好消息！

那些房貸重定價(jià)日（利率調(diào)整日）為每年1月1日的購(gòu)房者，將會(huì)省下一筆利息。

這就好比銀行向廣大房貸用戶(hù)提前發(fā)了一個(gè)春節(jié)紅包。

根據(jù)12月20日央行最新發(fā)布的LPR顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

雖然自今年8月以來(lái)，LPR已經(jīng)維持5個(gè)月沒(méi)有變化，但相比去年12月的5年期以上LPR（4.65%），還是下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)。

圖源央行官網(wǎng)

從實(shí)際來(lái)看，本次LPR的發(fā)布，對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)較大。特別是一些存量房貸用戶(hù)，會(huì)帶來(lái)直接的實(shí)惠。

通常情況下，銀行辦理房貸時(shí)會(huì)設(shè)定一個(gè)利率調(diào)整的重定價(jià)日，利率調(diào)整并不會(huì)跟隨每月LPR變動(dòng)而變化，而是要到每年的重定價(jià)日才會(huì)做相應(yīng)的調(diào)整。

銀行為了方便計(jì)算利息，一般會(huì)將重定價(jià)日設(shè)定為房貸的放款日，或者是每年的1月1日（具體以房貸合同為準(zhǔn)），因此，房貸重定價(jià)日為每年1月1日的房貸用戶(hù)，利率調(diào)整時(shí)參照的就是上年12月的5年期LPR。

以此來(lái)算，浮動(dòng)利率調(diào)整參照本次最新公布的LPR，意味著2023年首批迎來(lái)利率調(diào)整的房貸用戶(hù)，LPR將下調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)。

而對(duì)于重定價(jià)日設(shè)定為放款日的房貸用戶(hù)，每年的房貸利率調(diào)整，則以重定價(jià)日最近月份公布的LPR為參照進(jìn)行調(diào)整。

這里面根據(jù)LPR公布的先后，會(huì)有兩種情況：

一種是，參照重定價(jià)日上個(gè)月的LPR來(lái)做調(diào)整。比如，房貸重定價(jià)日為4月15日，那么，由于4月份的LPR要到20日前后才公布，在實(shí)際利率調(diào)整時(shí)，會(huì)以3月份公布的LPR作為調(diào)整依據(jù)。

另一種是，參照重定價(jià)日當(dāng)月的LPR來(lái)調(diào)整。比如，房貸重定價(jià)日為4月25日，由于4月份的LPR已經(jīng)公布，在利率調(diào)整時(shí)，會(huì)以4月最新公布的LPR來(lái)作為調(diào)整的依據(jù)。

既然重定價(jià)日為1月1日的房貸用戶(hù)，即將迎來(lái)利率下調(diào)的利好，那么，具體能省多少錢(qián)呢？

我們以100萬(wàn)商貸，等額本息還款30年，基點(diǎn)為0計(jì)算，2023年1月1日房貸利率調(diào)整后，還貸周期總利息為856293元，月供5156元。

而到2023年1月1日房貸利率調(diào)整后，還貸周期總利息為781537元，月供為4949元。

兩相對(duì)比，還款周期內(nèi)總利息節(jié)省約7.47萬(wàn)元，月供減少約207元。

也就是說(shuō)，隨著本次12月LPR的公布，貸款額100萬(wàn)，在1月1日進(jìn)行利率調(diào)整的這一撥房貸用戶(hù)，每月能省下約207元的利息。

雖然不多，但銀行白給的，咱也不能不要，對(duì)吧。

雖然本次LPR僅對(duì)重定價(jià)日為每年1月1日的房貸用戶(hù)具有參考意義，且能實(shí)際的帶來(lái)相應(yīng)的房貸利率下調(diào)。

但從整體房貸利率的走勢(shì)來(lái)看，后續(xù)利率調(diào)整的房貸用戶(hù)，或許也能享受到相應(yīng)的實(shí)惠。

根據(jù)央行官網(wǎng)每月發(fā)布的LPR數(shù)據(jù)，目前5年期以上4.3%的LPR，已是今年以來(lái)的最低水平，也是房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+基點(diǎn)數(shù)的方式之后，LPR的歷史新低。

昆明樓市整理/制圖

回顧利率的變動(dòng)情況，其實(shí)今年LPR已經(jīng)下調(diào)三次：

2023年1月20日，1年期LPR下調(diào)至3.7%，5年期LPR下調(diào)至4.6%；

2023年5月20日，1年期LPR保持不變，5年期LPR下調(diào)至4.45%；

2023年8月22日，1年期LPR下調(diào)至3.65%，5年期LPR下調(diào)至4.3%；

但實(shí)際上，按照此前“首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”，以及“符合條件的城市可自主決定在2023年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限”等政策的要求，昆明新發(fā)放貸款的實(shí)際利率，要比當(dāng)前的LPR低得多。

在目前的昆明新房市場(chǎng)，針對(duì)符合要求的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，銀行實(shí)際給到的首套房貸利率最低3.95%，而二套房貸利率普遍在4.9%。

圖源融360數(shù)字科技研究院

對(duì)于“符合條件的城市自主決定新發(fā)放首套房貸利率下限”的政策，在此前央行發(fā)布的專(zhuān)欄文章中明確表示：這一政策針對(duì)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，而且是階段性的，2023年底到期后原有政策將自動(dòng)恢復(fù)。

圖源央行官微

也就意味著，地方對(duì)于新發(fā)放首套房貸利率下限的自主決定權(quán)，將會(huì)被收回。

不過(guò)，結(jié)合上周中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的信號(hào)，在著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體回升的背景下，相應(yīng)的金融政策仍有進(jìn)一步發(fā)揮的空間。

當(dāng)然，無(wú)論當(dāng)前利率如何優(yōu)惠，最大的受益群體，仍然是新申辦房貸的購(gòu)房群體，這是由利用利率優(yōu)惠鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向所決定的。

對(duì)于之前買(mǎi)房利率高位站崗的購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，到重定價(jià)日雖然LPR會(huì)跟隨調(diào)整，但這樣的調(diào)整幅度顯然有些杯水車(chē)薪。

因此，眾多利率高位站崗的購(gòu)房者，比較關(guān)心到底有沒(méi)有降低利率的有效辦法。

從實(shí)操來(lái)看，提前/部分提前還款，是一種比較干脆的方式，但非常考驗(yàn)個(gè)人的資金實(shí)力。

而且，部分提前還款的方式，在昆明目前僅建設(shè)銀行、工商銀行等少數(shù)銀行支持。

相對(duì)比較可靠的方式，是將商貸轉(zhuǎn)公積金/組合貸。

只是，公積金貸款有相應(yīng)的資格和門(mén)檻限制，不一定所有人都符合商貸轉(zhuǎn)公積金/組合貸的要求。

當(dāng)然，如果有置換需求，或者準(zhǔn)備賣(mài)房，那么，直接辦帶抵押過(guò)戶(hù)即可。在昆明，目前建設(shè)銀行已開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，而且已有成功辦理的案例。

圖源昆明規(guī)劃建設(shè)

至于，很多人討論的“抵押房產(chǎn)，辦經(jīng)營(yíng)貸”的操作，則不可取，會(huì)有違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)。

就在昨日（12月20日），銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》中明確提到，這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)（具體可以查看今日另外推送的內(nèi)容）。

總而言之，對(duì)于降低存量房貸利率這件事情，還是要客觀、理性地看待，根據(jù)個(gè)人情況，選取比較安全、靠譜且適合自己的方式，切忌盲目跟風(fēng)、病急亂投醫(yī)，以免得不償失。