近年來，商品房銷售持續(xù)升溫，房價逐漸升高。消費者在商品房購買交易中往往糾紛多樣，簽訂預售合同之后到了交付時間卻遲遲拿不到房屋產(chǎn)權證，因此造成的損失要如何救濟呢？（來源華律）

律師觀點：

《預售合同》系開發(fā)商和購買方的真實意思表示，具有法律約束力。開發(fā)商向購買方交付房屋，但其未取得《住宅交付使用許可證》，未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)及取得新建商品房房地產(chǎn)權證，交付的房屋視為不符合交房條件，開發(fā)商系構成違約，應承擔合同違約責任。若房屋大小產(chǎn)證一直未辦理，違約狀態(tài)一直存續(xù)，購買方可隨時提起訴訟，要求開發(fā)商承擔違約責任。若大小產(chǎn)證已無法辦理，交房條件無法實現(xiàn)，此為開發(fā)商的原因，購買方有權要求解除合同。根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。即，合同解除后購買方有權要求開發(fā)商返還購房款并索要損失賠償。

但開發(fā)商違約后，購買方也應當采取適當措施防止損失的擴大，沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。故應當注意，購買方明知系爭房屋無法辦理產(chǎn)權證，使合同無法實現(xiàn)，而未及時行使合同解除權以結(jié)束買賣合同無法繼續(xù)履行的非正常狀態(tài)，對此造成的擴大損失購買方應承擔責任。

案例分析：

原告陳某與被告簽訂《預售合同》，因房屋未能辦理產(chǎn)權證達不到交付條件，原告起訴被告承擔違約責任，解除合同，承擔經(jīng)濟損失。

基本案情：

一、2002年5月16日，原被告簽訂《預售合同》：約定乙方以總價1，620，023.98元購買系爭房屋。合同約定:甲方定于2003年1月20日前將房屋交付乙方，房屋的交付條件為甲方取得《住宅交付使用許可證》、對該房屋設定的抵押已注銷且已按規(guī)定交納了物業(yè)維修基金。甲方承諾在2003年4月20日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證），如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權證，乙方有權單方面解除合同。甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之三計算，違約金自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過60天，乙方有權解除合同。合同簽訂后，原告于2002年5月16日支付了房款1，620，023.98元，被告未能按期辦理出《住宅交付使用許可證》和房地產(chǎn)初始登記手續(xù)。

二、2003年2月14日，原被告簽訂《變更履行協(xié)議》：約定被告在2003年12月31日前交付原預售合同標的，交付條件按預售合同第十條為準，若到期不能履行合同，視為不能繼續(xù)履行合同，合同解除。被告承擔違約金29，160元，于2003年3月31日前交付原告。

三、2003年3月26日，原告與被告森澤公司又達成了一份《變更履行協(xié)議》：約定被告森澤公司先行向原告交付房屋，原告拿到鑰匙可以裝潢入住，被告森澤公司在2003年12月31日前交付預售合同約定的標的物，被告森澤公司向原告支付60天違約金即29，160元，如果被告森澤公司在2003年12月31日前尚未辦完產(chǎn)權證，原告可以退房，被告森澤公司承擔已付房款的3%違約金，并賠償原告房屋的裝修損失。上述協(xié)議簽訂后，原告取得鑰匙并裝修了房屋，被告向原告支付了違約金29，160元。

四、2006年5月17日，2008年4月14日，原告先后兩次提起訴訟：因被告仍未能取得《住宅交付使用許可證》和辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，原告遂于2006年5月17日提起訴訟，法院判決支持原告自2004年5月17日至2006年4月30日的逾期交房違約金共計347，009.14元。判決生效后，被告已履行了判決確定的給付違約金的義務，因被告仍未能取得《住宅交付使用許可證》和辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，故原告于再次向本院提起訴訟，請求判令被告支付自2006年5月1日起至符合交房條件之日止的違約金（暫計算至起訴之日為345，060元）。該案審理過程中，被告為證明其辯稱的事實，向本院提供申請書、回函等證據(jù)。證明該房屋在內(nèi)的房屋不能辦理房地產(chǎn)權證（包括大產(chǎn)證和小產(chǎn)證）。據(jù)此，被告于2008年5月21日向原告發(fā)出“關于解除房屋買賣合同的函”，述稱因房地產(chǎn)行政管理部門原因，致使本案系爭房屋已無法辦理產(chǎn)權證，買賣合同的目的已不能實現(xiàn)，要求原告于收函后10日內(nèi)到被告公司處辦理相關退房手續(xù)。如原告至期拒絕辦理退房手續(xù)，應承擔相關法律后果。原告認為該解除合同函已過該案舉證期限，即使原告收到此函，也不同意退房。上海市松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心職能只是對受理的辦理產(chǎn)權證的材料進行審查，對是否能辦出房屋產(chǎn)權證無權作出認定，故該中心的回函不具有法律效力。法院判令被告支付原告自2006年5月1日至原告明確堅持訴訟請求之日即2008年5月26日止的違約金367，902元，后被告履行了其付款義務。在該判決中，法院認為系爭房屋逾期交房違約金的計算截止日期為原告明確堅持訴訟請求之日，即2008年5月26日，對于該日期之后的違約金，原告應無權再主張。

五、2023年，原告再次提起訴訟：在判決確認被告支付的逾期交房違約金計算至2008年5月26日止、原告之后再主張逾期交房違約金不再支持后，被告一直以各種理由拖延辦理《住宅交付使用許可證》和房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，導致系爭房屋至今仍不能辦理小產(chǎn)證。因無法辦理產(chǎn)權證，導致原告簽訂《預售合同》的目的無法實現(xiàn)并給原告造成了巨大損失。原告請求，解除合同并要求被告返還購房款。根據(jù)《變更履行協(xié)議》約定，被告應當賠償原告的裝修損失。因近年上海房價大幅上漲，原告重新購置此類房屋的差價損失也應當由被告承擔賠償責任。合同解除后，被告應當協(xié)助原告辦理預告登記注銷手續(xù)。

被告辯稱，原告訴請已超過訴訟時效，原告主張的差價損失系其自身不行使合同解除權導致的擴大損失。系爭房屋無法辦理產(chǎn)權證是因行政部門的原因?qū)е隆Ｔ嬖诖似陂g有過兩次訴訟，其也一直告知原告必須解除合同，均遭到原告拒絕。因原告故意不行使合同解除權導致的擴大損失，不應當由被告來承擔。

審理中，系爭房屋估計在2008年5月26日的市場價值為4，260，000元，單價為15，334元/平方米；在2023年4月17日的市場價值為14，200，000元，單價為51，112元/平方米。審理中，對系爭房屋裝修造價、殘值進行鑒定。意見為房屋裝修工程造價為284，216元，其中裝飾造價為233，484元、安裝造價為50，732元；對于現(xiàn)場實物成新率，建議按65%計算。

另查明：松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號、XXX號房屋于2009年11月辦出小產(chǎn)證，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號房屋于2010年2月辦出小產(chǎn)證，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)滬松公路XXX弄XXX號房屋于2011年1月辦出小產(chǎn)證。

法院裁判：

一、解除關于上海市滬松公路XXXX弄九洲大唐花園XXX號房屋的《上海市商品房預售合同》；

二、被告返還原告陳某購房款1，620，023.98元；

三、原告陳某將上海市滬松公路XXXX弄九洲大唐花園XXX號房屋返還給被告；

四、被告協(xié)助原告陳某辦理上述房屋的預告登記注銷手續(xù)；

五、被告賠償原告陳某經(jīng)濟損失9，634，716.42元。

法律分析：

《預售合同》系雙方當事人的真實意思表示，具有法律約束力。嗣后被告雖然向原告交付了房屋，但被告至今未取得《住宅交付使用許可證》，也未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)及取得新建商品房房地產(chǎn)權證，故被告交付的房屋不符合交房條件，被告已經(jīng)構成違約，應當承擔合同約定的違約責任。關于被告認為原告提起本案訴訟已經(jīng)超過訴訟時效的問題，法院認為，被告違約的事實一直處于存續(xù)狀態(tài)中，且原告系基于解除合同所提起訴訟，被告意見不予采信。

關于原告是否有權要求解除《預售合同》及返還購房款的問題。從原、被告簽訂《預售合同》、《變更履行協(xié)議》，以及兩次關于逾期交房違約金的訴訟至今，期間長達十多年，但被告始終無法辦理《住宅交付使用許可證》和房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，導致原告購買系爭房屋至今不能辦理房地產(chǎn)權證（小產(chǎn)證），而且被告也曾確認系爭房屋無法辦出產(chǎn)權證。故原告的合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，原告有權要求解除上述合同。合同解除后，被告理應返還原告已付購房款。

本案的爭議焦點主要是關于原告要求被告賠償經(jīng)濟損失的問題。關于差價損失，原告已于2002年向被告支付了全部購房款，原告已履行了系爭房屋預售合同中主要的義務，若被告按約履行，原告依約能夠取得系爭房屋產(chǎn)權證并享有系爭房屋房價上漲的利益。現(xiàn)因被告的責任致系爭房屋至今未能辦理產(chǎn)權證，故原告要求被告承擔系爭房屋的差價損失，合理合法。至于差價損失范圍的認定。自預售合同簽訂至2008年5月26日止的房屋差價損失，系被告違約行為所致，原告并無過錯，該時間段內(nèi)的房屋差價損失2，639，976.02元，應由被告全額賠償給原告。此后，原告明知系爭房屋無法辦理產(chǎn)權證，且法院已向其釋明相應法律風險的情況下，原告仍未及時行使合同解除權以結(jié)束買賣合同無法繼續(xù)履行的非正常狀態(tài)，故對此后的擴大損失，原告亦有一定的過錯。雖然此后被告確實為同小區(qū)部分房屋辦出了產(chǎn)權證，但從本案證據(jù)看，被告并未承諾辦出系爭房屋產(chǎn)權證，雙方的交涉及協(xié)商行為，應視為買賣雙方共同嘗試辦理系爭房屋產(chǎn)權證的補救措施，故法院認為，對于2008年5月27日至2023年4月17日期間的房屋差價損失9，940，000元，買賣雙方對此均有過錯，該損失應由買賣雙方共同負擔，酌定由原告承擔3，130，000元，由被告承擔6，810，000元。關于原告主張的裝修損失，法院按照鑒定意見書情況作出判決。

相關法律法規(guī)：

《合同法》

第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；……

第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十九條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

案件來源：

陳某與上海森澤房地產(chǎn)有限公司、上海地梵文化發(fā)展集團有限公司等商品房預售合同糾紛一審民事判決書

（2023）滬0117民初6369號