延期交房一年，如果依房子七十年產權算，地產商應該賠償業主多少錢？

文‖衡東詩勤

老婆今天和我說：“群里業主說：‘2023年交定金，2023年付房款，說2023年交房，可2023年快國慶節了還沒交房，依房子七十年產權算，地產商應該賠償我多少錢？’如果能這樣算，那我們也可以要延期交房的違約金？”

這個思路我以前怎么沒有想到？如果依房子七十年產權、一套房子以100萬算，那么地產商延期交房一年就應該付違約金：100萬÷70年＝14285.7元，以群里業主說交房時間過去2年，就應賠償14285.7元×2＝28571.4元。

不知是出于對地產商的保護？還是預購房的不成熟？依房子七十年產權算付延期交房的違約金，好像沒有看到過案例！但購房合同里對地產商延期交房的違約金寫得清楚：“延期一天要賠償業主房款的萬分之0.1的違約金。”

這么說來即便不依房子七十年的產權算，也可以依我們的購房合同來算，現在已延期交房二年，我們按一套房子100萬的價值算，那么我們就可以算出地產商應該賠償多少違約金：100萬×萬分之0.1×2年×365天＝7300元。

對于違約金的不同算法，不算不知道，一算就相差快四倍錢了，對于的小白來說，原來購房到處都是套路！而售樓美女又一步步帶著我們前進，聽著她們天花亂墜的專業術語，我們還以為是合理的，高高興興地掏出一輩子錢！

延期交房售樓美女曾說過：“延期交房的違約金到時抵你們的物業費，也能省你們一筆的錢！”違約金是地產商給我們的錢，怎么能與物業費掛鉤了呢？物業是我們業主的物業，與地產商也沒有半毛錢關系嗎？這是那扯哪啊？

為何要抵物業費呢？這又是什么套路？那什么為物業？物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。

從以上的這個解釋中，物業管理與地產商有一點關系嗎？有的可能就是交房前期地產商為了賣房時有一個美好好的形象，而招聘的物業管理，這筆錢也包括在業主的購房款內，怎么又要業主掏二次錢呢？薅羊毛就這么好薅嗎？

既然房子是商品，那么延期交房違約金的算法以它的年限算于地產商、于業主都不吃虧，以房子七十年的產權算才算合情合理！然而業主都不是專業人士，購房時地產商的合同條款是怎么寫，業主就怎么簽，以為都是一樣的。

這世界上原本沒有路，走的人多了，也就成了路。購房合同條款同樣是如此，合同條款都是地產商單方面擬定的，剛開始時也許會照顧業主的權力，比較公正。然而時間久了，完全是地產商的一言堂，業主根本不能修改條款！

合同條款都已成定局，無法再作改變！雖然我們業主是合同小白，但最后一點權力還是要爭取：絕對不能讓“延期交房的違約金”再讓地產商忽悠到免除物業費里！到時又無形之中增加了我們的物業費，主意怎么打得這么精？

再三強調：絕對不能讓“延期交房的違約金”再讓地產商忽悠到免除物業費里！這也是我們的權力！如果再有機會去第三套第四套房子，希望大家能夠爭取延期交房違約金的算法以房子七十年產權算，這樣地產商的壓力就大了！

寫于湘南千年水鄉古鎮大浦

2023.9.20.16:05

附：

根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

一．房屋產權年限起始日是從開發商取得土地的使用權之日起開始計算的。一般來說，開發商取得土地使用證時，樓盤還沒有開發，有的甚至幾年之后才能開發，那么等居民入住時，房屋產權年限也就不足審批下來的年限了。

二．根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定的使用權出讓最高年限按下列用途確定：

1、住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年。

2、工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年。

3、教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

4、商業、旅游、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年。

5、綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

三．土地使用年限到期后將要繳納一定比例的土地出讓金來延續使用年限。新實施的物權法規定住宅使用70年后自動續期，對于其他性質下的土地到期后如何處理并沒做詳細的規定，通常都是需要向管理部門申請，通過審批之后交納一定的費用續期。目前還沒有明確的規定出臺。

參考資料：《城鎮國有土地使用權出讓和暫行條例》、《中華人民共和國物權法》