作者/溫奕昕律師

【案情簡介】

王某是北京市朝陽區(qū)某村村民，農(nóng)業(yè)戶口。1996年1月，王某與隔壁鄰居張某達(dá)成一份宅基地房屋買賣《合同書》，王某花費二千元購買了張某宅基地房屋，合同簽約后張某把房屋交付給王某。2023年，張某去世。現(xiàn)王某欲對房屋進(jìn)行改建，然后因房屋一直沒有辦理過戶，在辦理農(nóng)村房屋施工許可證時張某妻子、兒子不愿意配合。故王某以張某妻子、兒子為被告，向法院提起訴訟，要求確認(rèn)宅基地房屋買賣合同有效。

【判決結(jié)果】

確認(rèn)王某與張某就位于北京市朝陽區(qū)某處的宅基地房屋買賣合同有效。

【律師解讀】

當(dāng)事人實施民事行為應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、等價有償原則，并不得違反國家法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。農(nóng)村房屋買賣行為的合法性應(yīng)以購房人依法享有宅基地使用權(quán)為基礎(chǔ)，故農(nóng)村房屋買賣合同的有效性依賴于宅基地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，宅基地使用權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。

《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”； 1999年，國務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證” 。2004年12月15日，北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知 》（京高法發(fā)[2004]391號） 第二條最后一款規(guī)定：（關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定 ）“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效” 。本案中，購房者王某與張某系鄰居，均屬于同一村農(nóng)業(yè)戶籍，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。因此，王某與李某簽訂的宅基地房屋買賣《合同書》有效。

關(guān)于張某妻子認(rèn)為房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，《合同書》張某妻子未簽字，張某無權(quán)單獨出售房屋的辯解。2023年最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。《中華人民共和國民法典》第五百九十七條規(guī)定：“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任”。這意味著合同效力不因無權(quán)處分的事實而受影響，該合同仍是有效的。張某妻子以該理由認(rèn)為涉訴房屋買賣《合同書》無效缺乏事實和法律依據(jù)。

綜上，人民法院根據(jù)以上法律規(guī)定和查明的事實作出判決。

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作者簡介

溫奕昕律師，中南財經(jīng)政法大學(xué)畢業(yè)，北京市盈科律師事務(wù)所優(yōu)秀青年律師和優(yōu)秀公益律師。《盈科律師一日一法》編輯。自2023年律師執(zhí)業(yè)以來，擅長承辦重大、疑難刑事和民事訴訟案，積累豐富的實務(wù)經(jīng)驗，承辦案件成功率高。相信專業(yè)才最有價值，繼續(xù)秉持“專業(yè)”、“精業(yè)”的理念為當(dāng)事人提供高質(zhì)量的法律服務(wù)。溫奕昕律師是一名思想者更是行動派，服務(wù)當(dāng)事人時熱情周到，辦案時嚴(yán)謹(jǐn)雷厲風(fēng)行。

編輯：薛文濤 審核：宋堯

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