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Q:提問:京總您好。我看很多問答里面都提到了加桿杠，比如：首付400，加桿杠500-700，總價到1000。類似這樣。

我想請問一下關(guān)于加桿杠是怎么操作。目前戶口在北京，人在外地工作，北京無房，考慮到后期小孩回京讀高中，打算買房。目前我們在外地置有兩套房，還有商貸100萬。一套市值至少600萬，一套400萬。

手頭現(xiàn)金約有350萬。年收入扣除教育日常支出等外，有50-70萬節(jié)余。北京買房主要是考慮保值及后期居住。目前沒想好買多少價位的房子。

想先請問怎么加桿杠，感覺即使桿杠加上去這么多，后期還貸不會有壓力嗎，不知道一般是什么思路。謝謝！

A:回答:你好，感謝信任！1:您的負債比較少,首先要抓杠桿，杠桿非常重要，如果你完全沒有貸款，或者貸款很低,您的回報率很低，有了杠桿回報率可以翻倍

我建議你拋售外地一套房產(chǎn)，有一套自己住的就行，其他的盡量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。

中長期看外地的流動性和升值性沒有北京好，你變現(xiàn)之后獲得的現(xiàn)金以杠桿的方式操作在北京繼續(xù)買入.

外地的房子出完加上現(xiàn)金大概能到800這個樣子,可以加400左右的杠桿.在北京買房投資很簡單,放棄炒作的概念性區(qū)域,選擇核心地段熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤即可,投資是看好趨勢堅定持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)的樓盤，搭乘這座城市的經(jīng)濟增長和人口紅利，

只要有收益,后面就有機會繼續(xù)建倉!這個是我一直的理念;星球內(nèi)所有的問答和文章并不只是教大家如何投資房產(chǎn),更多的是教大家成為一名職業(yè)的投資人,讓自己手中的貨幣利益最大化.

2、關(guān)于如何加杠桿請給我發(fā)私信,備注杠桿.

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Q:提問:京總好！想請教一下您，總高23層的高端改善盤，總價2000左右，頂樓的流動性和投資價值如何？頂樓的價格比次頂樓低了5%，請問您認為頂樓和次頂樓哪個更優(yōu)呢？

A:回答:您好，感謝信任;1、頂層和次頂層兩者相比，次頂層最優(yōu)。2、頂層能不能買看價格，總價2000的標的，5%屬于正常現(xiàn)象，但我們買可能會往10%以下談，談下來的就是您未來的利潤，因為未來您在賣的時候買家同樣會和您談價，如果您今天不往低了談，未來您的買家往低了談就是在擠壓您的利潤。談的越低相對越保險。

建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京二手房選籌策略》,祝一切順利,有問題可再向我提問.

Q:提問:京總，您好，想請教您房產(chǎn)配置的問題：重慶：兩套房，一套融景城總價330萬，一套北岸江山總價170萬。目前剩余貸款200萬。北京：天通苑東區(qū)一套140平米塔樓電梯三居，我看目前鏈家掛560萬，貸款剩余300萬。

將重慶和北京的房子都賣掉，可以套現(xiàn)560萬。北京再買房的話，需要將天通苑東區(qū)房子賣了，騰出購房資質(zhì)。問題：目前的房子是否需要優(yōu)化：將重慶和天通苑東區(qū)的房子賣掉，在北京買一個更優(yōu)質(zhì)的，還是保持目前的構(gòu)成就可以。如果買的話，計劃投資買總價800-900左右的三居。以投資為主，7年后如果可以的話，可以去那里住。可以買在哪個板塊？非常感謝。

A:回答:您好,感謝信任!單純拿八九百的資金配上杠桿,可以選籌到漲幅很不錯的盤,漲幅有80%的可能性超過原持有的房產(chǎn),您現(xiàn)持有的房子價值還可,如果不換也還不錯;換的話更優(yōu);但比較麻煩,換倉里面涉及到時間、資金、機會成本;一般不是職業(yè)買房的,我們都建議擴大面積增加倉位;這樣可以減少犯錯的成本,比較穩(wěn)健一些;如果要換這個價位可以看看朝青板塊,漲幅比較穩(wěn)健,配套成熟住起來也很方便

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Q:提問: 京總好！目前首付250萬左右，首套首貸，家庭月收入稅后4萬+，孩子已在西城上學，考慮到老家的老人來北京，西城房子老破小住不下，考慮給老人購買一套房子，兼顧保值增值。目前計劃在西城房子旁邊租一套給老人來京時全家合住，再入手一套投資屬性的租出去。

從投資角度，朝青，亦莊和回龍觀北京樓市：2022的變化、機遇和風險，豐臺草橋，西紅門，通州，哪個更好一些？是否有推薦的小區(qū)？婆婆住在西紅門九龍家園，房價漲幅有限，選西紅門或草橋更方便管理，相比亦莊回龍觀增值空間有限？希望有一套可租流通性好增值空間大的房子，該如何考慮？另外，具體選房的時候，是否需要考慮南北通透，戶型方正的房子？請京總指導，謝謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、如果從純投資角度,朝青、亦莊、回龍觀的價值更穩(wěn)固一些;房價不會出現(xiàn)大起大落,即便有回落也屬于正常范圍內(nèi),大概每次是5-10左右,草橋的麗好說白了就是麗澤,但是麗澤未來能不能完成使命這個誰也說不好;西紅門屬于大興西線的領(lǐng)漲區(qū)域;向北可以承接四號線沿線的通勤,本地有商業(yè)價值;如果方便管理買這個板塊也可;可以看看禮域府、興海家園、保利茉莉公館、順馳領(lǐng)海

2、選房源穩(wěn)妥的就是隨大流，用大眾的眼光去挑房源,建議不要標新。選擇房源一是戶型方面，以目前的市場情況，南北通透,基本就算是比較優(yōu)質(zhì)的戶型了。如果是明廚明衛(wèi)則加分;二是樓層方面，如果是高層板樓,中層偏上為優(yōu),中間樓層中等,越往下可能就會稍微差點意思,低層板樓,三四樓就是比較好的選擇

三是樓棟的選擇:選擇樓棟最重要的是采光和噪音，室內(nèi)采光沒問題，沒有噪音基本問題就不大.可以白天看一次,晚上看一次,白天主要看采光,晚上主要聽噪音.四是物業(yè)方面，大牌物業(yè)服務(wù)會更穩(wěn)一些，只要是相對大一些的即可。物業(yè)最大的作用不是增值而是保值。好物業(yè)可以讓整個小區(qū)非常的干凈整潔.即便是住上10年也能算得上次新;

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