【1】引言

之前通過文章，向大家多次介紹過此話題。近兩天又有朋友問起此話題，抱著質(zhì)疑、求證的態(tài)度：

“你說的對(duì)么？我查過，連樓下的房產(chǎn)中介都問了，不是你說的。都說要按照出售全額20%繳。到底該聽誰的？”

該聽誰的，是自己選擇的問題。但是，這里希望給到一些方向性的提示：最應(yīng)該信的，不是專家、動(dòng)輒幾十年經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)“資深”人士、甚至辦事機(jī)構(gòu)，而是國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)。

與家事爭(zhēng)議不同，房產(chǎn)出售，不太涉及到“理”的問題，主要遵循依規(guī)依法辦事的原則。

那么，繼承所得房產(chǎn)再出售需要繳納的個(gè)稅，有哪些政策依據(jù)？

【2】政策的沿革

在這里，從政策變化的角度，為大家梳理一下關(guān)于此話題的來龍去脈。

1.繼承所得房產(chǎn)再出售，需要幾近“全額”繳納20%個(gè)稅。

這個(gè)說法是有政策依據(jù)的。但是，是舊政策。

注意：這里所談及的“繼承”，包含了贈(zèng)與所得的情況。以下不再區(qū)分，籠統(tǒng)用“繼承”代替。

這個(gè)說法，來源于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定，發(fā)布于2006年。其中規(guī)定：

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

注意這一條的兩個(gè)核心意思：

綜合來看，按照這個(gè)通知，繼承房產(chǎn)再出售、全額繳納20%個(gè)稅，是對(duì)的。

2.按照舊政策，不用繳納個(gè)稅的情況。

這種情況，就是“滿五唯一”。當(dāng)然，也不僅僅適用于舊政策，截至目前，依然適用。

“滿五唯一”，指的是繼承人所出售的繼承所得房產(chǎn)，如果對(duì)其而言是“滿五”（此房已經(jīng)滿五年）、“唯一”（以家庭為單位，名下無房）的，則不需要繳納個(gè)稅。

政策依據(jù)是，在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))規(guī)定：

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

該政策被稱為“滿五唯一”。

其中，關(guān)于“滿五”的計(jì)算方式再稍微解釋一下：

繼承所得房產(chǎn)，不是以繼承過戶完畢的時(shí)間點(diǎn)起算，而是從被繼承人（例如父母）獲取這套房產(chǎn)之日起起算。政策依據(jù)是，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）：

個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。

3.新政策下，出售繼承所得房產(chǎn)的個(gè)稅，按照差額征收。

2009年的時(shí)候，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》〔2009〕78號(hào)文中已經(jīng)明確規(guī)定，上述政策廢止，按照以下方式計(jì)征個(gè)稅：

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

注意其中關(guān)鍵的變化點(diǎn)：

“減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本”。這是新增扣除項(xiàng)，即征收個(gè)稅的基數(shù)，由“全額征收”變?yōu)椤安铑~征收”。

這里并未提及按照核定稅率（1%）征收的意思。但是，在實(shí)際操作中，有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（不具體提及，有興趣自行查閱）明文規(guī)定：

個(gè)人通過繼承或遺囑贈(zèng)與方式取得住房，再次轉(zhuǎn)讓該住房的，在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，如果不能夠準(zhǔn)確計(jì)算房屋購(gòu)置成本和應(yīng)納稅額的，可按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，對(duì)其實(shí)行1%核定征收。

【3】現(xiàn)實(shí)問題

以上介紹，是希望大家多了解一下關(guān)于繼承所得房產(chǎn)再出售、繳納個(gè)稅的規(guī)定是什么，避免額外增加交易成本。

但是，在現(xiàn)實(shí)中，有可能會(huì)遇到一些七七八八的具體問題。情況太多，無法窮舉。這里僅就三種比較常見的問題（說辭）作出一些提示，并給出個(gè)人的建議。

1.原來父母買房時(shí)幾萬塊錢，現(xiàn)在上百萬，差額征收跟全額征收，沒什么區(qū)別。

這恐怕是很多人的聲音。

畢竟，現(xiàn)今能繼承的房子多數(shù)都已經(jīng)有了年頭，老人當(dāng)初得房的那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)還沒漲起來，錢也“值錢”。

這種情況沒有辦法，除非把這套房子變成“滿五唯一”。

如果能核定出當(dāng)初父母的購(gòu)房?jī)r(jià)格，這個(gè)差額個(gè)稅是必繳的。當(dāng)然，幾萬塊錢的20%，怎么也有個(gè)幾千，自我寬慰一下：能省點(diǎn)，畢竟還是好的。

想不繳納個(gè)稅，要“滿五唯一”。滿五，比較容易達(dá)到；怎么成為“唯一”，這個(gè)要看自家情況。例如，可以選擇先處置名下其他房產(chǎn)；例如，發(fā)生繼承的時(shí)候，把房子先繼承給無房的繼承人，等等。

2.“我沒聽說過這個(gè)政策，你得按照全額20%繳納個(gè)稅”。

這個(gè)說辭，主要來源于辦理機(jī)構(gòu)。現(xiàn)實(shí)中存在這種情形：以“沒聽說、沒接到通知”等為由，告訴售房者錯(cuò)誤的信息。

要知道，現(xiàn)行政策已經(jīng)頒布了十幾年，如果還沒有聽說、沒有落實(shí)，問題出在誰身上，很明顯。

所以，一旦出現(xiàn)這種說辭，要學(xué)會(huì)維護(hù)自己的權(quán)益——不要自己花錢為別人的錯(cuò)誤買單。

3.“我告訴你，這是遺產(chǎn)稅”。

有這種說辭的，不少。這種說辭，毫無依據(jù)。

關(guān)于“遺產(chǎn)稅”，聲音很久，但是沒有任何正式頒布的政策、法規(guī)，有關(guān)部門已經(jīng)多次澄清。

我國(guó)目前沒有遺產(chǎn)稅，繼承本身，是不需要繳納任何稅的；繼承的房子再出售，更不涉及到遺產(chǎn)稅的問題——就算征收遺產(chǎn)稅，也是在繼承環(huán)節(jié)。繼承完了，哪還來的遺產(chǎn)稅？

【4】結(jié)語

雖然之前多次介紹過相關(guān)內(nèi)容，但是依然有很多人在問、在質(zhì)疑。所以，希望能夠再次作出一個(gè)強(qiáng)調(diào)：了解一些政策，對(duì)于家庭權(quán)益、個(gè)人利益的保護(hù)保全，總歸是有用的。