房產稅是小稅種，計稅基礎的判斷和稅額的計算相對而言比較簡單，但是，納稅人對于實務中一些情形，如判斷自建房是否屬于房屋，是否應該繳納房產稅等，還需進行仔細的職業(yè)判斷。

一、“房中房”案例的提出

客戶的疑問：我們公司是一家機加工企業(yè)，近期為了滿足生產新品的需要，購入了幾臺高精度的加工設備，設備價值100萬元，增值稅專用發(fā)票注明的進項稅額13萬元，款項銀行付訖。這些設備正常運行需要嚴苛的環(huán)境條件，而且對靜電的防護要求很高。為此，我公司在原有廠房里自行建造了一些塑鋼房，發(fā)生人工費用10000元，材料費用60000元，已經完工驗收，投入使用。問題一：這些塑鋼房應該如何進行會計處理？問題二：這些塑鋼房是否應該繳納房產稅？

二、“房中房”案例的財稅分析

客戶提出問題的核心疑問是對于這批塑鋼房的財稅性質不清楚。

這批塑鋼房從外形上看具備房屋的特點，怎么進行財務處理，需要從它的用途上進行判斷，從用途上來看，如果沒有塑鋼房的圍護，設備就無法正常運行，就有可能發(fā)生設備損害，甚或造成安全事故。

《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》（財會〔2006〕3號）第八條：“外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等。”從這條規(guī)定中，可以順理成章地得出這樣的結論：塑鋼房屋是為設備正常使用而特別建造，是設備達到預定可使用狀態(tài)的必要條件，因此，塑鋼房屋的建造費用應計入設備的原值進行會計核算，會計分錄如下（單位：萬元，下同）：

1.購入設備、材料：

借：在建工程 100

應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 13

貸：銀行存款 113

2.建造塑鋼房屋：

借：在建工程 7

貸：工程物資 6

應付職工薪酬 1

3.完工驗收：

借：固定資產——機器設備 107

貸：在建工程 107

三、房產稅的計算繳納

（一）房屋的稅法定義

根據(jù)《關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）規(guī)定，“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。

據(jù)此，可以判斷，這批塑鋼房雖然有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，但它們的目的不是供人們在其中生產工作或儲存物資，而是設備正常運行不可或缺的組成部分，因此這批塑鋼房屋，不屬于房產稅政策里規(guī)定的“房屋”。

（二）“房屋原值”的確認

《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕8號）規(guī)定：“房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。”這個規(guī)定中，確認房屋原值的前提是“按會計制度，在賬簿‘固定資產’科目記載的房屋原價”，但根據(jù)上述的會計處理，塑鋼房的建造費用計入“固定資產——機器設備”的原值，不屬于房產稅范疇內的房屋原值。

四、案例之外“房中房”情形的思考

案例之外，現(xiàn)實中還存在著其他的情形。在一些工業(yè)企業(yè)，為了更好地為生產一線服務，同時也為了更高的管理效率，將諸多的管理部門和人員前移至車間，規(guī)劃并搭建了相應的辦公場所，其中，就有一些以塑鋼房的形式存在，有頂有面，有門窗，有圍護結構或墻面，符合固定資產意義上的房屋定義，也符合房產稅對于房屋的概念規(guī)定。一些企業(yè)因其構成材料與一般房屋有所不同、金額一般也不是很大而將之忽略，直接計入當期費用當中，進行了錯誤的處理。正確的處理應是：首先按照會計準則或會計制度的要求計入“固定資產—房屋建筑物”，根據(jù)企業(yè)規(guī)定的折舊年限計提折舊，在房產稅的處理上，按自用房產計算繳納房產稅。

在房產稅計算繳納環(huán)節(jié)，納稅人怎么確定計稅基礎？一般情況下，車間內辦公用的塑鋼房，入賬成本也就是建造成本，不包含土地價格。《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。”這類簡易房屋原值怎么計入相應的地價，是一個需要分析的議題。

筆者認為，上述類型的塑鋼房在計算繳納房產稅時，計入原值的地價應為零。其原因在于，這類房屋建筑在車間廠房內，占用的土地面積是車間廠房的一部分，并沒有在實體上增加企業(yè)房屋的面積，只是增加了房屋的入賬成本。地價計入房屋原值的計算基礎是房屋的面積，而建在車間內的房屋面積在計算繳納房產稅時應該確認為零，從車間分離出來一部分面積分給這類房屋，沒有實際意義。

五、啟示

計算繳納特殊類型房屋的房產稅時，正確的會計處理是前提。納稅人根據(jù)具體情況進行具體分析，準確解讀和分析相關的稅法政策，這樣才能不多算、不漏算、不錯算，從而達到遵從稅法，避開稅收風險的目的。

來源：中道財稅