本文知識點：

1、商貸政策及計算貸款額度原則

2、公積金貸款額度及年限確定原則

3、購房稅費計算方式

一、 商業貸款

1.根據北京市商貸政策，貸款額度不僅有最高限定，還與“普通住宅”或“非普通住宅”有關，不同情況下購房首付比例也不盡相同。

1）購房貸款的基準是{網簽價、評估價}的較小值；

2）新房的成交價與網簽價一般相同；

3）二手房成交價>評估價≥網簽價>指導價（評估價是指估價報告的價格；網簽價是簽約合同上房屋成交價格）

2、商業貸款年限相關的因素：

1）貸款年限：最長不超過25年；

2）房齡：一般要求在40年內，同時還要滿足貸款年限+房齡≤69年；

3）借款人年齡：一般貸款年限+借款人年齡≤70歲

以上3點同時滿足，取最低值為貸款年限

二、公積金貸款

公積金貸款額度與自己繳納公積金的年限掛鉤，與余額無關。

1）市管公積金貸款限額

根據北京市公積金管理中心規定，每繳存一年可貸款可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。二套房貸款額度最高60萬。

如借款申請人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。

借款申請人戶籍均在北京市東城區或西城區的，購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；借款申請人的戶籍均在城六區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元。

2）市管貸款期限問題

住房公積金個人住房貸款期限一般最短為1年，最長為25年。具體到個人要結合借款申請人年齡和所購房屋的剩余使用年限來確定：

①根據借款申請人年齡計算出能夠貸款的年限，即65歲減申請人申請時年齡；

②若購買二手住房，還需根據所購房屋的剩余使用年限計算出能夠貸款的年限，即建筑物耐用年限（磚混的為50年、鋼混的為60年）減建筑物已使用年限再減3年。

以上述兩個年限中較短的年限確定為可以貸款的最長年限。

3）國管公積金貸款額度

根據中央國家機關住房資金管理中心規定，公積金首套住房貸款最高額度為120萬元，執行貸款基準利率；二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。

借款人具體的貸款額度不能通過計算得出，可在國管公積金網站及微信公眾號（中央國家機關住房資金管理中心）查詢。

4）國管公積金貸款年限和月還款額上限

最長貸款年限：25年

借款申請人的貸款期限最長不得超過65周歲

月還款額上限：在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%

三、稅費計算

購買商品房主要的稅費：契稅、個稅、增值稅。不同稅種的計稅基礎價格：核定價格和網簽價格，二者選擇較高值。

結論：滿五唯一的房子，稅費最低。

1、契稅計算方式

2、增值稅計算方式

3、個人所得稅計算方式

1）征收標準：一般而言，不能提供房屋原值和原始契稅依據的，按全額征收；其余按差額征收。但是，差額征收時會扣減房屋的原值、原契稅、10%的裝修成本、貸款利息。

2）免征情況：自2023年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

享受優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：

（1）納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。

（2）出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，為新購住房產權人或產權人之一。

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具體政策以各地信息為準。