文/吳飛律師 北京市京哲律師事務(wù)所副主任律師

在通過電話或者面談為當(dāng)事人解答法律問題的過程中，總能碰到很多朋友問“房屋買賣合同不辦公證是不是不生效”以及“放低買賣合同辦了公證是不是對(duì)方就不能違約了”這類問題，大家基本對(duì)公證的基本流程和作用都處于一種“沒接觸、不了解、想當(dāng)然”的狀態(tài)，那么就通過本文解釋一下房屋買賣合同公證的作用。

首先，澄清一點(diǎn)，公證不是律師能夠直接辦理的，律師能夠全權(quán)辦理的是我們經(jīng)常聽到的“律師見證”，該內(nèi)容不在本文討論之列，律師只能代替委托人辦理公證，公證程序根據(jù)我國《公證法》第二條“公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)”。而所謂公證機(jī)構(gòu)根據(jù)第六條規(guī)定“依法設(shè)立，不以營利為目的，依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)”，生活中我們最常見的公證機(jī)構(gòu)就是公證處。

具體到本文主要討論的房屋買賣合同，房屋買賣行為屬于民事法律行為，只要簽訂合同雙方主體資格沒有問題，意思表示真實(shí)一致，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效性是沒有問題的，公證并不是簽訂房屋買賣合同、履行合同約定義務(wù)直至房屋產(chǎn)權(quán)變更過戶的必經(jīng)程序，公證與否也不會(huì)影響上述房地產(chǎn)交易的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中的房屋交易大多數(shù)都是沒有公證這個(gè)流程的，因?yàn)楫吘构C是需要時(shí)間和付出金錢成本的，而其起到的如法律條文中所稱是一種“證明”作用，如果房產(chǎn)交易本身買賣雙方堅(jiān)持互信守約原則，交易過程公平合法，合同目的得以順利實(shí)現(xiàn)，在這樣的正常房產(chǎn)交易過程中，公證就顯得有些“多余”。

那么公證就真的沒必要辦理了嗎？花費(fèi)錢財(cái)和時(shí)間辦理公證的好處何在呢？第一點(diǎn)也是比較主要的一點(diǎn)是證明該房屋買賣行為的真實(shí)自愿性，根據(jù)我國《合同法》第54條，合同當(dāng)事人有權(quán)撤銷在訂立合同時(shí)的重大誤解，或者遭受他人的欺詐、脅迫違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。產(chǎn)地產(chǎn)交易當(dāng)中陷阱重重，合同簽訂方尤其是買受人一方在開發(fā)商或者銷售人員夸大的宣傳之下匆忙簽訂的購房合同，有可能是基于買受人對(duì)合同標(biāo)的物即買受房屋產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)情況下達(dá)成的交易，而一旦在簽訂合同后買受人發(fā)現(xiàn)了問題，對(duì)方又往往以“合同一經(jīng)簽訂必須執(zhí)行”等為由要求買受人繼續(xù)履行或者承擔(dān)高額的違約金，買受人又自認(rèn)為其已經(jīng)簽章，該交易已成既定事實(shí)或者打官司太過麻煩，干脆就認(rèn)可了該筆交易。

但如果該交易經(jīng)過了公證過程房屋買賣合同公證有什么用？，結(jié)果就可能截然不同，公證機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)買賣雙方進(jìn)行細(xì)致的詢問，對(duì)雙方提供材料進(jìn)行認(rèn)真審查，讓交易雙方誠實(shí)傳遞買賣信息，告知雙方相關(guān)情況，讓雙方真實(shí)表達(dá)自己的意愿，有效保障房地產(chǎn)合同訂立的安全性。

第二點(diǎn)，房地產(chǎn)買賣合同公證可以保障房屋交易行為的合法性，房產(chǎn)交易當(dāng)中涉及的法律條文不僅限于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，它還和諸多民法體系中的其他法律產(chǎn)生交集，即便僅是房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，當(dāng)事人可能都沒辦法掌握全面，更不用說涉及其他法律內(nèi)容，經(jīng)過公證程序，可以有效保障房屋買賣合同中條款約定不與相關(guān)法律法規(guī)沖突，能夠保證交易行為合法。

第三點(diǎn)，對(duì)于商品房買賣尤其是二手房買賣糾紛起到一定預(yù)防作用，在如今商品房價(jià)格持續(xù)看漲的形勢影響下，很多當(dāng)事人尤其是出賣人為了獲取更高額利益，不惜找尋各種理由甚至直接以交付違約金為代價(jià)終止房屋買賣，但經(jīng)過公證程序的層層審查和明確告知利害，一是有效降低了出賣人或者買受人編造理由達(dá)到違約的可能性，二是即便因糾紛引發(fā)訴訟，經(jīng)過公證的房屋買賣合同可以作為直接證據(jù)證明買賣雙方在交易中約定的條件，有效提高了守約方勝訴的可能性。

綜上，公證并不是簽訂和履行房地產(chǎn)買賣合同的必經(jīng)程序，公證與否也不會(huì)影響一份合法的房地產(chǎn)買賣合同生效，但公證可以有效降低房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，所以有條件的話，還是推薦辦理公證手續(xù)。

最后，還有當(dāng)事人問，公證為什么要委托律師辦理呢，自己不也可以辦理嗎？這是因?yàn)槁蓭煾鼮槭煜すC的程序、辦理公證的地點(diǎn)、公證的有關(guān)法律知識(shí)，能夠提前把辦理公證所需材料進(jìn)行審查、增補(bǔ)和整理，保證辦理公證的快捷、高效，商品房交易過程往往瞬息萬變，時(shí)間寶貴，委托人有大量事務(wù)需要處理，可能沒有足夠精力放在辦理公證事務(wù)上，更有委托人遠(yuǎn)在外地，為了保障交易安全又有辦理公證的需要，一趟來往路費(fèi)都?jí)蛑Ц堵蓭熧M(fèi)不說，還要暫停手頭許多重要工作，即便如此還可能因?yàn)閷?duì)公證事務(wù)不熟，公證辦理不順，影響了最終的房屋交易。所以如果您認(rèn)為自己的時(shí)間成本遠(yuǎn)高于支付的律師代理費(fèi)，那還是盡量委托律師代辦，省時(shí)省力。返回搜狐，查看更多

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