售后返租是指房地產開發商在出售樓盤時，向買房承諾在約定的時間內，賣方可以將店鋪代理出租給他人或者自己承租，這種模式貌似對投資者來說是有好處的，但是實際上風險比較大，一般適用于大型封閉式商場，包含了房屋買賣合同關系等多層法律關系。

一、什么是售后返租

所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產開發企業為促進銷售二、售后返租是非法集資嗎，出售樓盤時與買家約定，在出售后的一定期限內，由賣方企業以代理出租的方式包租或直接承租經營。

“投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕。”有業內人士分析，從投資風險角度來看，售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出年約7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但實際上，只不過是開發商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戲。

這是一種高收益高風險的運作模式，即典型的“售后返租”，適用于大型封閉式商場?，F在更多的操作模式是通過委托第三方經營管理公司，開發商往往游走在合法與非法之間的灰色地帶?！笆酆蠓底狻笨此颇茉谕顿Y者和開發商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經營不善，已收到售款的開發商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。

二、售后返租是非法集資嗎

（一）這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場?，F在更多的操作模式是通過委托第三方經營管理公司，開發商往往游走在合法與非法之間的灰色地帶。

（二）根據《刑法》及《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關法律法規司法解釋，未經有關部門依法批準，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，涉嫌刑法第176條所指的非法吸收公眾存款罪；如果以非法占有為目的，以“售后返租”方法非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪；如果以非法占有為目的，以簽訂“售后返租”為內容的合同作為手段，騙取對方當事人的財物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪；如果以“售后返租”為手段虛構事實詐騙公私財物的，則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。

三、售后返租中的法律關系

售后返租可能涉及多方主體，如開發商、運營商、擔保人、投資者、商鋪實際使用者等等，因此售后返租中包含了多層的法律關系，主要有如下幾種：

（一）房屋買賣合同關系

開發商將商業地產分割為小單元對外出售，投資者與開發商簽訂房屋買賣合同，雙方建立房屋買賣合同關系。房屋買賣合同關系是售后返租的基礎法律關系，其他法律關系均基于此。

（二）房屋租賃合同關系

開發商在投資者購買商業地產后，自行或指定另外的經營管理公司與投資者簽訂租賃合同，約定投資者將所購買的商業地產出租給開發商或經營管理公司。開發商或經營管理公司通過返租的方式從所有投資者手上獲得商業地產的整體承租權，并對外進行商業經營。

（三）委托經營關系

開發商或者經營管理公司也可能視項目實際情況采取委托經營的方式，即投資者與開發商或經營管理公司簽訂委托經營合同，由投資者授權委托開發商或經營管理公司經營商業地產。

（四）擔保合同關系

有些開發商為增強商業地產吸引力，打消投資者對經營風險的疑慮，增強投資者的投資信心，往往會尋找專業擔保公司或者銀行介入，為投資者的收益提供擔保，實際上這也是開發商的營銷手段之一。

（五）轉租合同關系

開發商或經營管理公司在獲得投資者購買的商業地產的使用權后，通常會對外進行統一招商，通過轉租商業地產的方式引進商家的進駐，因此，商業地產實際經營者與開發商或經營管理公司之間又構成轉租合同法律關系。

（六）其他法律關系

售后返租中還存在其他的法律關系，如物業服務合同關系、開發商與經營管理公司之間的委托關系、承包經營等。

綜上所述，售后返租是指房地產開發商在出售樓盤時，向買房承諾在約定的時間內，賣方可以將店鋪代理出租給他人或者自己承租。以上就是由法律快車編輯整理收集的關于什么是售后返租的法律知識。如果您還有其他問題的，歡迎咨詢法律快車律師。

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