關于房屋征收的那點事兒

關于房屋征收，本市目前主要依據的是《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》。一般而言，較為普遍的房屋征收是居民的公有居住房屋以及私有房屋的征收，通俗地說就是公房征收和私房征收。

“公房”征收

Q&A

誰來簽訂房屋征收補償協議？

公有房屋承租人。如果征收前承租人已死亡，該戶需要協商確定或者由物業公司指定新的承租人來簽約。

誰有權分得征收利益？

一般是公有房屋承租人及其共同居住人共有。

共同居住人如何認定？

是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶籍，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這三個條件要同時滿足。

“實際居住生活一年以上”

是指戶籍在冊人員將戶口遷入被征收房屋后未再遷出，直至征收時，以被征收房屋為居住地，長期連續穩定居住一年以上。

以下特殊情況需要注意：

房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因被遷出戶籍的，不因其在該房屋內不具有本市常住戶口而不具備同住人資格。

因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，不因其未實際居住而不具備同住人資格。

未成年時曾居住一年以上，但后來隨父母搬遷至新房，成年后未在被征收房屋居住的，不能認定為同住人。

“其他住房”

僅限于福利性質取得的房屋，包括享受過拆遷安置福利的。

“居住困難”

共同居住人有關規定中所指的“居住困難”是指在他處福利性質房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況。

而征收協議中的“居住困難人口”是指經住房保障機構按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定及相關計算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難人員。認定居住困難人口的前置程序：需要向所在區（縣）住房保障機構提出居住困難審核申請，并提供相關證明材料。由住房保障機構根據相關規定進行認定。

舉個例子

現有一套公有居住房屋依法待征收，該房屋原承租人為張某。后張某夫妻二人均過世，承租人未做變更。

張某家庭成員關系如下：

征收開始前，物業公司指定張甲為承租人，則由張甲與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議。由于張甲并非歷史上確定的承租人，而是征收前為了配合征收工作確定的簽約代表，所以并不意味著他能基于承租人身份當然獲得征收利益。

那該戶人員如何認定是否屬于共同居住人呢？可以從“戶籍遷入時間”、“征收前的居住情況”和“有無享受過住房福利”三方面考量。

假設1：

張甲戶籍早年遷入后未遷移，配偶張甲1戶籍因結婚遷入，子女張甲2及孫子張甲2a戶籍均為因出生報入關于國有土地上房屋征收與補償的司法解釋，上述人員均長期實際居住。子女張甲3戶籍原在房屋內并長期居住，后因入伍遷出，退伍后戶籍遷回，遷回戶籍后未住滿一年即征收。五人均他處無福利分房。

結論：

張甲、張甲1、張甲2、張甲3均可認定為同住人，張甲2a作為未成人一般不能分得征收補償款，但對在公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的同住人,即張甲2，可以就該房屋的征收補償款適當多分。

假設2：

張乙戶籍早年遷入后未遷移，結婚后與配偶張乙1攜子張乙2居住于系爭房屋內關于國有土地上房屋征收與補償的司法解釋，張乙2戶籍因出生報入。張乙2未成年時該家庭購買商品房遷出居住，后配偶張乙1戶籍從自購商品房遷入但未居住。三人均他處無福利分房。

結論：

張乙可認定為同住人，其他人不認定。

假設3：

張丙結婚后單位給予福利分房并遷往居住，戶籍亦遷出，后張丙與前妻協議離婚，張丙放棄福利房屋，戶籍遷回原處并居住。

結論：

不認定為同住人。享受過住房福利后自行處分，無論是贈與還是出售均不影響認定其屬于他處有房人員。

“私房”征收

Q&A

誰來簽訂房屋征收補償協議？

被征收人，即房屋權利人。

誰有權分得征收利益？

一般是被征收人，即房屋的權利人。如記載的權利人已去世，則需要對繼承情況進行審查來確定房屋的權利人。

出資對房屋進行翻建的權利人有何權益？

因房屋翻建而增加的補償或獎勵，出資翻建的權利人可以適當多分。

其他房屋使用人有何權益？

征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后關于國有土地上房屋征收與補償的司法解釋，應當負責安置房屋使用人。

舉個例子

現有一套私有房屋依法待征收，土地使用權登記人為李父，再婚配偶李母，房屋取得于夫妻關系存續期間，屬于二人夫妻共同財產，征收時二人均去世。

家庭成員關系如下：

李甲一家三口戶籍在內，李乙1、李乙a戶籍在內，兩家共同居住在該房屋。李父、李母去世后，李甲出資將父母留下的一層房屋翻建為三層。

以上房屋的權利人應根據《民法典》確認繼承情況：

李母與前夫生育子女王甲、王乙可作為李母的繼承人；

李父與李母生育子女李甲、李乙、李丙，其中李乙先于父母去世，則李父、李母在房屋中的遺產份額由李乙之子李乙a代位繼承；李丙晚于父母去世，則其繼承的李父、李母的房屋遺產份額由其配偶李丙1，子李丙a轉繼承。

綜上，房屋共有權利人應為：李甲、李乙a、李丙1、李丙a、王甲、王乙，均應享有征收利益。李甲作為翻建人有權就翻建部分的征收利益適當多分。

Q：征收房屋的補償方式有哪些？

A:

可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

Q: 簽約期限內未能達成補償協議的會怎樣？

A:

區（縣）人民政府將按照征收補償方案作出補償決定，但是補償金額與協議補償金額相比會減少。

Q:對補償決定不服應該怎么辦？

A:

被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

Q: 限期不搬會如何？

A:

簽訂補償協議后未能在協議約定的期限內搬離的，已簽訂的補償協議可能被作廢；區（縣）人民政府按照征收補償方案作出補償決定后，被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區（縣）人民政府依法申請人民法院強制執行。

文丨民事審判庭 賴維娜、高行瑋