房屋征收過程中，被征收人所關心的是補償問題，那么都有哪些補償呢？以國有土地上房屋征收為例，被征收人可以獲得的補償包括房屋價值的補償、因征收造成的搬遷、臨時安置補償、停產停業損失的補償，以及對被征收人給予補助和獎勵。那么在這些補償的規定中，需要注意哪些問題呢？孟雷律師總結過去多年的辦案經驗來跟大家探討一下。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

在實踐過程當中，當事人對補償問題咨詢比較多，房屋到底補多少錢？能補多少錢？按照法律規定是補5000還是1萬，具體有哪些補償？好多被征收人都要求幫他算一算。房屋征收的補償問題在法律的層面，包括《條例》的規定，包括集體土地上的房屋、廠房、住宅等這些補償的規定在法律的層面，《民法典》以前的《物權法》、《土地管理法》都沒有一些準確的規定，應當說都是原則性的一些規定。

法律層面只是原則性的規定，農村的補償比如不降低原有生活水平，國有土地上補償它有幾個補償項目，也都是原則性的規定，沒有具體規定。作為被征收人來說，我們認為還是要理性，對自己的房屋價值要有一個理性的判斷，因為畢竟要講究公平合理的補償。補償不僅要公平，還要合理合法，被征收人要做到心中有數。

《國有土地上房屋征收與補償條例》作出了幾項需要補償的規定，關于被征收房屋價值的補償，首先是房屋本身的價值，包括土地的價格的補償，比如一平米一萬塊，還是一平米八千塊，有房屋價值的補償，房屋本身的價值的補償。其次是房屋搬遷的補償、臨時安置費的補償。被征收人的房屋要進行搬遷，比如說，企業搬遷，當然普通住宅的搬遷、可能要簡單一些，一般幾千塊錢就夠了。

我們在實踐過程當中，企業的搬遷就比較復雜一些，企業搬遷的費用都包括哪些呢？有些是比較明顯的如拆卸的費用，搬遷的費用。有的案件當中，搬遷的費用很高，搬遷有的因為行業的特殊原因搬不走。比如我們辦理過廣東某企業的案件，該企業是一家化工廠，廠房里面的一些設備、器械、化學的池子等有的設備都很貴，而且不能拆，一拆它就不能用了，費用都比房屋還要高。這里的搬遷費，不僅要包含搬走的費用，還要包括拆卸的費用。因為企業有的設備如化工設備有些拆卸都要需要專業人員去拆，普通人還拆不了，需要聘請專業的人士，聘請這些人員的費用也很高，這些費用我們認為都應當也屬于賠償的范圍，搬遷包括搬遷過程中產生的搬運費用、搬遷損失的費用、拆卸的費用，這些都應當納入拆遷費用。

另外，臨時安置的費用，臨時安置的費用也比較好理解一些。征收房屋要進行過渡安置住宅，需要給提供住的地方。企業的廠房要搬遷，要給提供一個地方去住。如果說有提供產權，一個是搬遷費，如果是提供貨幣補償，應當按照貨幣提供補償。如果是產權調換，也提供周轉用房或者一些貨幣這種方式來補償，一種是可以是貨幣，一種是停產停業損失，顯然企業商業門面房的一些停產停業的損失都要提供補償。

在實踐過程當中，停產停業損失有多少，條例沒有具體的解釋。可以查閱一下地方規章或者征收的時候仔細看下補償方案。停產停業損失，顧名思義，因為征收導致企業停產造成的損失。一般情況下，在實踐過程當中對停產停業損失可結合各個地方的一些方案，包括地方的規定。停產停業損失的計算方法，一般有這么兩種：一是由房屋價格評估制定一個比例，比如說沈陽那邊的比例，還有一些其他的地方定制的，各個地方不等，一般到10%，各不相同。

停產停業損失直接按照房屋價值的比例，有的時候是按照6個月，一般不超過一年。有的就是按照房屋價格的百分比，如果認為企業的實際的停產停業損失超過征收方給的價格的，認為還不夠的，企業主可以提供相應的證據，比如納稅證明、會計賬目等等相關的一些證據來證明，可以按照這個去主張，所以要求企業遇到搬遷、征收的時候，要保留好自己的會計賬戶、納稅證明相關的一些手續，都要保全好。包括營業執照、合同、租賃合同都要保存好。

營業執照、合同也很重要，有的是門面房，那么停產停業損失該怎么計算呢？門面房為什么我是出租，他可能是“住改非”呢？需要提供營業執照、納稅證明。如果沒有這些營業執照，又沒有租賃合同，又沒有納稅證明的，如果說實際用于經營，未必能得到法院的認可，所提的主張未必得到法院的支持。對平時的一些征收、搬遷的一些合同、營業執照等都很重要，尤其會計賬目也很重要，因為這些是將來可以證明的，都是有補償依據的相關證據。

停產企業的損失，我們也辦理過類似的案件，如果沒有提供營業執照的，可能很難得到法院的支持，對于門面房的損失，可能有的租賃給別人的，那么，停產停業損失應該包括哪些呢？一個是經營的停產停業損失，有的是按照門面房的租金的損失。有的停產停業損失的是經營人的損失。當然對門面房來說，它也包括一部分租金的損失都可以納入停產停業損失的計算，所以具體的一些停產停業的損失。還有的是通過評估來確定停產停業損失，實際上這種情況比較少，一般很多的在補償方案里制定了6個月，每個月多少錢，直接制定方案。如果補償方案當中有明確的具體的數字，可以按照補償方案直接進行主張即可，來主張停產停業的損失。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

《條例》第十七條還規定了對補償方案的審查，制定獎勵，被征收補助獎勵。在實踐的時候，在征收決定中也有用處，因為征收決定是依據補償安置方案內容，單獨的對補償方案，如果補償方案不符合法律的規定，補償方案違法，征收決定也是可以撤銷的。這也是將來訴征收決定的一個方向，因為作為征收決定的附件，單獨的補償方案不可以提起訴訟，法院一般不會受理，對補償方案不服，要撤銷這個補償方案，但是對補償方案不服，我們在實踐當中可以有的采取這樣的做法，在起訴的時候，要求撤銷征收決定，注明一下，要求撤銷征收決定及補償安置方案。

我們在實際過程當中，有的法院會產生爭議，補償方案的征收決定違法，撤銷了違法了，這補償方案照用，這種觀點，我們認為也是不正確的。因為征收決定他補償方案征收決定方案，但是被征收人在運用法律的時候，就得注意到，在起訴的時候，為了穩妥期間，就直接寫上撤銷征收決定及其補償安置方案，都寫上。因為將來補償安置方案是作出補償決定的依法合法的依據，補償決定作出的依據是什么，是補償安置方案，將來補償決定怎么補的，如果補償方案違法，比如說補償方案當中它明顯沒有這些項目，甚至產權調換，比如說房屋補償有一項叫產權調換，貨幣補償和產權調換有選擇的權利，如果補償方案就只有調換或補償，產權調換這個補償方案屬于違法的，是不符合法律規定的。

這種補償方案更多的是可能是在企業的征收搬遷過程當中比較多，普通住宅的補償方案大部分都有保障了民生問題，保證基本的居住問題，生活保障的問題。在住宅的征收過程當中，可能大部分都有產權調換，這種九十幾的概率都有產權調換。但是在企業搬遷的過程中，大部分的情況是它沒有提供產權調換。因為企業的廠房比較大，現在就找一塊地也比較困難，也有很多提供產權調換的，不想提供產權調換的，這種情況也很多。

我們曾經辦理過浙江某地的案子也是這樣，廠房的搬遷整個地方都不提供產權調換，在補償方案里面也沒有產權調換。如果在補償方案里沒有產權調換，不符合相關規定，或者根本就沒有搬遷費、臨時安置費，停產停業損失費這些都沒列明，這類的補償方案也是不合法的，可以在向法院申請撤銷征收決定的時候，一并提起。

補償方案是否合理合法，法院也會對其進行審查，所以對補償方案不符合法律規定的，可以在撤銷征收決定的程序過程當中提起。撤銷征收決定也是很重要的，不僅包括撤銷征收決定的行為的合法性問題，是否應當征收的問題，另一個方面也是征收決定里面，因為包括補償的問題，所以要在征收決定的過程程序當中一并提起，要進行救濟，不能征收決定審完了才想起來，等到補償決定的時候，發現補償決定的依據就是補償方案，所以到了法院，沒有提補償方案是合法的，沒有撤銷也沒有確認違法，導致再想推翻后來的補償決定就很麻煩。所以這些程序都是環環相扣的，這是補償方案需要注意的具體的事項。

關于補償方面的重要性，因為這些項目在《條例》里面都是原則性的一些規定，并沒有詳細的具體多少錢的一個規定。具體的規定會在征收廠房、住宅、房屋的征收的項目，包括具體的明細，具體的內容是在征收補償安置方案當中說明。各個地方的補償安置方案都會有一些差別，大部分的補償安置方案會列明房屋價值規定多少錢，通過房地產評估機構的整體的評估給定一個價格。

比如說周邊房地產的價格是8000塊一平，制定房屋的價值一平米要多少錢，搬遷費、臨時過渡費、停產停業損失費、裝修裝飾的費用，確定一個價格，包括土地附屬設施的價格都會有一個明細，如空調多少錢，搬遷空調多少錢，水電多少錢，電話機多少錢，具體的附屬設施是多少錢，明細都會寫。

對被征收人來說，咨詢過程中遇到更多的問題是房屋應當是補多少錢的問題，補多少錢，如果咨詢律師也沒辦法給大家說到底是多少？需要通過對整個的資產，看到資產之后進行詳細按照法律規定進行一個評估，具體的補償的費用多少錢，根據補償方案自己算一個數額，算出來，它也是一個預估的數額，沒有準確的數額。

作為被征收人來說這些都是一些原則性的規定，結合自己的資產，能算出一個初步的一個價格。法律的規定了補償的原則性規定，以及計算補償的一些標準和方式，并沒有具體的一個規定，詳細的補償的的內容要參考補償安置方案，當然補償決定也是依據補償方案來進行。

關于相關部門應當制定補助和獎勵辦法的問題，一般補償方案作出之后會約定一個期限，簽約期限，比如三個月，從某年某月某日到某年某月某日是一個簽約期限，在這期間簽約期限應當有一個獎勵，可以給。這時候對于被征收人來說很少，有的很多被征收人就是困惑，有的我們也發現，比如說企業廠房的價值跟獎勵的價格，廠房比如給五千一平米，廠房評三千到四千，獎勵的價格加上三千到四千，加在一起可能五六千。如果在這期限之內簽定補償協議就會給這個獎勵，如果不簽協議，那不給這個獎勵，甚至說獎勵制定的都超過了房屋的價值的比例，這種方案應當說也是不具有合理性的。

因為獎勵的價格居然比房屋價值還要高的，明顯是不合理的，獎勵從哪里來，其實都是房屋價值的補償，所以這個獎勵，有的人會說，那不簽這個協議，等強拆拆完之后，那獎勵給還是不給？應當說對于獎勵在強制拆除的案件，包括后期的賠償的案件中，對獎勵是否是支持，也是有一定的判例可能有些差別。根據高院相關的一些判例來看，獎勵是房屋補償的一部分，如果房屋是被強制拆除的，是要在賠償案件中作為賠償的一個項目給予補償的，法院是支持的。獎勵將來作為賠償的一部分，作為獎勵的部分是支持的，也有些個別地方的法院，獎勵原則上也是要審查，如果說是被征收人的原因，不是其他原因造成的，有些法院也不認這個獎勵，個別法院不認。獎勵在具體的案件當中，還要看具體的情形，具體的原因根據高院的判例，如果強拆的一些獎勵是應當作為補償的部分，應當給予。

在遇到類似問題的時候，可以及時地向專業的律師團隊進行咨詢，律師會根據法律規定、地方政策、相關部門的文件通知以及相關的案件判例等維護企業的合法權益。律師會根據法律法規規章的規定，以及地方政策規范性文件的規定、相關案例的規定，結合案件的一些事實證據給出詳細的法律意見，運用法律知識與主管部門協商談判，爭取獲得公平、滿意地解決。