近期北京“學區房”政策現變動，這讓對購房政策格外敏感的笑笑媽（化名）開始緊張。

“一方面學區房政策變化太快，我們還是想盡快把房子定下來；另一方面又聽說最近有的銀行房貸額度緊張、申請難，我們感覺像被架在這兒了。”笑笑媽告訴《中國銀行保險報》記者，“我現在最關心的就是我能不能申請到房貸，如果貸款要排隊，我要排多久？”

笑笑媽對于申請房貸的擔憂并非全然是“空穴來風”。近期，部分城市個人按揭貸款額度“吃緊”的消息再次傳出。一邊是房地產市場需求持續火熱，一邊是部分購房者感到銀行信貸端“涼”了下來。

不過，專家普遍表示，部分城市這一輪出現的個人按揭貸款“吃緊”，主要受供需“錯配”因素影響。隨著半年報披露季到來，部分銀行為迎接房地產貸款集中度管理“期中考”，可能會調整涉房信貸投放節奏。不過上述監管政策主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導致整體房貸額度縮減。

房貸利率上漲 放款周期延長

2023年年初，為進一步遏制房地產金融化泡沫化勢頭，央行、銀保監會聯合出臺房地產貸款集中度管理辦法，對房地產開發貸款、個人按揭貸款占總貸款比重提出監管要求，引導商業銀行管好資金閘門，落實“房住不炒”政策。

目前房地產貸款集中度政策已經出臺半年，落地效果基本顯現。銀保監會數據顯示，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低， 2023年以來持續低于各項貸款增速。

反映到市場上，年初至今，深圳、廣州、杭州、鄭州、武漢等多個交易活躍的城市曾出現購房者需排隊等待商業銀行放款的現象。

正在申請首套房貸款的杭州居民小賀告訴《中國銀行保險報》記者，她于今年5月28日與中國銀行杭州市分行簽了貸款合同，6月3日貸款獲批，但截至目前貸款還沒有拿到手，中介稱預計7月底能拿到。

“目前，購房的商貸從申請到放貸大約需要2個月時間，‘公積金貸款+商貸’的組合貸則需要3至4個月時間。”小賀說。她還向記者講述了簽合同時出現的一個“小插曲”：“本來我是在建行貸款的，但去簽合同前被告知沒有額度了，才轉而去中行貸款，中行也說額度緊張。”

一方面，小賀感到目前商業銀行放款速度變緩；另一方面，小賀所在的杭州，上半年樓市交易一直火熱。中國指數研究院數據顯示，2023年上半年，杭州新房成交104696套，為近5年來同比新高；杭州二手房成交55344套，為4年來同比新高。

不過各地情況并不相同。在北京，記者于7月7日隨笑笑媽走訪了西城、海淀幾家中介機構后了解到，目前北京地區申請銀行個人按揭貸款情況基本正常。根據商貸、組合貸不同類型，放款周期從7天到1個月不等。目前，笑笑媽準備申請的二套房房貸利率為5.70%。

整體來看，6月份，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套房利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；6月72個重點城市平均放款周期延長至50天。

房貸利率提升、放款周期拉長，實際上反映的還是供需錯配問題。貝殼研究院指出，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行會主動調整信貸投放速度；合肥、杭州、成都等前期市場較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發放個人按揭貸款。這些因素導致二季度市場端出現了上述情況。

限制“二手房” 支持“首套房”

小賀準備購買的是一套二手房。在申請房貸的過程中她了解到，目前杭州個別商業銀行暫緩了二手房貸批貸。

貝殼研究院研究數據顯示，今年一季度，核心城市入學需求比往年更為強烈，二手房市場交易增長較快。2023年上半年重點50城二手房整體成交量同比增長約6成，較去年下半年增長12%。

記者注意到，為了抑制部分人的“炒房”需求及畸形的“學區房熱”，今年多個一線、新一線城市出臺了相關政策，開始對二手房進行調控。

今年2月8日，深圳公布全市3595個小區二手房成交指導價（即以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格），隨后成都、寧波、西安等城市紛紛“復制”。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴《中國銀行保險報》記者，二手房指導價低于實際成交價20%左右，銀行將指導價作為按揭貸款的依據，相當于降低買房人的貸款成數，提高購房首付，這有利于抑制炒房需求，平穩市場預期。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政則表示，在房貸額度逐漸精細化管理后，銀行出于成本效率的考慮，會優先考慮新房客戶的需求和額度。而“選擇性放貸”、房貸放款時間變長的現象，確實已經對二手房成交量造成了一定影響。

不過收緊二手房貸款的同時，商業銀行信貸資源依然會優先向“剛需”群體傾斜。今年6月，銀保監會有關負責人在新聞通氣會上明確提出，要在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。截至2023年4月末，銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8個百分點。

王博士夫婦于今年5月初在北京海淀區一個新開樓盤首次貸款購置了首套房。王博士告訴《中國銀行保險報》記者，他們通過中介機構介紹，在中行申請了純商貸。在按照銀行的要求備齊資料后，銀行僅用兩天時間即完成了審批、放款，房貸利率為5.2%。

“影響批貸速度的因素有很多。”王博士事后表示，并非所有貸款審批都像他們這樣快，但選擇純商貸、備齊銀行所需的材料是關鍵。

下半年房貸額度投放有望恢復正常

不過整體來看，盡管市場上時時吹起“停貸風”，實際上房地產貸款集中度管理并未導致信貸規模收縮，在貨幣政策整體穩健下，房地產貸款總量不會失速下滑。

央行公布的金融數據顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達到1.98萬億元，規模創近10年同期歷史新高。

展望下半年，貝殼研究院指出，房地產貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導致整體房貸額度縮減。對于居民部門，只要居民貸款總額（分母）擴張，居民新增中長期貸款的總額就可以保持增長。因此，過了上半年考核節點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態，市場交易規模將保持量增價穩的增長勢頭。

此外，雖然資金“閘門”被監管，但是銀保監會也在穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。

中國銀保監會副主席梁濤介紹，銀保監會在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。下一步還將持續支持好住房租賃市場發展，提供更有針對性的金融產品和服務，包括推動保險資金支持長租市場發展，會同人民銀行推進房地產投資信托基金（REITs）試點，配合住建部整頓規范住房租賃市場秩序等。