黨建引領(lǐng)物業(yè)管理、協(xié)同共治解決難題、全面監(jiān)管物業(yè)服務(wù)……昨日，記者從市房產(chǎn)服務(wù)中心獲悉，隨著湖北省住建廳等17個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》，住宅小區(qū)物業(yè)管理將進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)，面貌也將煥然一新。

同舟共濟(jì)

黨建引領(lǐng)物業(yè)管理

今后，將堅(jiān)持黨對(duì)物業(yè)管理工作的全面領(lǐng)導(dǎo)。《通知》提出，加快推進(jìn)省、市、縣三級(jí)物業(yè)行業(yè)黨（工）委建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織應(yīng)建盡建。

推進(jìn)黨的組織和工作向居民小區(qū)(網(wǎng)格)、樓棟延伸，建立小區(qū)黨組織，協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建換屆、矛盾糾紛化解、服務(wù)小區(qū)居民等工作。將黨的領(lǐng)導(dǎo)寫(xiě)入業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，日常工作事項(xiàng)由黨的工作小組先議，再提交業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論、決策。

推行“雙向進(jìn)入、交叉任職”，推薦符合條件的社區(qū)“兩委”成員、社區(qū)專(zhuān)職工作人員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員；推薦符合條件的社區(qū)“兩委”成員、小區(qū)黨組織成員兼任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目義務(wù)質(zhì)量總監(jiān)；吸納優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員負(fù)責(zé)人擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員。

業(yè)主參與小區(qū)治理

今后，將提升業(yè)主委員會(huì)履職能力，加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督。《通知》提出，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)組建改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例一般不低于50%，主任一般由黨員擔(dān)任。對(duì)暫不具備成立業(yè)主委員會(huì)條件的，成立小區(qū)自管組織，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

探索引入第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建及換屆改選、日常運(yùn)行、物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過(guò)議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用決策權(quán)力。業(yè)主委員會(huì)要督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，指導(dǎo)業(yè)主配合相關(guān)部門(mén)積極參與社區(qū)治理。引導(dǎo)業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催交，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的行為納入個(gè)人信用記錄。

健全群眾參與機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)要定期召開(kāi)會(huì)議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn)，報(bào)告社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)并聽(tīng)取其建議。社區(qū)（小區(qū)）黨組織發(fā)揮群眾優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)業(yè)主有序參與小區(qū)治理，完善業(yè)主評(píng)議機(jī)制，定期組織業(yè)主代表評(píng)議業(yè)主委員會(huì)履職情況，結(jié)果作為業(yè)主委員會(huì)改選調(diào)整的重要依據(jù)。

協(xié)同共治解決難題

今后，聯(lián)動(dòng)管理將成為解決小區(qū)難點(diǎn)問(wèn)題的有效途徑。《通知》指出，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要履行住宅小區(qū)綜合管理屬地責(zé)任，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)籌公安、民政、自然資源、環(huán)保、住建、城管、市場(chǎng)監(jiān)管等職能部門(mén)和供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)單位，定期協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理重難點(diǎn)問(wèn)題。

完善“街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）吹哨、部門(mén)報(bào)到”“社區(qū)吹哨、黨員報(bào)到”機(jī)制，明確部門(mén)和單位職責(zé)清單，壓實(shí)工作責(zé)任，推動(dòng)職能部門(mén)和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)單位執(zhí)法管理服務(wù)進(jìn)小區(qū)。

以小區(qū)為單位，健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制。社區(qū)居委會(huì)成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)自管組織）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。

構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動(dòng)、相互銜接的物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作模式，逐級(jí)建立物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解組織，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)法規(guī)政策的宣傳教育，引導(dǎo)人民群眾依法理性表達(dá)利益訴求，及時(shí)解決住宅小區(qū)各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。

全面監(jiān)管物業(yè)服務(wù)

今后，將對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。《通知》指出，將建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理制度，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見(jiàn)等情況，實(shí)行信用分級(jí)分類(lèi)監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購(gòu)等方面的應(yīng)用。

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)信息部門(mén)共享，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)機(jī)制，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境；對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場(chǎng)。

發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，制訂物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，開(kāi)展職業(yè)技能培訓(xùn)和競(jìng)賽，開(kāi)展達(dá)標(biāo)評(píng)級(jí)活動(dòng)，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平。

嚴(yán)格物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)誰(shuí)來(lái)定？怎么定？如何監(jiān)管？今后，有了框框。《通知》指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要落實(shí)“四公開(kāi)”制度，在小區(qū)顯著位置公開(kāi)物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)價(jià)格、報(bào)修方式等，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用，對(duì)相關(guān)價(jià)格違法行為依法嚴(yán)厲查處。

住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)住建主管部門(mén)制訂并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或通過(guò)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

規(guī)范維修資金管理

今后，將進(jìn)一步優(yōu)化住宅維修資金的繳納、使用和管理手段。《通知》指出，將探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，購(gòu)房人在辦理房屋交付使用手續(xù)前向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

深化業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高業(yè)主委員會(huì)在維修資金申請(qǐng)使用中的組織能力、決策能力和執(zhí)行能力。建立緊急維修事項(xiàng)清單，完善維修資金應(yīng)急使用程序和代修程序，對(duì)符合條件的，依法落實(shí)應(yīng)急維修和代修。加強(qiáng)維修資金工程的監(jiān)督管理，嚴(yán)肅查處工程造價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)、質(zhì)量等違法違規(guī)行為。

加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，持續(xù)進(jìn)行維修資金數(shù)據(jù)清理，方便業(yè)主實(shí)時(shí)查詢(xún)；逐步推行在線交存、電子票據(jù)等便民服務(wù)，提升服務(wù)效能。

物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)

今后，將加大扶持力度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。《通知》指出，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，與各類(lèi)政務(wù)服務(wù)平臺(tái)、公用事業(yè)服務(wù)平臺(tái)對(duì)接，打造物業(yè)管理、政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)和生活服務(wù)應(yīng)用，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。

鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，為家政服務(wù)、電子商務(wù)、居家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務(wù)提供便利，盤(pán)活小區(qū)既有公共房屋和設(shè)施，優(yōu)先用于社區(qū)公共服務(wù)，積極推行“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由物的管理向居民服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。（記者 陳興國(guó) 通訊員 周驚執(zhí) 袁凱 趙偉）