維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，抑制炒房行為，僅靠政府的行政力量不夠，司法機(jī)關(guān)也應(yīng)辯法析理，對(duì)“炒房”行為給予負(fù)面評(píng)價(jià)。但在認(rèn)同裁判結(jié)果的基礎(chǔ)上，此案判決的法理依據(jù)，還有值得探討之處。

媒體報(bào)道，房產(chǎn)中介尤勇（化名）利用自身優(yōu)勢從市民吳欣（化名）手中購買房屋，準(zhǔn)備在辦理房屋手續(xù)時(shí)過戶給第三方。后吳欣發(fā)現(xiàn)尤勇系炒房人員，提出解除合同。尤勇將吳欣起訴至法院，要求繼續(xù)履行合同，并賠償損失。

日前，天津?yàn)I海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)圍繞合同締約履行過程等方面進(jìn)行了審理，認(rèn)為原告尤勇簽訂該買賣合同的目的是轉(zhuǎn)售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)意思的表示，經(jīng)審理后認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同不成立。

此案審判結(jié)果，引發(fā)輿論爭議。作為曾經(jīng)從業(yè)多年的法官以及現(xiàn)任律師，我基本認(rèn)同此案的裁判結(jié)果。要維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，抑制炒房行為，僅靠政府的行政力量是不夠的，司法機(jī)關(guān)也應(yīng)辯法析理，對(duì)“炒房”行為給予負(fù)面評(píng)價(jià)。但在認(rèn)同結(jié)果的基礎(chǔ)上，我認(rèn)為在裁判的法理依據(jù)上，還有值得探討之處。

所謂以“炒房”為目的，在民法上則評(píng)價(jià)為動(dòng)機(jī)。動(dòng)機(jī)不是意思表示的要素，僅為意思表示的“間接原因”。動(dòng)機(jī)深藏不露，外人無法了解把握，如令其影響意思表示或者合同的效力，交易安全就喪失了。盡管購房者的“炒房”動(dòng)機(jī)不良，應(yīng)當(dāng)受到譴責(zé)，但其購房的意思表示不受動(dòng)機(jī)影響。

判斷合同成立的標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人意思表示一致。根據(jù)《合同法》第32條之規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)成立。從本案看，既然當(dāng)事人簽訂了購房合同書，這就表明合同已經(jīng)成立了。因此，判決認(rèn)為當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，并據(jù)此認(rèn)定合同不成立，是值得商榷的。

但本案如果從違反公序良俗的角度，判決合同無效，更有法理依據(jù)。房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，已不單是產(chǎn)業(yè)問題，更涉及到國家經(jīng)濟(jì)安全、政治穩(wěn)定。為此，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，打擊不良中介、制止炒房行為，維護(hù)正常交易秩序。

惡意炒房、擾亂市場秩序的行為，可評(píng)價(jià)為《合同法》第7條、第52條第四項(xiàng)之規(guī)定“損害社會(huì)公共利益”的行為（《民法總則》第153條規(guī)定為“違反公序良俗”的行為）。本案完全可依據(jù)《合同法》之規(guī)定，認(rèn)定購房合同無效。

此外，對(duì)合同不成立的，該如何處理？《民法通則》、《合同法》都沒有規(guī)定。這一法律漏洞，其實(shí)需要法官進(jìn)行填補(bǔ)。通常認(rèn)為，合同不成立的，可類推適用《合同法》第58條關(guān)于合同無效的處理規(guī)則。

類推適用的結(jié)果是，無論判決合同成立與否，二者的法律效果是相當(dāng)?shù)模矗汉贤x務(wù)不再履行；已經(jīng)履行的，成立不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還；受有損失的，按締約過失責(zé)任處理。

購房合同簽署后，賣方拒絕履行合同，實(shí)際上違反了民法的誠實(shí)信用原則，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫剿痉ǖ闹С帧７ü倥袥Q合同不成立，顯然不是出于保護(hù)不誠信的賣方的目的。但在房價(jià)單邊上漲的行情下，判決結(jié)果客觀上是有利于賣方的。在秩序與公平、自由與正義之間，有時(shí)難以平衡兼顧，這或許就是司法的局限性吧。