五六千。如果在這期限之內(nèi)簽定補(bǔ)償協(xié)議就會(huì)給這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，如果不簽協(xié)議，那不給這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，甚至說(shuō)獎(jiǎng)勵(lì)制定的都超過(guò)了房屋的價(jià)值的比例，這種方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)也是不具有合理性的。

因?yàn)楠?jiǎng)勵(lì)的價(jià)格居然比房屋價(jià)值還要高的，明顯是不合理的，獎(jiǎng)勵(lì)從哪里來(lái)，其實(shí)都是房屋價(jià)值的補(bǔ)償，所以這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，有的人會(huì)說(shuō)，那不簽這個(gè)協(xié)議，等強(qiáng)拆拆完之后，那獎(jiǎng)勵(lì)給還是不給？應(yīng)當(dāng)說(shuō)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)在強(qiáng)制拆除的案件，包括后期的賠償?shù)陌讣校瑢?duì)獎(jiǎng)勵(lì)是否是支持，也是有一定的判例可能有些差別。根據(jù)高院相關(guān)的一些判例來(lái)看，獎(jiǎng)勵(lì)是房屋補(bǔ)償?shù)囊徊糠郑绻课菔潜粡?qiáng)制拆除的，是要在賠償案件中作為賠償?shù)囊粋€(gè)項(xiàng)目給予補(bǔ)償?shù)模ㄔ菏侵С值摹＊?jiǎng)勵(lì)將來(lái)作為賠償?shù)囊徊糠郑鳛楠?jiǎng)勵(lì)的部分是支持的，也有些個(gè)別地方的法院，獎(jiǎng)勵(lì)原則上也是要審查，如果說(shuō)是被征收人的原因，不是其他原因造成的，有些法院也不認(rèn)這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，個(gè)別法院不認(rèn)。獎(jiǎng)勵(lì)在具體的案件當(dāng)中，還要看具體的情形，具體的原因根據(jù)高院的判例，如果強(qiáng)拆的一些獎(jiǎng)勵(lì)是應(yīng)當(dāng)作為補(bǔ)償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)給予。

在遇到類似問(wèn)題的時(shí)候，可以及時(shí)地向?qū)I(yè)的律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行咨詢，律師會(huì)根據(jù)法律規(guī)定、地方政策、相關(guān)部門的文件通知以及相關(guān)的案件判例等維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。律師會(huì)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，以及地方政策規(guī)范性文件的規(guī)定、相關(guān)案例的規(guī)定，結(jié)合案件的一些事實(shí)證據(jù)給出詳細(xì)的法律意見，運(yùn)用法律知識(shí)與主管部門協(xié)商談判，爭(zhēng)取獲得公平、滿意地解決。