隨著社會的發展，很多城里人想要去農村買房，享受鄉村生活；而很多的農村人想把農村的房屋賣掉，在城市安家，這樣城里城外的想法，體現著不同的人生追求，也讓人們自然而然地形成買賣。

但是農村房屋有其特殊性的一面，不同于城市里的商品房，不是形成合意、簽署了房屋買賣合同就可以認定為有效的買賣行為，為了避免日后不必要的麻煩，買賣農村房屋一定要謹慎而為，無論是對于買方還是賣方而言。

Q1：什么樣的農村房屋可以買賣？

兩種買賣無效的情況

一、房地不能分離

農村房子是建在宅基地上的，但是不意味著宅基地和房子可以分開進行買賣，其需要滿足“地隨房走，房隨地走”的原則，若是分離買賣，其買賣行為將是無效的。

二、房屋權屬要明確

在農村房屋進行買賣時，其權屬要是明確的，不能存在爭議，也不能處于被法院采取了查封等財產保全措施等的狀態，不然其買賣行為將被認定為無效。

一種需要注意的情況

三、不得侵犯優先購買權

農村房屋一般是有共有產權人的存在的，對于共有產權人來說，在農村房屋進行買賣時，其有權利知曉，并且在同等條件的前提下，其有優先購買的權利，這項權利不能被侵犯。

買賣后兩個注意事項

四、買賣后需進行主體權利的變更

農村房屋買賣后，需要進行主體權利的變更，不然在法律意義上，該棟產生買賣行為的房屋仍然是原房主的，這樣在后期很容易產生糾紛。

五、買賣后重建房屋需符合規定

部分買了農村房子的人，可能不滿意房屋的造型設計等等方面，會想要重新進行建造，或者是將其進行翻建，但是在重建和翻建的過程中，也是需要走建房申請流程的，并且所建房屋要符合當地的面積、層高等等政策規定。

Q2：農村房屋可以賣給哪些人？

一、需征得本村集體組織的同意

因農村土地的特殊性，其土地的所有權是在本村集體組織手中，本村的農戶只是擁有宅基地的使用權和房屋的所有權，當農村房子進行買賣時，其宅基地的使用權會發生轉移，這一權利的轉移是需要向村集體申請告知的，只有村集體同意房屋買賣的申請后才可以進行買賣。

二、需滿足一戶一宅的原則

農村土地實行一戶一宅的制度，這項制度是不容打破的，對于農村房屋買賣的雙方來說，在農村房屋買賣后，雙方都得符合一戶一宅的土地原則，不能一戶多宅，不然其買賣行為將是無效的。

三、買賣雙方的身份需符合條件

農村宅基地是本村集體以戶為單位分配給農村建房居住使用的，自然是只能分配給本村集體組織的成員，所以農村房屋買賣時，其買賣的對象得是同屬于同一村集體組織的成員，不能是外村人和非農戶口的人。

Q3：農村房屋如何過戶？

買賣取得的農村房屋應該如何辦理房產證？

①去鄉鎮國土所提出申請;

②提交相關材料；

③當地國土所根據申請人提供的權屬資料進行審查；

④實地進行勘丈、調查、公告；

⑤報國土局審核，注冊登記；

⑥發證。

通過買賣方式獲得的農村房屋辦理房產證時需要哪些資料？

①原《房屋所有權證》（原件）；

②土地使用權證復印件（校驗原件）；

③房屋買賣合同原件；

④買賣雙方身份證明、婚姻證明復印件（校驗原件）；

⑤農村集體經濟組織同意轉移房屋所有權的證明材料原件及購房人為該村村民資格的戶口、證明材料等。

Q4：被判定房屋買賣合同無效，該如何處理？

在司法實踐中，農村房屋買賣合同被判定無效的情況下，主要有以下幾種處理方式：

第一種，合同無效，暫不需要騰退

第二種，合同無效，返還房屋

第三種、確認合同無效，其他不做處理

第四種：合同無效，互相返還，按過錯承擔責任