婚內(nèi)買(mǎi)房單方所有？

在婚姻存續(xù)期間買(mǎi)的房，不都應(yīng)該算作夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？答案是“不一定”。

為何會(huì)得出這個(gè)答案？我們先看一個(gè)案例。上海的于先生與前妻劉女士（兩人均為化名）離婚時(shí)，對(duì)于一套房產(chǎn)的分割產(chǎn)生異議，多次協(xié)商無(wú)果，只好通過(guò)司法途徑來(lái)解決。法院認(rèn)為，爭(zhēng)議房屋的權(quán)屬性質(zhì)的關(guān)鍵，應(yīng)該明確該房屋購(gòu)房款的來(lái)源。

調(diào)查中，法院發(fā)現(xiàn)，于先生在購(gòu)買(mǎi)該房屋同期出售了自己的婚前財(cái)產(chǎn)房屋；其次，從售房款和購(gòu)房款的數(shù)額來(lái)看，售房款金額高于購(gòu)房款金額；再次，在售房和購(gòu)房同期，于先生提交的銀行賬戶明細(xì)的款項(xiàng)變動(dòng)金額和時(shí)間可以與其售房購(gòu)房大致吻合，在同一時(shí)間其賬戶內(nèi)并未發(fā)生其他可以證明為雙方夫妻共同財(cái)產(chǎn)的大額款項(xiàng)轉(zhuǎn)入。

就此，法院認(rèn)為于先生就其購(gòu)房的款項(xiàng)來(lái)源提供了較為充分的證據(jù)，前妻雖有異議，但未能提交足以反駁的證據(jù)，故可以認(rèn)定于先生提供的證據(jù)的證明力明顯大于原告提供的證據(jù)的證明力，該房屋購(gòu)房款應(yīng)認(rèn)定為來(lái)自于先生出售其婚前房屋的售房款。因此，該房屋，前妻主張將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，法院不予支持。

此外，還有另外一個(gè)類似的案例，也說(shuō)明了同樣的道理。在這個(gè)案例中，也是離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛，被告一方先出售其名下的兩套房產(chǎn)，后又購(gòu)買(mǎi)了爭(zhēng)議房產(chǎn)，從房款的資金流向看，被告買(mǎi)房時(shí)為全額付款，且所用款項(xiàng)為售房所得款。而有一點(diǎn)是明確的，即被告出售的兩套房屋屬其婚前財(cái)產(chǎn)，與原告無(wú)關(guān)，且原告亦未舉證證明其對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)出資，故爭(zhēng)議房產(chǎn)屬于被告婚前的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式，不屬于雙方夫妻共同財(cái)產(chǎn)。原告要求分割爭(zhēng)議房產(chǎn)，于法無(wú)據(jù)說(shuō)不過(guò)去，故該訴訟主張沒(méi)有得到法院的支持。

形式變更最為關(guān)鍵

在上述兩個(gè)案例中，法院都沒(méi)有支持原告一方的訴訟請(qǐng)求，其理由是：一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。最為關(guān)鍵的是，夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，不會(huì)因?yàn)榛橐鲫P(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

之所以給出這樣的判斷，其法理依據(jù)是最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第三十一條：民法典第1063條規(guī)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

盈科全球合伙人、上海房產(chǎn)律師郭韌進(jìn)一步解釋說(shuō)，這說(shuō)明并非所有婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。她說(shuō)：“民法典司法解釋已經(jīng)作出了明確規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)的形式變更不會(huì)影響其屬于婚前財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)，因此，若婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋款項(xiàng)完全來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn)，該房屋可能仍被認(rèn)定為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)而無(wú)需分割。”

郭韌認(rèn)為，該條款對(duì)婚后房屋購(gòu)房款完全來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn)這一事實(shí)的證明，達(dá)到高度蓋然性的程度。由前文中所提及的案例可以得出一個(gè)結(jié)論，即認(rèn)定婚內(nèi)房屋系婚前財(cái)產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化要關(guān)注以下多方面因素：

首先是出售婚前財(cái)產(chǎn)及購(gòu)買(mǎi)婚內(nèi)房屋時(shí)間的先后順序。這里所說(shuō)的先后順序的核心應(yīng)當(dāng)是款項(xiàng)往來(lái)的先后順序，往往是先獲得出售婚前財(cái)產(chǎn)價(jià)款再支付房屋對(duì)價(jià)。同時(shí)，還應(yīng)考慮款項(xiàng)支付的時(shí)間，若時(shí)間相隔太久，夫妻財(cái)產(chǎn)混同的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升。

其次是出售婚前財(cái)產(chǎn)獲得的價(jià)款是否足以覆蓋婚內(nèi)購(gòu)房的對(duì)價(jià)。若是出售婚前財(cái)產(chǎn)獲得的款項(xiàng)不足以覆蓋婚內(nèi)房屋的價(jià)款，不足的部分就可能涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)足，房屋性質(zhì)就可能發(fā)生變化。

第三是其他輔助判斷條件。這些條件包括在交易期間其他大額款項(xiàng)的進(jìn)出、配偶的知情程度，以及配偶的出資情況等。

郭韌同時(shí)提醒說(shuō)：“當(dāng)然，判斷是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的前提就是，出資人對(duì)該房屋是否有處置意愿，其特征就是產(chǎn)證上是否有配偶的名字。若產(chǎn)證上為雙方的名字或僅有配偶的名字，婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋性質(zhì)就會(huì)被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”

共同還貸需要補(bǔ)償

通過(guò)前文分析得知，用婚前財(cái)產(chǎn)在婚后買(mǎi)房，只要當(dāng)事人未另有約定，均屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，哪怕是婚前財(cái)產(chǎn)變換財(cái)產(chǎn)方式的，仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。所以，婚前房屋變賣(mài)所得的款項(xiàng)，仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，用變賣(mài)所得再購(gòu)買(mǎi)房屋的，購(gòu)買(mǎi)的房屋仍是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

這里有一種比較復(fù)雜的情況是貸款買(mǎi)房，但需要明確的是，它并不能改變婚前財(cái)產(chǎn)的事實(shí)。這是因?yàn)椋环皆诨榍耙呀?jīng)通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購(gòu)房款，即在婚前取得了購(gòu)房合同確認(rèn)給購(gòu)房者的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，那么離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)是相對(duì)比較公平的做法。

當(dāng)然，對(duì)貸款買(mǎi)房的情形，應(yīng)考慮配偶一方參與還貸的實(shí)際情況，從而對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償。在認(rèn)定為一方所有的基礎(chǔ)上，未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對(duì)性原則。

如何補(bǔ)償？對(duì)于婚后參與還貸的一方來(lái)說(shuō)，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第1087條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。如婚后所還貸部分是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚后房屋所有人需要將償還貸款金額的一半支付給對(duì)方。