維護房地產市場秩序，抑制炒房行為，僅靠政府的行政力量不夠，司法機關也應辯法析理，對“炒房”行為給予負面評價。但在認同裁判結果的基礎上，此案判決的法理依據，還有值得探討之處。

媒體報道，房產中介尤勇（化名）利用自身優勢從市民吳欣（化名）手中購買房屋，準備在辦理房屋手續時過戶給第三方。后吳欣發現尤勇系炒房人員，提出解除合同。尤勇將吳欣起訴至法院，要求繼續履行合同，并賠償損失。

日前，天津濱海新區法院塘沽審判區圍繞合同締約履行過程等方面進行了審理，認為原告尤勇簽訂該買賣合同的目的是轉售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思的表示，經審理后認定雙方簽訂的買賣合同不成立。

此案審判結果，引發輿論爭議。作為曾經從業多年的法官以及現任律師，我基本認同此案的裁判結果。要維護房地產市場秩序，抑制炒房行為，僅靠政府的行政力量是不夠的，司法機關也應辯法析理，對“炒房”行為給予負面評價。但在認同結果的基礎上，我認為在裁判的法理依據上，還有值得探討之處。

所謂以“炒房”為目的，在民法上則評價為動機。動機不是意思表示的要素，僅為意思表示的“間接原因”。動機深藏不露，外人無法了解把握，如令其影響意思表示或者合同的效力，交易安全就喪失了。盡管購房者的“炒房”動機不良，應當受到譴責，但其購房的意思表示不受動機影響。

判斷合同成立的標準是當事人意思表示一致。根據《合同法》第32條之規定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時成立。從本案看，既然當事人簽訂了購房合同書，這就表明合同已經成立了。因此，判決認為當事人意思表示不真實，并據此認定合同不成立，是值得商榷的。

但本案如果從違反公序良俗的角度，判決合同無效，更有法理依據。房地產市場發展到今天，已不單是產業問題，更涉及到國家經濟安全、政治穩定。為此，國家出臺了一系列房地產調控措施，打擊不良中介、制止炒房行為，維護正常交易秩序。

惡意炒房、擾亂市場秩序的行為，可評價為《合同法》第7條、第52條第四項之規定“損害社會公共利益”的行為（《民法總則》第153條規定為“違反公序良俗”的行為）。本案完全可依據《合同法》之規定，認定購房合同無效。

此外，對合同不成立的，該如何處理？《民法通則》、《合同法》都沒有規定。這一法律漏洞，其實需要法官進行填補。通常認為，合同不成立的，可類推適用《合同法》第58條關于合同無效的處理規則。

類推適用的結果是，無論判決合同成立與否，二者的法律效果是相當的，即：合同義務不再履行；已經履行的，成立不當得利，應當返還；受有損失的，按締約過失責任處理。

購房合同簽署后，賣方拒絕履行合同，實際上違反了民法的誠實信用原則，不應當得到司法的支持。法官判決合同不成立，顯然不是出于保護不誠信的賣方的目的。但在房價單邊上漲的行情下，判決結果客觀上是有利于賣方的。在秩序與公平、自由與正義之間，有時難以平衡兼顧，這或許就是司法的局限性吧。