個人出租房屋代開發(fā)票要交哪些稅費？

其他出租不動產(chǎn)，承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向稅務機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，本文介紹其他個人出租房屋代開發(fā)票時需要繳納的稅費。

一、增值稅

（一）自然人

1.住房

應納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%

2.其他房屋

應納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%

其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

（二）個體工商戶

1.住房

應納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%

2.其他房屋

應納稅額 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%

如果個體工商戶為一般納稅人：

應納稅額 ＝ 月租金收入/（1+9%） ×9%

2023年1月1日至2023年12月31日期間，個體工商戶中的小規(guī)模納稅人合計月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，免征增值稅，合計月銷售額超過10萬元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動產(chǎn)的銷售額后未超過10萬元的，租賃房屋收入免征增值稅。

依據(jù)：財稅〔2023〕36號附件2，國家稅務總局公告2023年第4號

二、城市維護建設稅

城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％）

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

2023年1月1日起減半征收（除個體工商戶為一般納稅人外）

依據(jù)：《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》,財稅〔2023〕13號

三、教育費附加

教育費附加 ＝增值稅×3%，2023年1月1日起減半征收（除個體工商戶為一般納稅人外）。

免征教育費附加。

自2023年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加（包括個體一般納稅人）。

依據(jù)：國務院令第448號，財稅〔2023〕13號，財稅〔2023〕12號

四、地方教育附加

地方教育附加 ＝增值稅×2%，2023年1月1日起減半征收（除個體工商戶為一般納稅人外）。

自2023年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人，免征地方教育附加（包括個體一般納稅人）。

依據(jù)：財稅〔2023〕13號，財綜〔2010〕98號，財稅〔2023〕12號

五、房產(chǎn)稅

（一）住房

按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅）×4% （2023年1月1日起減半征收，除個體工商戶為一般納稅人外。）

（二）其他房屋

按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅）×12% （2023年1月1日起減半征收，除個體工商戶為一般納稅人外。）

備注：出租房產(chǎn)在合同中規(guī)定免租期，不屬于視同銷售服務，不需要交增值稅、印花稅和個人所得稅，但是需要按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，財稅〔2023〕43號，財稅〔2010〕121號，財稅〔2000〕125號，財稅〔2023〕24號，財稅〔2023〕13號

六、城鎮(zhèn)土地使用稅

（一）住房

個人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；

（二）其他房屋

城鎮(zhèn)土地使用稅 ＝ 每平方米土地年稅額÷12×占地面積，2023年1月1日起減半征收。

土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，財稅〔2008〕24號，財稅〔2023〕13號

七、印花稅

（一）住房

對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；

（二）其他房屋

稅目財產(chǎn)租賃合同，由立合同人按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅 ＝ 租賃合同總金額×0.001，2023年1月1日起減半征收。

依據(jù)：《中華人民共和國印花稅暫行條例》，財稅〔2023〕13號,財稅〔2008〕24號

八、個人所得稅

個人出租房屋按財產(chǎn)租賃所得計算繳納個人所得稅。

財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。

每次收入不超過四千元，減除費用八百元，即應納個人所得稅＝(增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費（不含增值稅）-修繕費-800元)×稅率；

每次收入四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額，即應納個人所得稅＝（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費（不含增值稅）-修繕費)×（1-20%）×稅率。

備注：

（1）修繕費每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（2）個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

（2）個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)扣除，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

（3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費，不含增值稅。

（4）納稅義務人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調(diào)節(jié)基金、教育費附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。

（5）如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應以此作為計算依據(jù)。 （6）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。 （7）納稅人取得財產(chǎn)租賃所得，按月或者按次計算個人所得稅，有扣繳義務人的，由扣繳義務人按月或者按次代扣代繳稅款。

依據(jù)：《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》,國稅發(fā)〔1994〕89號,國稅函〔2009〕639號，財稅〔2023〕43號，財稅〔2000〕125號，財稅〔2008〕24號。

二

其他個人出租店鋪、場地

各要交哪些稅？

一、其他個人出租商鋪

（一）增值稅

其他個人出租商鋪，按照5%的征收率計算應納稅額。

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2023年第16號）第八條第二項，《國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）第六條第四項，《國家稅務總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第53號）第二條。

（二）個人所得稅

個人所得稅按財產(chǎn)租賃所得計算，以不含增值稅收入依次扣減財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由個人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用和稅法規(guī)定的費用扣除標準（即每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20％的費用）其余額為應納稅所得額，稅率是20％。

依據(jù)：《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條，《國家稅務總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）。

（三）房產(chǎn)稅

個人出租商鋪，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。

計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅額。注意：出租房產(chǎn)在合同中規(guī)定免租期，不屬于視同銷售服務，不需要交增值稅、印花稅和個人所得稅，但是需要按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條，《財政部、國家稅務總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2023〕43號），《財政部、國家稅務總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）。

（四）印花稅

財產(chǎn)租賃按租賃金額的 1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花。

合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。（理解：印花稅通俗的說就是給紙上貼個花，和實際經(jīng)營沒什么關(guān)系，紙上怎么記，印花怎么貼）

依據(jù)：《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表

（五）城市維護建設稅

城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與消費稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。其他個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

依據(jù)：《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》

（六）教育費附加

教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業(yè)稅、消費稅同時繳納。

地方教育附加統(tǒng)一按增值稅、消費稅、營業(yè)稅實際繳納稅額的2%征收。

自2023年2月1日起，將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人。

依據(jù)：《財政部、國家稅務總局關(guān)于擴大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2023〕12號）第一條，國務院關(guān)于修改《征收教育費附加的暫行規(guī)定》的決定（中華人民共和國國務院令第448號），《國務院關(guān)于進一步加大財政教育投入的意見》（國發(fā)〔2011〕22號）。

（七）城鎮(zhèn)土地使用稅

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，應繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

二、其他個人出租場地

（一）增值稅

納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。其他個人出租場地，按照5%的征收率計算應納稅額。

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2023年第16號）第八條第二項，《國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）第六條第四項，《國家稅務總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第53號）第二條、《財政部、國家稅務總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2023〕47號）第三條第二項第一款。

（二）個人所得稅

個人所得稅按財產(chǎn)租賃所得計算，以不含增值稅收入依次扣減財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由個人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用和稅法規(guī)定的費用扣除標準（即每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20％的費用）其余額為應納稅所得額，稅率是20％。

依據(jù)：《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條，《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條，《國家稅務總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）。

（三）房產(chǎn)稅

場地、土地出租不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。

依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》

（四）印花稅

其他個人出租場地，不交印花稅。

財產(chǎn)租賃合同是指租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等所簽定的合同。印花稅的征收采取正列舉，列舉了13個征稅項目，規(guī)定了印花稅征稅對象的具體征稅范圍。《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》第十條規(guī)定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。因此可以理解為如果不是財政部確定征稅的其他憑證，則征稅范圍就是正列舉。場地租賃不在正列舉的范圍之內(nèi)，不屬于財產(chǎn)租賃合同范圍，不征收印花稅。

依據(jù)：《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表

（五）城市維護建設稅

城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與消費稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。其他個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。

依據(jù)：《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》

（六）教育費附加

教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業(yè)稅、消費稅同時繳納。

地方教育附加統(tǒng)一按增值稅、消費稅、營業(yè)稅實際繳納稅額的2%征收。

自2023年2月1日起，將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人。

依據(jù)：《財政部、國家稅務總局關(guān)于擴大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2023〕12號）第一條，國務院關(guān)于修改《征收教育費附加的暫行規(guī)定》的決定（中華人民共和國國務院令第448號），《國務院關(guān)于進一步加大財政教育投入的意見》（國發(fā)〔2011〕22號）。

（七）城鎮(zhèn)土地使用稅

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，應繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

通過上述比較，我們發(fā)現(xiàn)其他個人出租場地除了不交房產(chǎn)稅和印花稅以外，其余稅收政策與出租商鋪相同；其他個人出租住房與出租商鋪相比有更多的稅收優(yōu)惠，主要體現(xiàn)在增值稅減按1.5%計算應納稅額，個人所得稅減按10%稅率征收，房產(chǎn)稅按4%征收，印花稅免征。

三

個人轉(zhuǎn)讓住房應繳納哪些稅費

一、賣方應繳納稅費

（一）增值稅

銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

1．個人轉(zhuǎn)讓購買住房

（1）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

（2）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的

①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。

②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

注：個人購買住房時間確認：以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，包括無償受贈方式取得的住房，但是以其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

2．個人銷售自建自用住房免征增值稅；

3．涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅（包括：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)）。

（二）附加稅費

以繳納的增值稅金額為計稅依據(jù)，2023年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收（包括自然人個人）。個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅及附加。自2023年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加和地方教育附加（包括個體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個人）。

1．城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

2．教育費附加 ＝增值稅×3%

3．地方教育附加 ＝增值稅×2%

（三）個人所得稅

以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，再按20%的適用稅率計算繳納“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目個人所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，對其實行核定征稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

注意情形：

1．以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2．通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

3．以其他無償受贈方式取得的住房對外轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，繳納個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

(四）印花稅

按照所載金額的0.5‰計算，其中：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

(五）土地增值稅

1．適用稅率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

超過扣除項目金額50%—100%的部分，稅率為40%；

超過扣除項目金額100%—200%的部分，稅率為50%；

超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

2．扣除項目包括：

（1）提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計5%計入扣除項目。

營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。

合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

（2）提供評估機構(gòu)出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計入扣除項目。

（3）其他扣除項目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅；因計算納稅的需要支付的房產(chǎn)評估費；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評估價格中已含契稅的除外）。

3．無法查實計算扣除項目金額的，按照定率征收土地增值稅。

4．其中

（1）個人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅；

（2）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

二、買方應繳納稅費

（一）契稅

按不含增值稅的交易價格×稅率征收契稅，契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。其中：

1．對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2．對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

3．對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（不包括遺囑繼承）

4．個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅。其計稅依據(jù)的確定，《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋贈與由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，并依法征收。其稅率的執(zhí)行，因受贈不是購買，應當按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行，不能享受個人購買住房的契稅優(yōu)惠政策。

依據(jù)：《契稅暫行條例》及實施細則、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2023〕23號）、《國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）

(二）印花稅

按照按所載金額的0.5‰計算。其中：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

（三）個人所得稅

個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。受贈人無償受贈房屋應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

三、案例解析

2023年2月，安徽某市居民張某出售一住房，面積 100 平方米，產(chǎn)權(quán)證日期 2023 年 12 月 25 日， 購買人李某，買方購買為家庭首套住房，計稅價格 150 萬元，買賣雙方應繳納稅費多少元？

解析：

(一）出售方張某應繳稅費：

1．增值稅 = 150/1.05*5% = 7.14 萬元

城建稅 = 7.14*7% *50%= 0.25 萬元

教育費附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 萬元

地方教育費附加 = 7.14*2%*50% = 0.7萬元

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2023〕36號附件3）規(guī)定， 如果該住房持有滿兩年，免增值稅及附加；如果不滿兩年，增值稅 5%、城建稅 7%（市區(qū)）、教育費附加3%、地方教育費附加 2%。 根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第5號），小規(guī)模納稅人城建稅及附加享受減半優(yōu)惠。

2．個人所得稅

（1）假設張某不能提供房屋原值發(fā)票

個人所得稅 =（150-7.14）*1% =1.43 萬元

根據(jù)財稅字〔1999〕278 號、國稅發(fā)〔2007〕33 號、國稅發(fā)〔2006〕108 號），張某所在地稅務機關(guān)規(guī)定，能夠提供房屋原值（原購房發(fā)票等）按差額的 20% ；不能夠提供房屋原值，按全額的 1%核定征收；如果持有滿 5 年且是家庭唯一生活用房，免征個人所得稅。

（2）假設張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費為130萬元，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2023〕43號）第四條規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個稅所得稅=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36萬元

3．土地增值稅，暫免。(財稅〔2008〕137 號)

4．印花稅，暫免。(財稅〔2008〕137 號)

（二）購買方李某應繳稅費：

1．契稅 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 萬元

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在法規(guī)的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案；又根據(jù)財稅〔2023〕23 號文規(guī)定，購買家庭首套住房 90平米以下，契稅按 1%征收、90 平米以上 1.5%；購買家庭第二套住房 90 平米以下， 契稅按 1%征收、90 平米以上 2%；購買家庭第二套以上住宅，根據(jù)安徽省的規(guī)定，2023 年 3 月 1 日以后按 3%征收。

2．印花稅：暫免。(財稅〔2008〕137 號)。

四

自然人轉(zhuǎn)讓車庫（位）要交哪些稅

本文以真實案例為藍本，對自然人轉(zhuǎn)讓車庫（位）涉稅處理進行解析。

2023年11月，陳某將其2010年1月購買的地下車庫轉(zhuǎn)讓給夏某，該車庫買價95000元，轉(zhuǎn)讓價格120000元，最低計稅價格166177.17元。以上價格均為含稅價。請問轉(zhuǎn)讓雙方要交哪些稅？

解析：自然人轉(zhuǎn)讓車庫的稅務處理同轉(zhuǎn)讓商鋪，根據(jù)納稅人是否能夠提供合法有效憑證，可以劃分為核定征收和計算（按實）征收兩種征收方式。

第一種：核定征收方式

一、銷售方（陳某）

（一）增值稅

1. 稅率：5%

2. 計稅依據(jù)：銷售額，本案為評估價格

3. 應納稅額

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）第四條第一款規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。由于本案中納稅人陳某未提供購買車庫時的發(fā)票，因此不能扣除車庫購置原價，應繳增值稅=166177.17÷1.05×5%=7913.20元。

同時，本案中車庫成交價格低于最低計稅價格，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅銷售行為的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關(guān)核定其銷售額。

爭議處理（其他稅費同）：

1.填寫《存量房交易計稅價格爭議處理申請審批表》，連同相關(guān)證據(jù)一并提交當?shù)貎r格主管部門，價格主管部門對房地產(chǎn)交易價格依法進行認定，并出具《價格認定結(jié)論書》。

2. 稅務機關(guān)審核后確定納稅人存量房交易計稅價格。

3. 納稅人對稅務機關(guān)確定的交易計稅價格仍有異議的，先繳納稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后可依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

(二）城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加

1. 城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

2. 教育費附加：3%

3. 地方教育附加：2%

4. 計稅依據(jù)：增值稅稅額

5. 稅收優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人減半征收。

應繳城建稅=7913.20×7%×50%=276.96元。

應繳教育費附加=7913.20×3%×50%=118.70元。

應繳地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。

(三）印花稅

1. 稅目：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

2. 稅率：0.05%

3. 計稅依據(jù)：按合同所載金額確定，增值稅分開注明的，按不含稅金額 ；未分開注明的，按合同所載金額。本案為最低計稅價格，因此換算為不含稅價。

應納稅額不足一角的，免納印花稅；一角以上的，稅額尾數(shù)不滿五分的不計，滿五分的按一角計算繳納。（注：財產(chǎn)租賃合同稅額不足1元的，按1元貼花。）

應繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

（四）個人所得稅

1. 稅率：1%-3%，該市為2%

2.計稅依據(jù)：合同金額，本案為最低計稅價格

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）第一條第三項規(guī)定，納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。

應繳個人所得稅=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。

（五）土地增值稅

1. 稅率：5%（車位）、8%（其他類型，不含住宅）

2. 計稅依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。本案評估價格為166177.17元。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第四條規(guī)定，為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。本案核定征收率為5%。

應繳土地增值稅=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

二、購買方（夏某）

（一）契稅

1. 稅率：3%

2. 計稅依據(jù)：合同金額

應繳契稅=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

（二）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

1. 稅率：0.05%

2. 計稅依據(jù)：合同金額

應繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

以上，核定征收方式下賣方共繳納稅費19506.07元，買方共繳納稅費4787.52元，購銷雙方共繳納稅費24293.59元。

第二種：計算（據(jù)實）征收方式

一、銷售方（陳某）

（一）增值稅

1. 稅率：5%

2. 計稅依據(jù)：增值額（合同金額-取得成本金額）

3. 應納稅額=（166177.17-95000）÷1.05×5%=3389.39元

(二）城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加

1. 城建稅：7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）

2. 教育費附加：3%

3. 地方教育附加：2%

4. 計稅依據(jù)：增值稅稅額

5. 稅收優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人減半征收。

應繳城建稅=3389.39×7%×50%=118.63元。

應繳教育費附加=3389.39×3%×50%=50.84元。

應繳地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。

(三）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

1. 稅率：0.05%

2. 計稅依據(jù)：合同金額

應繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

（四）土地增值稅

1. 稅率：30%-60%（超率累進稅率）

2. 計稅依據(jù)：增值額（合同金額-扣除項目金額）

（1）計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2023〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

計稅收入=166177.17-3389.39=162787.78元。

（2）可扣除房產(chǎn)原值

《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第七條規(guī)定：“《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。”《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第六條第（一）項規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。”

該車庫是陳某于2010年1月購買的，轉(zhuǎn)讓時間是2023年11月，按照上述規(guī)定，可扣除房產(chǎn)原值=95000+95000×10×5%=142500元。

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

①城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計203.36元；

②購買時繳納的契稅2850元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人張某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

③假設當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為城建稅及附加203.36+契稅2850+印花稅39.60=3092.96元；

（4）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=142500+3092.96=145592.96元。

（5）增值額=計稅收入-扣除項目金額=162787.78-145592.93=17194.85元；

（6）增值率=增值額÷扣除項目金額=17194.82÷145592.96=12.40%

（7）應繳納的土地增值稅=17194.82×30%=5158.45元。

（五 ）個人所得稅

1. 稅率：20%

2.計稅依據(jù)：所得額（合同金額-取得成本金額）

應繳個人所得稅=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.60-5158.45)×20%=11907.27元。

二、購買方（夏某）

（一）契稅

1. 稅率：3%

2. 計稅依據(jù)：合同金額

應繳契稅=（166177.17-3389.39）×3%=4883.63元

（二）印花稅

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

1. 稅率：0.05%

2. 計稅依據(jù)：合同金額

應繳印花稅=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

計算（據(jù)實）征收方式下賣方共繳納稅費20698.07元，買方共繳納稅費4923.23元。購銷雙方合計共繳納稅費25621.30元。

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*本文由久思財稅思思老師整理編輯.

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