對房貸族來說，2023年的第一份新年禮物可能就是房貸月供減少了。對于此前已選擇貸款市場報價利率（LPR）加點的浮動利率、并指定1月1日為重定價日的房貸客戶，從本月開始，房貸利率會下調(diào)0.35個百分點，月供也或多或少省下一筆錢。北京青年報記者還發(fā)現(xiàn)，由于加點太高又不能變動，即便LPR下調(diào)，很多老房貸客戶的利率依然比新購房的客戶高出一大截。這些存量房貸客戶希望有關(guān)方面也能下調(diào)存量房貸的加點數(shù)，縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差。

百萬房貸月供大約可省200多元

早在2023年8月，根據(jù)國務(wù)院部署，人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經(jīng)成為金融機構(gòu)貸款定價的主要參考。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2023年8月，存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換如期完成。其中，存量個人房貸累計轉(zhuǎn)換28.3萬億元、6430萬戶，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價。

參考LPR定價的浮動利率房貸重定價周期一般為一年。北青報記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日。對于重定價日是每年1月1日的存量客戶，2023年適用的新利率會以2023年12月的LPR為基礎(chǔ)。去年LPR共下調(diào)三次，去年12月20出爐的5年期以上LPR為4.3%，相比2023年12月下調(diào)了35個基點。因此，選擇浮動利率的存量房貸客戶今年的貸款利率會比去年下調(diào)35個基點。這意味著，他們的月供將切切實實變少。

舉例來說，100萬元25年期的房貸，采取等額本息方式還貸，若去年利率為5%，每月月供為5845.90元，下調(diào)0.35個百分點后，今年的利率變?yōu)?.65%，月供降為5643.81元，每月節(jié)省利息202.09元。若去年利率為6%，每月月供為6443.01 元 ，下調(diào)35個基點后，今年利率降為5.65%，月供減少為6230.78 元，每月節(jié)省利息212.23元。

不難看出，35個基點的降息，大致可以為100萬元25年期的房貸每月減少200多元的利息。當(dāng)然，每位購房者的貸款本金、房貸利率和貸款期限都各有差異，實際減少的月供也會各不相同。

北青報記者發(fā)現(xiàn)，這兩天不少網(wǎng)友都在社交平臺曬出了自己月供減少的好消息。

1月1日一早，北京市民李女士收到了貸款銀行發(fā)來的短信“由于人民銀行基準利率調(diào)整，您個人二手房按揭貸款利率將調(diào)整為4.85%。”李女士于2023年年底購房，貸款中商貸金額為73萬元，貸款利率為當(dāng)時的5年期以上LPR加55個基點，當(dāng)時的LPR為4.65%，因此李女士的初始房貸利率為5.2%。2023年全年，5年期以上LPR都沒有變動，因此去年一年，李女士的房貸利率仍照此執(zhí)行。不過今年她的房貸利率降到了4.85%，從1月份開始，每個月月供金額為4210元，比去年的4353元少了143元，一年可省1716元。李女士說：“雖然降的不多，但也覺得壓力小了一點。”

上海的王先生最近也收到銀行的短信，新年房貸利率降了后，他的月供少了388元。王先生在社交平臺分享了這個消息后，不少朋友給他留言也曬出了自己月供減少的金額，最低的只有15元，最高的能有800元。

顯而易見，貸款本金低的人，月供本來就低，所以利率下調(diào)后減少的金額就小；貸款本金高的人，月供本來就高，下調(diào)幅度就大。而當(dāng)初選擇了固定利率的客戶，則無緣下調(diào)房貸利率。

一季度LPR有調(diào)降可能性

盡管房貸政策不斷寬松，但從近期金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長相對乏力，反映出居民消費意愿和能力仍然不足，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁有必要進一步引導(dǎo)LPR下行。

民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬指出，近期各項穩(wěn)經(jīng)濟政策不斷加碼，為進一步刺激信貸需求、激活主體活力、促進樓市回暖，并有利于消費回升，今年LPR仍存在下調(diào)空間，一季度存在調(diào)降LPR的可能。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼也認為，應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既減輕居民住房消費負擔(dān)又激發(fā)企業(yè)中長期融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)，預(yù)計今年1月或2月是LPR下降的時間窗口。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，去年12月LPR按兵不動，有可能是報價行考慮到居民房貸重定價日多為每年1月1日，從維護2023年資產(chǎn)收益角度考慮進行的決策。今年1月5年期LPR報價依然有下調(diào)的可能。從趨勢上看，2023年上半年居民房貸利率還將經(jīng)歷一個持續(xù)下調(diào)過程，這是改善房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵所在。

新老房貸利率差很多

大批存量客戶呼吁下調(diào)房貸利率加點

北青報記者發(fā)現(xiàn)，雖然月供減少是件好事，但有大批存量客戶依然高興不起來。因為他們發(fā)現(xiàn)，自己的房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加點而來，LPR每月都有變化，但寫在合同里的加點數(shù)卻再也不能改變，很多人的加點數(shù)都在100個基點以上。去年以來，房貸政策不斷寬松，許多地方房貸利率下限的加點數(shù)一降再降。在現(xiàn)行政策下，只要加點不變，LPR不管怎么降，存量客戶的房貸利率都比新房貸客戶高出一大截。

“我們先買房子的人就是冤大頭嗎？希望有關(guān)部門也能為我們考慮一下，早日出臺降低存量房貸利率加點的政策，減輕我們的生活壓力。”北青報記者發(fā)現(xiàn)，在人民網(wǎng)的“領(lǐng)導(dǎo)留言板”，來自河南、四川 、陜西、江蘇等地的不少網(wǎng)友都希望有關(guān)部門能調(diào)降存量房貸客戶的利率。

在南京打工的“90后”王先生自述，2023年10月份自己在南京購買了全家第一套商品房。在農(nóng)村的父母用多年積蓄幫他支付了部分首付。去年1月份，王先生申請的120萬元房貸正式放款，貸款利率是6.15%。過了還不到半年 ，南京的首套房貸利率就降到4.4%左右。王先生說，這相當(dāng)于每個月?lián)p失1千多元，30年貸款期一共損失三四十萬，而父母兩人一個月都掙不了2000元錢。想到前后就差了幾個月，房貸利率便輕易把父母的辛苦錢吞沒，王先生感到很難過。

北青報記者了解到，目前南京市首套房貸利率已經(jīng)降至最低4.1%，比去年5月份還要低0.3個百分點，比王先生的初始房貸利率要低2.05個百分點 。即便今年王先生的房貸利率可以下調(diào)0.35個百分點，但比新購房的客戶還是高很多。

同樣是去年買房，還有人比王先生的利率更高。河南省洛陽市的馬女士于2023年6月份貸款買房，正好趕上高利率，首套房貸利率為6.37%。去年以來，房貸利率持續(xù)下降，目前洛陽首套房貸利率最低為4.1%，比馬女士當(dāng)時的貸款利率足足低了2.27個百分點。即便馬女士今年的貸款利率能下調(diào)0.35個百分點，比現(xiàn)在買房的人也還要高出近2個百分點。

由于各地房貸利率的加點政策并不相同，其他地方的存量房貸客戶利率會不會便宜些呢？北青報記者曾在本報讀者中做了一個小調(diào)查。

42位來自全國15個省市自治區(qū)的讀者反饋的信息顯示，只有兩位廣東的讀者選擇了固定利率，分別為5.135%和5.88%，其余40位讀者都選擇了浮動利率。40人中，只有1人的加點數(shù)是負值，為-39個基點；有9人的加點數(shù)在20-65個基點之間；有30人的加點數(shù)在108-180個基點之間，其中20人的加點數(shù)超過130個基點。

目前最新的5年期以上LPR為4.3%。這意味著，即使LPR這兩年一直在降，這30位讀者今年的最新利率依然在5.28%-6.10%的高位。加上兩名固定利率的讀者，42名讀者中有32人今年的房貸利率在5%以上，占比高達76.2%。而目前全國很多地區(qū)的首套房貸利率已降至4.1%，甚至4%以下。

專家呼吁出臺政策引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率

北青報記者發(fā)現(xiàn)，除了心有不甘的存量房貸客戶自己，不少業(yè)內(nèi)人士也在呼吁有關(guān)部門出臺政策統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率。

董希淼表示，當(dāng)前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需引起重視，他建議應(yīng)加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者負擔(dān)。

存量房貸利率的下調(diào)顯然意味著銀行利息收入的減少，短期內(nèi)會直接影響銀行的業(yè)績，銀行肯定不情愿。董希淼直言：“銀行們別打我，真的是為你們考慮，因為這不但能降低住房消費者負擔(dān)，還能減緩越來越多的提前還款以及住房貸款被‘置換’等現(xiàn)象。利率降一些，客戶留下來，總比客戶群體性跑了好吧？風(fēng)物長宜放眼量。”

光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，受疫情影響，部分居民資產(chǎn)負債表受損，而高利率房貸按揭不僅降低居民資產(chǎn)負債表的安全性，也不利于消費的恢復(fù)。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風(fēng)險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復(fù)蘇。

事實上，國內(nèi)銀行業(yè)統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率也有先例。2008年10月，央行將居民房貸的利率下限擴大為基準利率的0.7倍。此后，國內(nèi)大批銀行也對存量房貸客戶給予七折優(yōu)惠利率。對于此前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無逾期記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，有些銀行甚至無需客戶申請，就會自動給予優(yōu)惠利率。這也是最近二十年唯一一次關(guān)于存量房貸利率的優(yōu)惠措施。

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文/北京青年報記者 程婕

編輯/樊宏偉