1、你對接下來鄭州房地產市場是什么態度？

①悲觀，覺得市場會越來越差。

②樂觀，市場已經觸底回暖。

③既不樂觀也不是悲觀，因為看不清楚。

2、你現在還關注鄭州房地產市場的目的是什么呢？

①想買房

②想賣房

③想投資

3、如果你想賣房，你的目的是什么？

①改善置換

②失望想離開

4、如果你想買房，你的目的是什么？

①自住

②單純的有錢不敢買別的，只能買房？

③自住兼顧投資？

那天現場絕大多數朋友們的答案是，悲觀、想賣房、失望想離開、自住。

于是我又問了現場朋友們一句話，如果賣房，你會考慮選擇或者等待賣房時機嗎？

大家不約而同的表示，會。

既然你對鄭州房地產市場完全沒有期待，為何還會考慮賣房時機呢？

朋友們都表示，當然是不想賣虧了。

這也說明大家潛在的認為，鄭州房價可能會漲，鄭州市場行情可能會好，因此才會選擇或者等待賣房時機。

所以大家對鄭州房地產市場失望是真的。對鄭州房地產市場還有期待也是真的。

基于以上，我們來聊一下當下的鄭州房地產市場。

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當下樓市的關鍵詞是什么？

“保交付”

目前保交付三個字已寫到了年中政治局會議里面，并且以壓實地方責任的方式，布置成了政治任務。

這種情況下，說的直白一些就是那個地方解決不了因停工帶來的負面、帶來的民怨，哪個地方就要被追責。

那么，推動保交付的核心問題是什么？

錢誰來出，怎么出？

目前鄭州在保交付方面是走在全國前面的，給出了四種保交付模式：

1、“棚改統貸統還”模式；

2、“收并購”模式；

3、“破產重組”模式；

4、“保障性租賃住房”模式。

沒錢的怎么辦？資產大于負債的怎么辦？資不抵債的怎么辦？然后賣不動的怎么辦？可以說在“計劃幫助在鄭頭部優質房企解決當下遇到的困難”方面，這四種模式誠意很足。

可，開發商是怎么回應呢？急于退出。

從內部流出的幾個頭部房企自愿退出項目情況匯報看，在保交樓這件事上，政府和房企需求是不一樣的。

政府的重點，就是保交付。以協調者的身份，盡量避免直接下場，盡量市場化。所以并不想房企退出。

房企的重點，就是急，快給錢。滿篇的文字羅列了一大堆的資金需求，給錢的形式隨便，錢多錢少都退出。

比如融創，直接申請在鄭的7個項目全部退出，其中6個選擇棚改統貸統還模式、1個選擇項目并購模式。

從融創給出的退出的方案看，融創此次退出鐵定虧損，但融創也同樣甩掉了100多億保交付任務。

這意味著這100億的保交付重擔落到了鄭州肩上。

包括鑫苑也是一樣，一心求退出。

如果你是相關部門，會不會有點心寒。

但其實冷靜下來分析，你是可以理解這些房企們的，現在對于他們就是生死戰。

一方面，新一輪的房企償債高峰還在繼續，更多的房企還在違約邊緣徘徊。

另一方面，整個中國房地產是的信心依然是崩塌的，成交量價依然是低迷的，回款依然是艱難的。

這個時候，對很多民企來說，想要活下去勢必顧頭不顧腚。

他們一定是要做出選擇的。

于是，有一些城市的市場勢必會被某些房企戰略性的舍棄。

比如，某些房企在別的城市的項目沒有停工，但在鄭州的項目是全線停工的。

就不點名那個開發商了，因為不是一個。

被房企們戰略性舍棄的后果就是，這個城市也將面臨更嚴峻的保交付壓力。

總之，關于保交付，形勢嚴峻，但前途光明。

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再來看市場端，7、8、9月是傳統的淡季。

放眼全國，7、8月份，杭州、南京、成都、廈門、重慶、深圳、廣州、上海、北京等等，全國主要城市都面臨巨大的量價回調壓力。

相比之下現在在鄭州買房的究竟是什么人？，鄭州反而是這些城市中量價回調壓力最小的城市。

這是因為，鄭州市場已經在谷底徘徊很久了。更重要的是努力救市的結果。

從限購放松、首付降低再到房票制度釋放5萬張房票、再到集結紓困基金，再到5萬套存量房源回購等等，再到這兩天與地市公積金的互認，我們先不說落地的情況，至少我們能看到鄭州救市一直很積極，很努力。

基于此，我們來預測一下接下來鄭州房地產市場趨勢。

首先，全國層面，新一輪的政策救市開始了。

最新首付首貸利率已經可以做到4.1%了。

鄭州各大銀行已經跟進這個政策了。接下來鄭州首付會繼續降低嗎？首套20%、二套30%大家可以期待一下。

第二，接下來幾個月四環內將幾乎沒有新項目入市了。

為什么？因為大家都沒拿地了。另外市場再一個就是市場太差了。很多項目都擱置了，延期了。

第三、主城在售的項目也不多了。

比如，鄭東新區除了北龍湖北岸三四個盤，幾乎沒有其它新增。

金水北值得關注的還是三四個。

經開老城在售樓盤本來就少，值得關注的更少，幾乎都是尾盤。

高新老城在售樓盤也只有三四個值得關注。

管南、中原、惠濟、二七就更不用說了，沒啥可挑的。

第四、新城開發建設幾乎停滯了。

各大新區配建的場館、綠地、公園、橋梁道路，幾乎都是三四年的樣子。這兩年沒什么變化。

目前一定是鄭州房地產市場最差、最灰暗的時候。

但同時也是鄭州房地產市場發生質變的階段。

這個階段的局內人，是最迷茫的。

該怎么做呢？

回歸本心。回歸常識。

第一、沒錢的不要糾結買不買了。

如果你連30萬都拿不出來的，就沒必要了糾結買不買了。

在鄭州30萬是個門檻。

30萬首付可以買100萬左右，八九十平米，單價左右，這是目前鄭州的上車門檻兒。

第二、圖便宜的不要買了。

鄭州市場都這樣了，太便宜的一定坑。買房反而是雙重傷害，不如不買。

沒錢的不要買了，不要為了買房，去借錢。

買房不要圖便宜，不管你是自住，尤其是投資，不要圖便宜。

所以，當下鄭州買房8大基本常識：

1、放棄四環外；

2、謹慎選擇單價以下的區域；

3、盡量不買首付30萬以下的房源；

4、首付超過80萬，可放棄二七、管南、經開濱河、惠濟區、高新新城；

5、首付超過100萬，重點看四環內鄭東新區和金水區；

6、首付超過150萬，只看三環內鄭東新區；

7、首付超過200萬，只看北龍湖；

8、鄭州80%的樓盤是不值得純投資的，所以，選擇很重要！

結合以上原則，來說說總結200萬左右，首付60萬左右該怎么買？

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首付60萬左右，是剛改需求，除了性價比，更重要的還要關注學校、品質、開發商、物業、大區位地段價值、未來的成長空間等。

基于此，在交付安全的基礎上，我們梳理了目前這個總價和首付段最優的項目選擇：萬科翠灣中城、美盛教育港灣、保利大都匯。

近期依然有很多朋友詢問現在敢不敢買房？要不要在等等？

我的建議是，如果你是剛需自住、改善學區或者兼顧投資的，現在當然要買，重點考慮國央企，能安全交付即可。

因為市場太差，所以在售項目的定價都是偏保守的，尤其是新開項目，都是低開。所以，現在買房，至少能保證一點，價格沒水分。

至于很多人考慮的要不要再等等，還會不會降息？

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