簽訂購房合同需要注意些什么問題

一、注意認購書的圈套

為了避免認購書成為圈套或者日后的負擔，需要認真審查認購書的內容對正式合同主要內容的明示約定或者交叉約定，并弄清楚訂金締約過失責任和違約責任，注意定金擔保責任條款的具體含義，從而對有關認購書的條款重新約定并再次進行修正。同時，建議約定如下條款：1.若因對本認購書約定之外的事項協商不成而無法簽訂購房合同的，雙方互不承擔違約責任;2.如果房產商提出的合同事項與廣告宣傳不符的，屬于售房者違約，并承擔違約責任。

二、注意合同約定面積與實際面積的差異

在以建筑面積作為銷售面積的合同中，實踐中經常出現建筑面積不變，而公攤面積增大、套內建筑面積卻減小的情形，建設部《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日實施)第20條的規定對此欺詐銷售的情況沒有禁止性規定。因而，建議消費者弄清楚有關建筑面積的含義，爭取選擇以套內建筑面積計價的方法進行買賣交易，并以此據實結算。

三、按揭買房者需謹慎

對于需要按揭貸款的消費者，建議在認購書或者購房合同中明確：1.房產商已經審查了購房者的有關情況，并認為完全符合按揭貸款條件;2.按揭貸款手續由**商代為辦理;3.如果因客觀原因導致不能辦理按揭貸款手續，購房者有權退房，且不承擔違約責任以及任何損失。

四、彌補逾期交房造成的損失

逾期交房的違約情況比較普遍，但往往銷售方不承擔什么責任，而由此產生的經濟損失只能由購房者獨自承擔，原因是在房屋銷售合同中約定了免責條款。在此，本律師建議，購房者在簽訂銷售合同時，一方面要明確約定交房的具體時間，制約銷售者的免責條款，給銷售者以履約壓力，保證及時有效地履行合同，加大銷售者逾期交房的違約責任。同時，對逾期交房時間過長的情況，約定購房者的單方退房權利。這種保證是必要的，也是可行的。

五、把好接受房屋時的“交接”關

法律手續方面，依照相關法律規定，商品房需經驗收合格(住宅小區要經綜合驗收合格)后方可交付使用，其重要標志是取得《工程竣工驗收備案表》。同時，根據法律規定和合同約定，銷售者應當同時交付《商品房質量保證書》(由省建設廳統一印制)和《商品房使用說明書》(即“兩書”“一表”)。建議購房者在合同中明確約定：1.不交付“兩書”，購房者有權拒絕接房;2.不出示“一表”，視為未交接。

拿到房屋鑰匙的同時，須認真檢查房屋現實狀況和合同約定是否一致，是否有質量問題等，檢查合格后，方可填寫《確認書》。

六、重視產權登記

房屋所有權證作為房產所有權的合法有效證明，對于房產占有、使用、收益、處分權起著至關重要的作用。根據購房者自身情況，從婚姻法、物權法的有關規定出發，在房屋買賣合同中明確約定產權人的共有人，在辦理產權證過程中買賣雙方的法定責任和約定權利義務。有必要的話，購房者應當力爭過期不能辦理房屋所有權證時退房的權利。

七、約定物業管理

對沒有配套物業管理的房屋買賣，由于沒有相應業主大會，物業公司暫由銷售者委托或托管，因而房屋買賣合同中應當明確約定物業管理為前期管理。對有物業管理的大型樓盤和高檔小區，應該注意《物業管理公約》的約定內容，無異議后簽字認可。

八、其他補充事項。

1、對于室內外環境進行適當關注，并對相鄰建筑、不良設施、噪聲污染等內容加以約定;

2、明確交付時的入住條件，如供水、供電、通煤氣、排水等;

3、交付后的質量保修責任，應當保留長時間不能修復及經兩次修理后仍不能正常使用時退房的權利;

4、另外，如果需要，建議對免費車位、公共設施(如幼兒園等)、露臺使用面積等問題進行明確。

最后，千萬注意，簽好合同后，請您自己保存一份復印件，記住讓對方蓋章，并注明：復印件與保存于房產商處的原件一致。