近期一份“武漢時代新城全體業主強制停貸告知書”在網上熱傳，這份告知書顯示：“武漢市漢南時代新城項目逾期交房數月，業主多次現場維權仍無實質進展，數千戶業主（已售房源且未結清貸款）決定，若該項目在限定時間（2023年8月1日）內仍未全面復工，業主將強制停還銀行月供。”

事實上2023年新一輪的限購政策啟動后，國家加大了對房地產企業的融資亂象治理，導致許多房地產公司在建項目出現爛尾的情況。

針對爛尾的情況，很多地方的很多業主都采取了停止還貸的方法。

那么，在出現樓盤爛尾的情況下，業主是否有權停止還貸？

在出現樓盤爛尾的情況下，如何才能合法停貸。

如果不想買房了，是否可以要求銀行返還已經歸還的貸款？

針對上述情況和問題，本文將結合有關法律法規給出解答和建議。

一、樓盤爛尾的情況下，業主是否有權停止還貸

1. 樓盤爛尾的情況下業主是否有權停止還貸

我們都知道業主向銀行貸款，與銀行之間形成的是《貸款合同》關系，作為業主需要依照合同約定歸還貸款，除非存在合同約定的停止還貸的情形或者法律規定的可以停止履行歸還貸款的情形出現。

一般而言，銀行給的貸款合同不會規定樓盤爛尾的情況下，業主作為貸款人可以停止還貸。

既然如此，那么我們看一下法律是否有暫時中止履行義務的規定。

《民法典》第五百二十七條規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。

依照該規定只有符合上述情形的，才能中止履行，在與銀行的貸款合同關系中，銀行已將貸款支付給開發商，其貸款義務就完成，業主并非是先履行債務的人，對于業主而言就不存在中止履行的理由了。而且樓盤爛尾是開發商的事情，銀行并不存在上述“經營狀況嚴重惡化”、“喪失商業信譽”等情形。

因此即便出現樓盤爛尾的情況，業主也不能基于上述理由停止歸還貸款。

2. 業主強行停貸可能會構成違約

如果業主強行停止歸還貸款可能會構成違約，依照合同約定或者法律規定，需要承擔相應的違約責任。

二、樓盤爛尾的情況下，業主如何才能合法停止還貸

依照法律規定，如果能夠解除與銀行之間的貸款合同，合同就可以不用再履行，業主也就能停止還貸。

那么在樓盤爛尾的情況下，業主是否可以解除貸款合同呢？

答案是可以，但是需要先解除與開發商之間的房屋買賣合同。

1. 合法停貸第一步解除與開發商的買賣合同

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2023修正) 》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）。

第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

《商品房買賣司法解釋》第十一條規定賣方延遲交付房屋，經過催告后在三個月的合理期限仍未履行，買方可以解除合同。

樓盤爛尾的情況下，業主可以在出現延遲交付的情況下催告開發商及時交房，如果在催告之日起三個月內開發商還未交房，業主可以解除與開發商的合同。

2. 合法停貸第二部解除與銀行的房屋擔保貸款合同

在解除與開發商的商品房買賣合同后，業主可以依照《商品房買賣司法解釋》第二十條的規定解除商品房擔保貸款合同。

如果存在樓盤爛尾導致延遲交付，經過催告三個月，業主可以先向銀行發送解除房屋擔保貸款合同的通知，就解除事宜雙方有爭議的，可以向法院起訴要求解除或者確認貸款合同已經解除。

三、房屋貸款擔保合同及房屋買賣合同解除后首付款的退還及貸款的返還

1. 業主支付的首付款的退還

民法典第566條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施。

依照上述規定房屋擔保貸款合同解除后，作為業主應當將所貸款項歸還給銀行，銀行應當將業主已歸還的貸款本金及利息歸還業主；開發商應該將業主已支付的首付款及其他購房款歸還給業主。

依照上述操作步驟，對于業主而言是極其不利的。因為樓盤爛尾的情況下，開發商大概率是無法退還已支付的房款的，而且對于業主而言還要退還貸款。這種方式顯然對業主而言極其不公平。

針對這種情況，最高法院作出了這樣的規定。《商品房買賣司法解釋》第二十一條第二款規定：

“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”

依照上述規定，商品房買賣合同及商品房擔保貸款合同被解除的，出賣人應當將購房貸款返還給擔保權人也就是說銀行，出賣人應當將購房款（通常指的是購房首付款）的本金及利息返還給買受人。

通俗講就是業主購房的首付款本金和利息，開發商應該退還給業主。房款中的貸款部分應當由開發商退還給銀行。業主無需再將貸款歸還給銀行，還款責任由開發商承擔。

2. 貸款中業主已歸還的貸款本金及利息的退還

但是對于業主已歸還的貸款本金及利息，應由誰歸還，是否全部歸還，目前還有爭議而且法律沒有明確的規定。

個人認為，對于業主已歸還的貸款本金及利息，應由銀行歸還給業主。

理由如下：

《商品房買賣司法解釋》第二十一條第二款規定開發商應將貸款返還給銀行，從字面意思來講，購房貸款當然是指銀行所發放的貸款全部，如果依照該款規定，購房貸款既然已明確由開發商還給銀行，從公平的角度出發，銀行應該將業主已還的貸款及本金歸還給業主。

此外，鑒于房屋擔保貸款合同已經解除，銀行也應該將已歸還的貸款及本金歸還給業主。

至于銀行因為房屋擔保貸款合同解除所遭受的損失（包括但不限于利息損失），鑒于房屋貸款擔保合同的解除是由于開發商爛尾造成的，對于該損失，銀行可以進一步向開發商追責。

現在高房價的背景下，一座房子幾乎就是一個家庭幾代人辛苦努力所能購置的全部資產，樓盤爛尾可能使幾代人的努力化為烏有。

面對開發商和銀行這樣強勢方，購房者停貸實在是一種無奈之舉。即使能夠如上述方式那樣打贏了官司，首付款也有可能因為開發商破產而拿不回來。

真心希望有關部門能夠在貸款使用等方面出臺更嚴格有效的監管措施，也希望開發商能夠誠實履行，別讓普通民眾的血汗錢付諸東流。