小產(chǎn)權房一直在房屋購買上引發(fā)熱議，困擾著許多有意購房的人士。

小產(chǎn)權房便宜，但是沒有房產(chǎn)證。

那這類房子到底可以購買嗎？

“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。

政策新規(guī)

《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關工作的重大政策問題。

根據(jù)小產(chǎn)權房最新政策，小產(chǎn)權房不得發(fā)證

2023年9月，國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設部，發(fā)了一個通知：《關于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關問題的通知》，其中明確規(guī)定了防止小產(chǎn)權房通過不動產(chǎn)登記合法化。

也就是說小產(chǎn)權房不能轉正，小產(chǎn)權是不可能轉為大產(chǎn)權的，花錢、走關系都沒用。除非國家將小產(chǎn)權的交易放開，或者說國家對小產(chǎn)權房屋的用地進行改造或者統(tǒng)一換證，才能轉變成大產(chǎn)權。

購買風險

1、沒有產(chǎn)權證和土地證

同地區(qū)，小產(chǎn)權房的價格是商品房價格的1/3甚至更低，所以讓不少朋友頂著產(chǎn)權風險也要購買小產(chǎn)權房子。但在房屋交易或抵押過程中，產(chǎn)權證是必須要有的證件。而小產(chǎn)權房子沒有相關證件，即便有也是村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不予認可。

2、無法上市交易

因為小產(chǎn)權房沒有產(chǎn)權證，因此不具備轉讓、處分、收益和繼承等權利，也無法過戶。

3、拆遷賠償少

小產(chǎn)權房子沒有產(chǎn)權，只有銷售方的出售合同并且沒有房管單位的認同，該類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃，房屋價值將會有很大的變化。遇到房屋拆遷，房主只能得到很少或無法得到相關補償。

4、無法辦理銀行貸款

小產(chǎn)權房是沒有國家頒發(fā)的合法產(chǎn)權證的房產(chǎn)，購房者不能選擇貸款方式買房。即便全款買房后，如果后期遇到財務周轉也不能通過抵押方式獲得銀行的貸款。

5、戶口無法遷入

買了小產(chǎn)權房，購房者無法遷入戶口，無法獲得免費醫(yī)療和義務教育資源。

買小產(chǎn)權房的注意事項

1、確認開發(fā)商是否有齊全的審批手續(xù)

在購買小產(chǎn)權房時，一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質和政府部門的審批手續(xù)，包括使用權證、施工許可證。如果基本的文件都沒有，購買這樣的房子需要注意存在的風險。

另外，在購買小產(chǎn)權房時，盡量選擇社區(qū)大一點，樓棟多的小區(qū)。在此提醒：有些小產(chǎn)權小區(qū)建設的跟商品房外觀沒什么區(qū)別，真很難分辨。

還有，對于開發(fā)商出示的批文，一定要再三驗證其真實性。一般可以通過當?shù)卣倬W(wǎng)查看或直接前往政府部門咨詢了解。

2、認真看清購房合同中的條款

一般來說，看房到最后，如果你確認滿意了，此時就需要簽訂購房合同了，其中還包括付款方式，交付時間了。一定要認真留意合同里面的條款，尤其是合同中所標明的責任、風險和免責條款，這都與各位購房者自身利益息息相關。

3、驗房也不能馬虎

除了通過外部因素去衡量房屋風險，買房還是要回歸房子本身，即在驗房時，一定要仔細驗清楚房屋質量以及水電等問題。還有，某些戶型的套內面積有些也有水份，因為監(jiān)管缺失問題，所以最好實際測量。

如何規(guī)避買到小產(chǎn)權房屋

1、開發(fā)商五證一書一定要齊全

購房者買房時，一定要查驗開發(fā)商的“五證一書”，只有五證齊全才能購買。另外，對于開發(fā)商或置業(yè)顧問重要的口頭承諾一定要寫進購房合同中，以免后期出現(xiàn)麻煩。

2、簽訂購房合同后，盡快進行備案

購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后30日內應到房地產(chǎn)管理部門備案，完成備案才能保證交易成功。另外，購房者可到當?shù)胤抗芫植轵灧吭葱畔ⅲ粲袀浒福瑒t說明房源正常。

3、詢問房子是否能夠申請按揭貸款

其實，最直接的方法就是問房子是否可做按揭貸款，若能夠正常進行產(chǎn)權抵押，則屬于正常的商品房。另外，小產(chǎn)權房多出現(xiàn)于城鄉(xiāng)結合或遠郊之地，在這些區(qū)域買房時要小心。

由于買賣小產(chǎn)權房不受法律保護，即便簽了購房合同也是無效的，因此為了降低法律風險，購房者在買小產(chǎn)權房時務必記得做好上面這些注意事項，否則要承擔很大的風險。

小產(chǎn)權房遇到拆遷很難獲得補償。

小產(chǎn)權房不具備普通商品房的法律性質；

購買過程中的合同糾紛難以得到等同保護；

開發(fā)建設過程中缺少監(jiān)管，其房屋質量難以保證；

因無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶，這對房產(chǎn)價值影響很大。

由于買賣小產(chǎn)權房不受法律保護，即便簽了購房合同也是無效的，因此為了降低法律風險，購房者在買小產(chǎn)權房時務必記得做好上面這些注意事項，否則要承擔很大的風險。

如若遇國家拆遷，大多會被拆遷方以違建來定義，被拆遷的小產(chǎn)權房便很難有相應的拆遷補償。