有些房子是白酒，越來價(jià)值越高，比如好的品質(zhì)和物業(yè)，先進(jìn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念；比如有些產(chǎn)品獨(dú)占優(yōu)質(zhì)的自然資源或者有著超一流的教育資源，市場行情好的時(shí)候一騎絕塵，市場行情不好的時(shí)候也只是漲得慢而已。

但是有些房子可不是如此，只要你敢買他長期來說就是一直在下行，持有成本慢刀子割肉也很磨人，很多人受不了只能割肉出場，與其這樣，我覺得反倒是不如從最早時(shí)候也就是買房子的時(shí)候就開始做好選擇，避開那些辣雞項(xiàng)目和選項(xiàng)，反而會(huì)更安全。下面這6種房子，能不買個(gè)人就建議不要買。就算一定要買，也要把優(yōu)劣勢考慮清楚。

1、郊區(qū)別墅。

說到郊區(qū)別墅的時(shí)候，很多人肯定想著，怎么可能呢，誰不想住別墅呢。但是我們一定要記者兩件事情：一個(gè)是事情都是變化著的，大家對(duì)于認(rèn)知和需求也是在不斷變化的，比如從筒子樓到蝶樓，再到如今流行的板樓。還有一個(gè)就是郊區(qū)，這個(gè)主要體現(xiàn)的是價(jià)值。

別墅類的產(chǎn)品其實(shí)除了極個(gè)別城市的個(gè)別地段以外，投資回報(bào)率一直比較低，一個(gè)是持有成本和居住成本高，一個(gè)是租不上價(jià)還轉(zhuǎn)手難，稅費(fèi)很高，一旦未來房產(chǎn)稅開征，別墅肯定跑不掉，這也是為什么很多征收房產(chǎn)稅的西歐國家城堡1美元都想往外賣的主要原因。沒人接手，最終誰會(huì)去住呢？

2、小產(chǎn)權(quán)房。

這類房子就不多解釋了，小產(chǎn)權(quán)房最大的問題就是其產(chǎn)權(quán)不被肯定，那么無論是在管理上還是在后續(xù)的維修上，很多的福利政策小產(chǎn)權(quán)房是享受不到的。

更關(guān)鍵的是，小產(chǎn)權(quán)房很多人買就是為了便宜，而不是為了自己住的，所以絕大多數(shù)都是出租的，流動(dòng)人口占比很大，再加上設(shè)計(jì)未必正規(guī)就導(dǎo)致了小區(qū)存在不少的問題，時(shí)間久了之后，由于缺乏質(zhì)量，也缺乏管理，最終都被社會(huì)底層的租房人群給占領(lǐng)了。

3、商混結(jié)構(gòu)的高層。

這個(gè)，沒有住過的人很難體會(huì)到商住項(xiàng)目的劣勢。不少城市都有這種小區(qū)，因?yàn)檫@個(gè)性質(zhì)早期可以用來注冊(cè)公司，雖然現(xiàn)在沒有這個(gè)限制了，但是因?yàn)樵O(shè)計(jì)之初的問題，很多的小區(qū)是不封閉的，想進(jìn)想出都是隨意的，里面有各種各樣的公司，和各種公司的工作人員，尤其是銷售人員占比很高。

還有一些，由于物業(yè)管理不過來，最終的商住住房無論是電梯還是公共空間，使用得很厲害，壽命縮短不少經(jīng)常需要維修。而且因?yàn)楣揪驮谛^(qū)里面，所以很多員工或者銷售型公司的員工宿舍也都房子了小區(qū)里面，導(dǎo)致的就是管理起來比較很亂，很多對(duì)于居住環(huán)境有一定要求的人就搬走了。

4、小面積為主的出租房。

類似的小區(qū)很多城市都有，如果是大面積的小區(qū)里面穿插的極少數(shù)的小戶型，那么小戶型應(yīng)該還是蠻吃香的，可以用來出租。但是問題就出現(xiàn)在以小戶型為主的小區(qū)里面，如果小戶型占比過高就意味著兩個(gè)問題。

一個(gè)是小區(qū)的戶數(shù)肯定上升了，這樣的話，管理起來難度就增大了，引入入住與否公共資源等等就這么多，物業(yè)費(fèi)的數(shù)量也是按照面積計(jì)算的。其次就是小面積多出租房，即使是年輕人想買，基本上也都是過渡一下，然后就出租了。

更關(guān)鍵的是，如果實(shí)在一二線城市，又有幾個(gè)人愿意為了一套小戶型，放棄自己的首貸資格呢。

5、公寓樓。

公寓縱有千般好，買的時(shí)候小心點(diǎn)，為什么很多人都這么說？首先肯定是居住舒適度差，兩個(gè)電梯一層幾十戶，后期入住之后的可怕才能體現(xiàn)出來，對(duì)于物業(yè)的要求不是一般的高。

還有就是基本上都是用來出租的，因?yàn)樯趟屉姡幼〕杀靖撸偌由细粢舻葐栴}，居住體驗(yàn)感很差。首付至少一半，貸款最長10年，還要接受利率上調(diào)，更關(guān)鍵的是，即使有一天你不想要了，想著賣了換房子，成本也高到一般人承受不了，從而放棄了換房子的想法。

6、老式建筑的筒子樓。

這類的房子不是單純的老舊，還要加上設(shè)計(jì)不合理。大多數(shù)是由于設(shè)計(jì)問題或者容積率等問題，還有一些是純粹的為了凹一個(gè)造型，一方面是大量的面積浪費(fèi)，沒辦法使用，還有一個(gè)最大的問題是戶型設(shè)計(jì)稀爛，利用率和使用率都降低了不少。

更更關(guān)鍵的是，老式的筒子樓通風(fēng)和采光問題很嚴(yán)重，如果有天井的回字形，私密性很差，如果是蝶樓，或者純粹的筒子樓，那么基本上門對(duì)門一堆死角，陽光進(jìn)不來，夏天的時(shí)候也會(huì)特別悶熱，只能是用空調(diào)。這類房子目前市場上還有很多，二手房的價(jià)格也很容易形成真空。