房產繼承實務經驗分享

談到房屋繼承這個話題，大家或多或少都有點感興趣，其實我本來一直以為房產繼承這是很簡單的常識性問題，后來我發現我錯了，很多人都不知道房產繼承具體怎么操作、怎么繼承，包括很多律師同行都不下數十個人問我了，所以本篇文章應運而生。

你若不信，我來提問一下：

1.一套房屋的產權人前段時間因病過世了，他的繼承人對他的這套房產如何分割已協商一致并簽訂了書面協議，大家拿著這份協議一起去房產交易中心去辦理產權變更就可以了，是吧？

2.有套房屋，產權人是一對老夫妻，老夫妻要出售房屋，房屋買賣合同簽訂好后過戶之前，其中一個產權人過世了，老夫妻的兒子，站出來說：我爸爸過世了，現在我是繼承人，我不同意賣了，房款還給你，房子還給我，可以嗎？

3.有一對中年夫妻，他們名下有套房產，房子在掛牌過程中，男方忽然過世了，男方過世時，男方父親已過世，90歲的老母親還在世，但是生活在遙遠的昆明，男方的妻子、一兒一女在世，那么，我們想把這套房子由死者的妻子、兒子和女兒一起處理掉，母親都那么大把年紀了，來上海都來不了，也活不了多少年了，還繼承什么房產？

4.接著第3個問題繼續，這個男方去世后一個月，他的90歲的老母親也過世了，他老母親除了這個男方以外，還有8個子女，這怎么辦？

以上4個小問題，如果對你來說都so easy，那我們可以說拜拜了，下期節目再見。

如果覺得模棱兩可的，請接著往下看。

由于篇幅有限，今天只回答第1個問題。

第1個問題：提到房產繼承，每個人都有所耳聞，并不陌生，我們也都對《繼承法》爛熟于心，但到底要怎么繼承，程序怎么走？實踐中是怎么操作的？

房產繼承只有兩條路可走，一條是公證繼承，另一條是訴訟繼承，除了這兩條路，其他任何方式都走不通。

因為房產交易中心辦理產權人已過世的產權變更，它只認公證書或者法院的文書。

什么情況下走公證繼承？

首先，特別提醒一句，遺囑公證和繼承公證不是一個概念，遺囑公證是被繼承人在世的時候做的，繼承公證是被繼承人去世之后做的，這個首先要分清楚。

公證繼承是發生于：在重大利益面前，家庭關系仍然很和諧，大家對房產繼承的事宜意見一致，or被繼承人在生前立了遺囑，全體繼承人都認可并同意的，or所有的繼承人都能找到、腿腳靈活能夠并且愿意去公證處，其實說白了就是全體繼承人都可以到場都愿意互相配合的情況下，就走公證繼承。

那到底哪些才算是繼承人啊？

我國《繼承法》第十條【繼承人范圍及繼承順序】遺產按照下列順序繼承：

第一順序：配偶、子女、父母。

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

意思就是說，人去世之后，如果生前沒有立下遺囑，那么就由去世的這個人的配偶（妻子或先生）、孩子（包括婚生的、非婚生的、收養的、或者有撫養關系的繼子女）、父母（包括親生父母、養父母、有撫養關系的繼父母）來繼承TA的房產。有一個人就算一份，這樣一數，人還挺多。

如果這個人一輩子未婚未育，TA死的時候人也挺老了，父母也走在他的前面，那么他就沒有配偶、沒有孩子、沒有父母，也就是沒有第一順序繼承人，那么就開始輪到第二順序繼承人，就是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母了。

但凡他死時有一個老母親在世，那么他所有的財產（自然包括房產）就全部歸他老母親一個人繼承人了，輪不到第二順序繼承人。

這就是繼承人的范圍。

什么情況下走訴訟繼承？

兩種情況下人們會選擇走訴訟繼承，一種是公證繼承這條路走不通，另一條是公證繼承太貴了，時間還長要排隊大半年，仔細算了下，還是訴訟繼承成本更低、時間更快！

什么叫做公證繼承走不通？

就是，家庭不和睦，大家對遺產分割意見不一致，or有個繼承人還在世，但是非常難聯系，一直聯系不到（只好拜托法院去聯系了），or有的繼承人就是故意出難題故意不去，or有的繼承人年紀太大公證處不敢給做公證，讓去法院起訴繼承。

去哪個法院起訴？

去主要遺產所在地（該房產）所屬區域的法院，或者被繼承人（就是死者）戶籍所在地均可。

到了法院誰做原告，誰做被告啊？

首先，所有的第一順序繼承人必須參與訴訟，不做原告就做被告，二選一，而且必須既有原告又有被告。

其次，哪怕繼承人中有人高風亮節或者膽小怕上法庭，說我放棄遺產我不要了，不好意思，你必須參與，要么做原告，要么做被告。

如果起訴后，部分繼承人還是不出現不來開庭怎么辦啊？

這個不用特別擔心，你只要提供了全部繼承人的戶籍信息給法院，法官自己會去送達，如果送達不到法院會走公告程序的。

法院非要讓我證明我已故的爸爸的爸爸媽媽（就是我爺爺奶奶）早于被繼承人過世，但是他們過世的時候什么證明都沒有留下，這怎么才能證明啊？

是的，這個真的很難證明，但是到了法院，法官還是會出這樣的難題給我們，那怎么辦？只能四處走訪，找村委或居委開證明，實在不行，實踐中，很多足智多謀的當事人或律師，是去墓地把墓碑拍照，或者去路邊找一個土堆當做墳拍下來給法官交差的，大家別笑，這是真事兒。

我同事的當事人還遇到過，法院讓他證明：他是他已過世爸爸的獨生子（也就是證明他爸爸沒有非婚生子），他怎么證明？直接淚奔~~

最后，重點來了，請問：公證繼承和訴訟繼承，哪個更省錢？

2017年10月23日之前，一般都是訴訟繼承更省錢的。因為訴訟繼承的訴訟費沒有那么高，如果調解的話還會減半，如果訴前調解的話只收取四分之一。

但是，2017年10月23日，上海市物價局、市司法局聯合出臺的《上海市實行政府定價的公證服務項目目錄和收費標準》正式開始執行。

里面涉及到房產繼承的公證，按照面積收費，每平方米收取80元，不足一平米的按照一平米計。

一套120平米的房產的繼承，只需要收取9600元的公證費。那么，如果該套120平米的房屋價值800萬的話，它的訴訟費是元，調解減半收取是，訴前調解四分之一是元。

這樣一算，無論如何也是公證繼承更省錢啊。當然，如果房屋面積大，價格便宜的另當別論。

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