此案件發生在汕尾市海豐縣城某小區，謝某娟與林某忠是夫妻關系，均為汕尾市海豐人，婚后育有兒子林某杰與女兒林某香。林某忠名下有一套縣城某小區三居室的電梯房，妻子謝某娟已在十年前就因病去世，在老伴去世后，林某忠一直伴隨兒子林某杰居住，在2023年年初林某忠也因交通事故死亡。

林某忠死亡后，因女兒林某香早已外嫁其他地方，其兒子林某杰是一直居住在案涉房屋里。后來由于林某杰結婚生育了小孩，林某杰希望將案涉房屋出售進行置換，打算重新購買面積大一點的房屋進行改善居住的。

在2023年8月15日，林某杰通過當地的中介公司與買方王某江簽訂了《房屋買賣居間合同》。該《房屋買賣居間合同》主要寫明“該房屋的總房價款為捌拾柒萬元整(￥870000），買方王某江在簽署本合同時支付購房定金7萬元整給賣方林某杰，剩下的余款80萬元整在過戶當天一次性轉賬付清的;買方承擔該房屋過戶過程中按規定向有關政府部門交納的稅費和費用。雙方定賣方在2023年2月15日前交付房屋給買方使用;賣方保證已取得其余繼承人的同意并保證其他繼承人配合買方辦理交易手續，2023年1月25日前需辦繼承公證手續，在2023年2月5日前配合買方辦交易手續＂。

在合同中簽訂違約約定:“如因買方或賣方違反本合同中的約定，如不配合提供交易所需的資料或逾期辦理交易繼承手續、逾期交付物業、逾期支付購房款以及任何一方隱瞞所提供的資料不真實的、不完整的、不合法的、不準確等情形的，或因買方或賣方其他因素而導致本合約的目的不能實現的，則有以下規定:

1.期限未超過十天的，違約方按總購房款的0.5％每日向守約方支付違約金。

2.時間超過十天仍未能履行合同的，守約方有權解除合同并要求違約方支付等于總樓價10％的違約金進行賠付的。守約方應向違約方發出解除合同通知書，如賣方守約則買方已收的購房款應于解除合同通知書發出之日起五天內退還給買方，如買方違約則賣方應于解除合同通知書發出之日起五天內無條件將該房地產歸還給買方。

林某杰作為賣方與買方王某江分別在該《房屋買賣居間合同》上簽字畫押，汕尾市海豐縣某房地產代理有限公司作為經紀方亦在該《房屋買賣居間合同》上簽字并加蓋公章作為第三方。在林某杰與王某江所簽訂《房屋買賣居間合同》當天，王某江即通過網上銀行支付購房定金7萬元給林某杰，并由林某杰出具（購房定金收據）給王某江的。

在2023年10月7日林某杰告知其姐姐林某香其已經與他人簽訂房屋買賣合同將案涉房屋出售的，讓林某香按要求協助其到公證處辦理公證手續，然后配合買方進行辦理過戶手續的。但林某香卻認為。此房屋為父親留下的遺產，不能隨意進行出售，而且她也有份的。就算即便要出售，其弟弟林某也應該要先經過她的同意，而林某杰認為按本地區的習俗，父母的家產是分男不分女，只有兒子才有繼承權，女兒是無繼承權的。兩姐弟一直都爭執不下，林某香最終明確地表示不同意出售此房屋的，并要求林某杰與買方解除《房屋買賣居間合同》。

這樣一來，由于林某香不配合辦理相關過戶手續。導致林某杰也無法按照合同與買方王某江簽訂的(房屋買賣居間合同）的規定執行流程，和辦理遺產繼承并配合賣方辦理過戶等相關手續，因此王某江將林某兩姐弟一起告上法庭，強烈要求兩人配合辦理上述房屋的交易過戶手續并支付相關違約事宜。

在庭審過程中，王某江提交了其與林某杰簽訂的《房屋買賣居間合同》和定金轉賬記錄，證明林某杰承諾其余繼承人可配合辦理過戶手續，否則將承擔相關的違約責任。而此時林某香則提交了此房屋的房產信息、母親的死亡證明、父親的死亡證明、戶口本用以證明此房屋為其父親的財產，其與其弟弟林某杰都是此遺產的合法繼承人，對于此房屋，其也擁有繼承權，擁有二分之一的產權，若林某杰想要出售此房屋，就必須要經過她的同意，否則林某杰所簽訂的《房屋買賣居間合同》，是為無效合同。

以上雙方所爭議的焦點主要有以下兩點的：

1.林某杰與王某江所簽訂的《房屋買賣居間合同》是否有效?

2.王某江要求林某杰、林某香配合辦理過戶手續的訴請能否得到支持的?

最終經法院審理判決結果如下：

通過雙方的辯論分析與材料提供證明，經法院審理，法院認為林某香為此案涉房屋的合法繼承人之一，有權出售此房屋的處分權。但林某杰的無處分行為，導致不按照合同進行履行，因此法院確認雙方的所簽合同是有效的，由于林某無法履行將房屋過戶的名義。是違反了合同規定。應向守約方按照合同標準進行支付違約金。但是此房屋是不具備過戶交易的條件，因此經法釋明，王某江變更訴訟請求為案，判林某杰承擔總樓價10％，即8.7萬元的違約金。法院最終判決解除涉案房屋的《房屋買賣居間合同》，并判令林某杰向王某江支付8.7萬元整作為違約金！

那么此次判決的依據是什么呢？

1.關于林某杰與王某江簽訂的《房屋買賣居間合同》是否有效的問題？

原產權人林某忠去世后，此案涉房屋成為遺產，謝某娟早于林某忠離世，且雙方父母也均早已去世，因此，根據（繼承法）的規定“遺產是按照下列順序進行繼承的:第一順序:配偶、子女、父母”林某香與林某杰均作為第一順位繼承人，都享有上述房屋二分之一的產權繼承。

在本次庭審中，雖然林某杰與林某香均承認，汕尾地區確實有父母的財產有分男不分女的習俗，但該習俗本身就違背了社會“公俗良序的精神，是不能以此來代替法律，更不能否定法律的。因此，該理由并不能否定林某香的遺產繼承的權利。在此次的糾紛中，房屋的繼承人為林某杰與林某香，現林某杰未經林某香的同意和授權單方出售此房屋，其是無權處分林某香的權利。

但是，關于最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋的規定:“當事人一方以出賣人在對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出售人因未取得所有權人處分權使標的物所有權不能正常轉移的，買受人要求出售人承擔相應的違約責任或者要求解除合同并主張損害的，人民法院應予支持。根據上述判定，盡管林某無處分權利，但其可以處分屬于自已的權益份額，而且即便林某杰無權處分，也無法否定該《房屋買賣居間合同》的效力。綜上所述，該《房屋買賣居間合同》是有效的。

2.關于王某江要求林某杰、林某香配合辦理過戶手續的訴請能否得到支持的問題？

根據（物權法）所規定“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修改的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規定，雖然林某杰與王某江所簽訂的《房屋買賣居間合同》是有效，但由于此房屋還涉及其他共有權人的權利，該協議能否履行需要得到其他共有權人的確認。由于林某忠的妻子已經去世，即該房屋的共有權人為林某香與林某杰兩人，通過林某香明確表示不同意履行該合同的情況下，該合同是無法繼續履行的。亦即王某江要求林某杰、林某香協助將此房屋所有權過戶到王某江名下的請求，是得不到法院支持的。

3.關于王某江要求林某杰承擔違約賠償責任的訴請能否得到支持的問題？

所簽訂的《房屋買賣居間合同》，即意味著作為出賣人的林某杰有義務將此房屋順利過戶給買方王某江，這是基本的義務。但由于林某杰未經其他繼承人同意和授權，自己單方所簽訂的《房屋買賣居間合同》而導致此房屋最終無法正常過戶到買方王某江名下。是屬于林某杰根本違約的行為。因此，根據所簽合同的約定，其應承擔合同上相應的違約賠償責任的。

最終總結：對于房屋所有權人死亡后的房產，其部分繼承人未經其他繼承人同意出售的，產權證仍登記在被繼承人名下的房屋，出售房屋的繼承人與買方簽訂的房屋買賣合同有效的，但因為出售房屋的繼承人未取得其他繼承人同意而導致房屋無法正常辦理過戶手續的，買方是可追究無權處分的繼承人的相應賠償責任。

此次糾紛為真實案例編輯，希望廣大讀眾能夠收藏，應以借鑒！！！