最近在直播間和大家聊了一些關于買房的觀點

對于一部分人來說，可能買房不是問題

反而是現在手上持有多套房子的人，會因為市場變化有一些焦慮情緒出現

這篇文章的核心觀點，也是上次真叫盧俊視頻直播的主題：今年要不要把多余的房子賣掉

如果你手上有超過不止一套房子，就真的值得來系統性的思考這個命題了

為什么現在會有這個話題，很核心的原因是因為，目前我感受到的趨勢，把房產真正意義上變成不動產的趨勢

也就是說大部分房產增值變現的難度會越來越高

01

整個行業過去20年，幾乎所有人都把房產當成家庭資產，幾乎每個家庭70%的家庭資產都是由房產構成的

過去的時候其實是大家愛儲蓄，現在就變成了大家愛買房

這仿佛已經成為了我們的肌肉習慣

為什么會有這么大的轉變，本質上也是因為被行業教育了

當然也是因為過去二十年，這樓市的洶涌，房價的上漲，已經成功教育了所有人，房產可以快速流通，很容易增值

不買房的人，不論因為什么原因不買房都錯了

買房的人，不論買了什么樣的房子，都對了

這就是時間的力量

不論什么習慣都會改變，也決定了如今我們的家庭資產主要都由房產決定了

但也正是因為我們的家庭資產主要來自房地產，而且不少房地產還背負了信貸，借了杠桿，這也就意味著我們需要更加慎重的看待這個品類的產品

如今的房產因為總體體量過大，速度變慢，并且存量增加，所以未來不會有過去那樣的增速

這也就決定了未來會是存量廝殺的周期

存量廝殺意味著優勝劣汰，好的更好壞的很壞

但是這里有個不太好的消息就是，壞的部分可能比你想象中的要多

首先地段層面，包括城市層面，如今保持強勢冒進的城市其實已經不多了，這個我想大家都認同，我也不具體展開了

更重要的其實是產品層面，產品如今擁有著很大程度的同質化現象

同質化的第一個原因就是目前行業內流通的商品房化的房產比例過少，也就是說老破小的比例較大

第二哪怕在商品房領域，緊湊型戶型的比重過大，90平米的產品是商品房時代的主力供應

這也就意味著真正在未來的核心需求：改善置換的需求賽道里房源的供應量不足

但是在剛需房源產生大量的同質化產品

所以這也就意味著在二手房流動市場，存在著嚴重的供需不匹配

另外在另外一個維度，還存在一個變數，就是老破小的租賃市場也在被蠶食

租售并舉的舉措下，為了徹底的解決租賃問題，市面上也會流通出大量的集中性租賃房源

這也就意味著，對于未來老破小的出租也會產生影響

換句話來說，持有成本也開始增加

所以對于各位，當我們在審視自己手里的資產的時候，這些多余的房子是不是陷入存量廝殺的環境里

這個時候，那些房產就開始不動了

02

陷入存量困境的房子怎么樣

各位要記住今天所有的談論是關于：多余的房子

如果多余的房子是存量廝殺，但是對于持有者又有變現的需求，那么降價，或者更加沒有底線的降價就會成為常態

這也就讓很多房產持有者沒有了屏住的能力

因為時間不在房東這一邊，對手全在房東這一邊

這個時候，搶時間就比較重要

搶在后知后覺的人對面

我最近深刻的理解了李嘉誠的一句話，叫：不賺最后一個銅板

什么意思，就是如果你選擇等，可能也會有等來類似天上掉下來好政策的可能

這些在我看來都是不可控的，但是整體供需不對稱的趨勢是擺在眼前的

等下去可能還能賺一兩個銅板，但是對應的風險就會大很多

所以搶時間，就是在搶這個確定性

03

當然你還會說，行業內還是有大量的優質房源

確實，比如現在上海的一手房，比如兩三年前的杭州一手房

很明顯的一二手倒掛決定了，這些房子只要購買就具備大量的利差

這部分房產當然是沒問題的

但這部分房產也有一個特性，叫做：紙上富貴

優質房產清一色都掛上了限售的標簽

什么意思，就是一些明眼看上去就賺的房子，可以讓你購買，但是沒辦法讓你這么容易賣

上海拿地開始的五年，杭州交房之后的五年，背后都是這么一個邏輯

這部分的房產本質上是沒問題的，因為不錯的地段加上更好的產品而且更新的房齡，在未來限售周期到達之后流通，售價一定是可以得到保障的

但是這部分房產的另一個問題就是，在限售周期內，或許會迎來政策性變化

其實我一直在想為什么是5年，為什么不是4年不是6年而是5年

我是真的覺得未來房產稅會來，而且就是在五年限售期限到來之前

讓這部分有利差的房產持有者，擁有這些房產，但也要為此付出繳稅的代價

未來房產稅的征收一定會對自己住的房子絕對性的保護，也會對多套房產持有者堅定不移的征稅

當整體的經濟環境不如預期，或者企業端收稅的難度越來越大，向多套房產持有者收稅也就成為必然

這也符合共同富裕的邏輯

讓有錢人擁有資產，但也讓有錢人付出現金

所以對于未來樓市，其實有很明顯的趨勢

第一，剛需買房越來越容易

不論是土地段集中供應五大新城的房子，還是二手房的存量廝殺，再加上信貸的支持，首套客戶買房的選擇余地越來越多，也越來越有話語權

這背后就是剛需類房產會降低自己資產屬性更加接近成為商品

第二，讓多套房產者越來越痛苦

不論是房產稅的頂層震懾，還是多套房產變現的難度，以及個人的信貸壓力，都會讓他們想要試著處理自己的家庭資產

第三，改善得到更好的流通，更加接近市場化表現

改善居住從來都是被支持的，換更好的房子也更加符合未來主流

某種程度上來說，改善就是換房的過程，這部分房源會在市場上保持穩定的流動

所以無論從哪個角度，我都堅定不移的建議，各位抓緊把手上多余的、同質化的房產盡可能快的置換掉

擁有更多現金流，才可以把自己住的那套房子盡可能換好一點

04

所以此時此刻，有幾類房子，我是建議大家盡早拋掉的，尤其是對多套持有的情況下

最先要賣掉的是，老家那些沒有人住的房子

如果現在人在上海，老家沒有人住的房子，盡快賣掉

很多人持有老家的多套房產，現在可以盤整這些沒有居住需求，未來基本也不會漲的資產了

其次就是自己深耕一二線城市，房齡很老的老破小

特別是持有多套老破小的，建議可以早點置換掉，哪怕用多套老破小去換一套房齡年輕一點也好

一線城市的核心基調就是小戶型同質化，尤其是那種又是老破小，又是小戶型的，可以換到一套面積更大的舒適戶型

80-90平小三房，朝著120平、140平、160平這個面積段去換

未來你的房產才會有更多流通空間和增值保值空間

最后一類，非標化產品

比如，酒店式公寓、商鋪等等，在市場水很深的前提下

普通人真的不建議長持這幾類非標產品，除非你是天賦異稟，運氣爆棚

個人認為比較好的資產持有邏輯，在自己生活的城市All in一套品質更好的房子，更核心的地段、更大的面積、更好的服務

另外如果還有錢，在喜歡的城市核心地段也可以買一套

喜歡成都就在成都買，喜歡海南就去海南買，喜歡阿那亞就做阿那亞的房東

為喜歡的城市，為自己的情懷買單一套房，沒有任何問題

但那些同質化的，流通性正在變差的房子，建議各位抓緊趁這個時間，盡快盤整掉

05

好了，最后一個問題，關于什么叫多余的房子

3套以上大概可以叫多余

關于樓市、投資、買房的干貨，請及時關注真叫盧俊視頻號，不定時為你呈現最真誠的樓市觀點碰撞