房產(chǎn)稅暫行條例實施細則（2023年房產(chǎn)稅新政策出臺）

引言

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。我國很早就開始了房產(chǎn)稅的征收，依據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，其主要征收對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) (不包括農(nóng)村)的房產(chǎn)。該條例第五條規(guī)定了五種房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，其中包含了“個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)”，但上海和重慶作為自2011年1月開展的房產(chǎn)稅征收試點除外。

2023年10月全國人大常委會通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。隨著摸底調(diào)查和初步研究工作的推進，雖然今年內(nèi)并不具備征稅條件，但后期仍有可能在繼上海、重慶試點地區(qū)的基礎(chǔ)上，進一步擴大房產(chǎn)稅的試點范圍。

那么從個人和家庭資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，我們有必要對“個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)”可能被征收房產(chǎn)稅事宜，進一步深入了解。

房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

我國房產(chǎn)稅的征收由來已久，經(jīng)歷了初創(chuàng)、合并、分立、改革探索、新的試點等幾個階段。

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅政策

1 征稅范圍

房產(chǎn)稅的征收范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；建制鎮(zhèn)具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局提出方案，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民 *** 確定批準后執(zhí)行，并報國家稅務(wù)總局備案。

【依據(jù)】

《房產(chǎn)稅暫行條例（2011修訂）》之一條

《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1999]44號）。

2 課稅對象

有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所及具備房屋功能的地下建筑，即為房產(chǎn)，均為房產(chǎn)稅的課稅對象。而獨立于房屋之外的建筑物，如：圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐，加油站罩棚等，不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

【依據(jù)】

《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（[87]財稅地字第003號）

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知》（財稅〔2008〕123號）

3 納稅人

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

【依據(jù)】

《房產(chǎn)稅暫行條例（2011修訂）》第二條

《國家稅務(wù)總局關(guān)于未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間如何確定房產(chǎn)稅納稅人的批復(fù)》（國稅函〔2002〕284號）

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）

4 計稅依據(jù)

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有兩種：按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅：

1、房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。

房產(chǎn)原值，以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，均計入房產(chǎn)原值。自用的地下建筑為工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

一次性減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民 *** 規(guī)定。陜西省規(guī)定的一次減除比例為20％。

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%—30%）]×適用稅率

2、房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅租金收入×適用稅率

【依據(jù)】

《房產(chǎn)稅暫行條例（2011修訂）》第三條

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）

《陜西省人民 *** 關(guān)于印發(fā)<陜西省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法>和<陜西省房產(chǎn)稅實施細則>的通知》（陜政發(fā)〔2023〕25號）

5 稅率

房產(chǎn)稅采用固定比例的稅率，分為兩種：

1、依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；

2、依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％；對個人出租的住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

【依據(jù)】

《房產(chǎn)稅暫行條例（2011修訂）》第四條

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）

《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第24號）

6 免征范圍

對于國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)及個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

【依據(jù)】

《房產(chǎn)稅暫行條例（2011修訂）》第五條

結(jié)語

隨著全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，未開展試點地區(qū)的個人和家庭從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)也有必要對“個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)”可能要被征收的房產(chǎn)稅予以關(guān)注。下一篇，我們將以上海和重慶為例，向大家展示試點地區(qū)“個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)” 具體房產(chǎn)稅征收實踐中的法律問題。