由于時(shí)間倉(cāng)促，那篇文章只講了等本等息，并沒(méi)有對(duì)利率進(jìn)行詳細(xì)講解。今天小二接著上次的分享，繼續(xù)和大家聊聊利率那些事。

1、基準(zhǔn)利率和LPR

基準(zhǔn)利率

基準(zhǔn)利率由中國(guó)人民銀行發(fā)布，我們生活中常常聽(tīng)到的降息、加息，都是以這個(gè)基準(zhǔn)利率為調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。目前市場(chǎng)采用的是央行2023年10月24日發(fā)布的基準(zhǔn)利率：

在2023年10月8日以前，個(gè)人住房貸款利率也是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)。（貸款基準(zhǔn)利率4.9%*上浮或下浮比例）

LPR

LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，它由18家銀行共同報(bào)價(jià)產(chǎn)生，計(jì)算方法為去掉一個(gè)最高價(jià)和一個(gè)最低價(jià)，最后算術(shù)平均得出，每月20日重新報(bào)價(jià)計(jì)算。

2023年5月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率一年期3.85%，五年期以上為4.65%。

以成都房貸市場(chǎng)為例

首套房貸利率5年期以上LPR利率+123BP，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率4.9%上浮20%左右，也就是年利率5.88%左右；

二套房貸LPR利率+172BP，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率4.9%上浮30%左右，年利率在6.37%左右；

實(shí)際利率與賬面利率

在向銀行借款時(shí)，除了發(fā)生貸款利率支出外，還會(huì)有一些其他的費(fèi)用支出。常見(jiàn)的就是評(píng)估費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品等。

比如，老王向銀行申請(qǐng)房屋抵押消費(fèi)貸款50萬(wàn)元。銀行要求老王須購(gòu)買(mǎi)一份4000元的保險(xiǎn)，同時(shí)支付900元的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。

這些額外的費(fèi)用加到貸款利息中就產(chǎn)生了貸款的實(shí)際利率。

而在老王的貸款合同中，注明的年利率是5.1%，這就是賬面利率。

對(duì)老王來(lái)說(shuō)，貸款過(guò)程中產(chǎn)生了額外的貸款費(fèi)用，實(shí)際利率應(yīng)該涵蓋這部分成本。因此他的實(shí)際利率是：

（貸款本金50萬(wàn)元*年利率5.1%+保險(xiǎn)費(fèi)4000元+評(píng)估費(fèi)900元）÷50萬(wàn)元=6.08%

注：以上是針對(duì)中途不歸還本金的計(jì)算；

3、月息幾分幾厘

不知各位是否也有這樣的困惑，找借貸公司借錢(qián)時(shí)，他們總是說(shuō)月息幾厘、幾分。而銀行這邊貸款，大多是直接報(bào)一個(gè)百分?jǐn)?shù)，比如4.25%、5.5%。這兩種說(shuō)法之間到底是什么關(guān)系，哪一種利息更低？

其實(shí)，所謂的月息1厘就是0.1%，1分也就是1%。當(dāng)然，這里的利率只是月利率，

貸款年利率=貸款月利率*12（月）

但月息的說(shuō)法不太規(guī)范，比較容易演變成一些“低息套路”

比如，同樣是借款100萬(wàn)，1年期。小貸公司的月息6厘，和銀行的月息6厘就有著較大差別。我們直接把兩者的還款計(jì)劃調(diào)出來(lái)對(duì)比：

銀行月息6厘：

小貸月息6厘：

問(wèn)題出在哪兒呢？

因?yàn)殂y行的月息6厘是，當(dāng)月利息÷當(dāng)月剩余未還本金。它第一期未還本金100萬(wàn)，月息6厘，那利息就是6000元。

再看第二期（隨便哪期計(jì)算結(jié)果都一樣），5516.29÷919381.03=0.6%。它的實(shí)際年利率就等于0.6%*12=7.2%

而小貸的第一個(gè)月利息怎么是1萬(wàn)多呢？

第一期：10865.83元÷100萬(wàn)元=1.0865%

第二期：10013.19元÷921530.26元=1.0865%

也就是小貸對(duì)外報(bào)的月息6厘，實(shí)際年利率是1.085%*12=13.03%左右。之所以它也報(bào)月息6厘，是因?yàn)樗脑孪⑹牵偫?.2萬(wàn)÷12月÷總本金100萬(wàn)=0.6%。

所以，當(dāng)借貸公司給你說(shuō)月息多少時(shí)，還是把還款計(jì)劃表打印出來(lái)，看看真實(shí)利率多少吧。

4、還款方式對(duì)利率的影響

上次分享的等本等息，就是一種看著利率低，實(shí)際利息高的還款方式。

同時(shí)，每年是否需要?dú)w本、歸本多少，也會(huì)影響本金的使用效率，進(jìn)而影響貸款的實(shí)際利率。

大家好，我是貸小二，一名資深的房產(chǎn)抵押從業(yè)人員。在成都，我見(jiàn)過(guò)太多為貸款而四處奔走的客戶(hù)。他們有些是個(gè)人條件問(wèn)題，有些是不懂市面上的貸款產(chǎn)品。為此，他們踩過(guò)很多坑，交了很多學(xué)費(fèi)。

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