“房地產”在民法上是一種能為公民、法人及其他組織支配的“物”。所謂“大產權房”, 是指房屋所有人對自己的房地產享有占有、使用、收益和處分的權利。開發(fā)商和銷售商在銷售大產權房時應向購房者出示“五證兩書”，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》和《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

小產權房之所以“小”，在于缺少這“五證兩書”致使其權能僅得到了小范圍內的承認，《中國商報》記者鄧大洪就曾將小產權房稱為“沒有“五證”的“合法房產”。通常認為, “大產權房”是在國有土地上建造的產權清晰并能夠合法辦理產權證書的房屋, “小產權房”是在農村集體經濟組織所有的土地上建造的房屋。因小產權房是在農民集體土地上建設的、未繳納土地出讓金等相關稅費、面向社會公開銷售、購買人與開發(fā)商或鄉(xiāng)政府、村委會簽訂購買協(xié)議、產權證由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)而不是由政府房管部門頒發(fā)的房屋，相對于一般商品房而言，其產權證不具備國家認可的產權法律效力。

根據上述概念, 就房屋建造行為的合法性而言, “小產權房”可以分為建房行為不合法的“小產權房”和建房行為合法的“小產權房”兩類。我們將前者稱為“違建‘小產權房’”, 而將后者稱為“合法‘小產權房’”。前者在土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)均存在不合法狀態(tài)（即不符合土地利用總體規(guī)劃、不符合城市規(guī)劃或者未依法辦理商品房住宅規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)）；后者建造行為合法, 只是在買賣交易等環(huán)節(jié)受到限制（這類小產權房經過一些程序的批準、符合村鎮(zhèn)的規(guī)劃，但在銷售過程中卻向村集體組織以外的人出售）。我們不能籠統(tǒng)地認為“小產權房”本身都是違法的, 對“小產權”房的處理問題上, 應當視情況區(qū)別對待。