經常有人在交了定金之后，問小樓還要注意些什么。小樓給的回復是認真讀一下《商品房買賣合同》。

這份合同是由主合同和后面一系列的附件組成的。主合同是由住建部門監制的制式合同，在長沙一般是在網上簽訂這個合同，就是俗稱的網簽。

后面的附件一般有房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝飾、設備標準、前期物業服務合同、臨時管理規約等，然后在里面還會有一個補充協議。

這個補充協議里面聲稱：

雙方經平等協商，一致同意訂立如下條款，作為對合同的修改和補充。

并在后面的條款中特別約定：

本協議作為對合同的補充和修改，經雙方簽字或蓋章后生效；合同及其附件內容與本協議內容不同的，以本協議約定為準。本協議一式陸份，出賣人貳份，買受人壹份，長沙市房屋產權主管部門貳份，按揭銀行壹份，物業公司壹份。

也就是說這份補充協議的內容才是買受人和出賣人的真實約定內容。

對于以上內容，買受人是清楚并簽字認可的，這才是雙方意愿的真實表達：

合同及其附件、補充協議等，是經買賣雙方充分協商后簽訂的，買受人對全部內容已經清楚；出賣人已對所涉免責條款、權利義務等的限制性條款作了說明和提示，買受人自愿全部接受，同意簽字確認。

補充協議每個開發商都會根據自己的情況擬定，沒有個統一的版本，我們這里就找到的一個版本來分析一下補充協議里面的玄機。

1.計價方式

現在長沙很多樓盤都是精裝修出售。有些客戶買房選擇的是公積金貸款，而公積金貸款是不支持精裝修部分的。

在主合同里如果只約定了含精裝修的單價與總價，一般格式如下：

第五條 計價方式及價款

出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款：

1．按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣） 元/㎡，總房價 元（￥ .00元）。

2．按套內建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣 / 元/㎡，總房價/ 元（￥ / 元）。

3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（人民幣） / （ / 元）。

那么在補充協議里會對這個價格進行拆分如下：

合同第五條約定的商品房總價款（含增值稅）包含毛坯價款和裝修價款。其中毛坯部分按建筑面積計算，單價為人民幣 元（大寫 ）/平米，毛坯部分總價款為人民幣 元（大寫： ）；裝修部分按建筑面積計算，單價為人民幣 元（大寫 ）/平米，裝修部分總價款為人民幣 元（大寫： ）；該商品房合計總價款為人民幣 元（大寫 ）。

這樣在公積金貸款時就可以有一個較為直觀的依據。

當下長沙精裝修最流行的標準是不超過2500元/平米，隨著房價的走高，這一標準也在不斷突破。您想啊，你買一500萬的房子，精裝修如果還是2500的話，有些對不住這房價了。

2．10%總房款的違約金

在主合同的第七條約定了付款的違約責任：

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第 1 種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在 90 日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三 的違約金，合同繼續履行；

（2）逾期超過 90 日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按總房價的 10 ％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

在補充協議里這個10%做了更詳細的約定。

第一處：

買受人有下列情形之一，導致出賣人不能在合同簽訂后60日內取得約定金額的貸款（即除首付款外的其余購房款）的，視為買受人違約，買受人應自違約日起按合同第七條的規定承擔逾期付款的違約責任：

（1）未能按時、準確地提供真實有效的辦理購房抵押貸款相關資料；

（2）未能按時交納按揭貸款相關費用；

（3）不配合銀行要求辦理相關審批手續，包括不按銀行要求簽署有關文件資料的；

（4）銀行要求補充資料或增加首付款、增加借款人、提高按揭貸款利率或提出其它條件的，買受人在接到銀行或出賣人通知后十五日內仍不按要求辦理的。

如果是由于買受人個人的原因導致按揭貸款不能在兩個月內到出賣人的賬上，那么出賣人可以解約，并扣除買受人總房價的10%作為違約金。

第二處：

買受人自依約提交按揭貸款資料之日起60日內仍未能與銀行簽訂生效的貸款合同的，或者因買受人資信不足導致銀行最終決定的貸款額度不足本協議雙方在合同中約定的貸款金額或不同意貸款的，買受人應于收到出賣人書面通知或電話通知或自出賣人依本協議約定在報紙上刊登通知之日起十五日內付清剩余全部購房款（即購房款總額與買受人已付購房首付款的差額），否則，視為買受人逾期付款，出賣人有權按合同第七條的約定處理。

由于征信問題導致無法貸款的，買受人是要求付清全款的，否則就會被視為違約，扣除10%的違約金。

第三處：

合同簽訂后，買受人單方面要求解除合同的，經出賣人同意可以解除合同，但買受人應當向出賣人支付合同約定總購房款10 %的違約金；因買受人要求解除合同導致出賣人實際損失高于違約金的，買受人應當足額賠償出賣人的損失。

合同或本協議對解除合同后的處理另有約定的，從其約定。

如果買受人說這房子我不買了，合同終止，需要賠開發商10%的違約金。

第四處：

如在簽訂本合同時雙方尚不能按政府主管部門有關規定進行“網上簽約”的，雙方同意在具備“網上簽約”條件時，按本合同文本進行商品房買賣合同網上簽約、備案。買受人承諾在收到出賣人通知之日起7日內配合辦理完成買賣合同網上簽約手續，逾期則按該房屋總價款萬分之一每日的標準向出賣人支付違約金；買受人超過90日仍拒不進行網上簽約的，出賣人還有權解除本合同并向違約方收取總房價10%的違約金。

買受人拖著不去辦網簽，也是會受到10%的違約金懲罰。

3.交房的違約責任

在主合同的第十一條約定了房屋交接及違約責任：

由于出賣人原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 1 種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過90 日，自本合同第十條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之三 的違約金，合同繼續履行。

（2）逾期超過 90 日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 15 天內退還全部已付款，并按總房價的 10 ％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第十條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之三（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金，但違約金最高不得超過已付房款的百分之十。

由于買受人原因，未能按期接受房屋的，雙方同意按 1 方式處理：

1、出賣人按逾期每天每平方米房屋建筑面積零點壹元向買受人收取房屋管理費，并視為出賣人已交付房屋，該房屋毀損、滅失的風險由買受人承擔。

出賣人違約和買受人違約的支付方式是不一樣的，一個萬三，一個是0.1元，有心人可以將這個換算一下，也許會發現為什么這樣設置。

主合同中第十五條約定了保修責任：

買受人購買的商品房為商品住宅的，出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，出賣人自非商品住宅交付使用之日起，按照《房屋質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。出賣人拒絕整修或者在合理期限內拖延整修的，買受人可以自行或者委托他人整修，整修費用及整修期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋因質量問題造成買受人經濟損失的，出賣人應賠償買受人的損失。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助整修，整修費用由買受人承擔。

該商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格，或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，可以依照有關規定委托雙方認可的工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人可以請求解除合同并要求出賣人賠償損失。

房屋保修期按出賣人提供的《住宅質量保證書》執行，但該《住宅質量保證書》規定的保修期不得短于國家規定的最低保修期，保修期自該房屋交付之日起計算。

至于提到這個保修責任，是因為在補充協議中約定：

在房屋交接時，如買受人發現交付房屋有瑕疵或任何非主體結構質量問題，應記錄在交接文件中，且買受人應在交接后10日內以書面方式向出賣人提出，由出賣人按合同第十五條的約定進行處理。買受人不得以此為由拒絕收房或者要求退房。

而且關于交房，不管你有沒有來收房，以通知你收房的最后一天作為交付日，就算交完房了：

買受人須在出賣人發出的書面交房通知注明的交付使用日期內到出賣人指定的地點辦理房屋交接手續。因買受人原因導致房屋未在指定日期內辦妥房屋交付手續的，以書面交房通知注明的交接期限的最后一日為該房屋實際交付使用日，自該日起視為該房屋已實際交付且經買受人驗收合格。自房屋交付日起，買受人應當按相關規定或約定承擔責任并繳納物業管理相關費用。

4.精裝修

在補充條款中約定：

該房屋的裝修標準見合同附件三。對約定的裝修標準所涉及的建筑材料及相關設備，如在貨物采購或市場供應有變化或其他原因導致出賣人未能使用該相關材料、設備時，為保證能按期按質交付該房屋，出賣人有權采用質量相當或以上的材料、設備替代。

該房屋內的所有潔具、廚房設備、家私、電氣設備等（若有）由生產商直接提供保修，具體保修辦法和保修期以生產廠商提供的保修文件為準，若因該等設備質量事故造成買受人人身損害或財產損失的，由出賣人協助買受人向生產廠商索賠。

在對于精裝修計價方式說明時，已經事先約定了：

買受人認可毛坯價格和裝修價格為房屋總價合理組成部分，買受人已實地察看該項目已實施完成的示意樣板，對示意樣板已進行了充分了解，出賣人已對買受人做了必要之解釋，買受人、出賣人雙方認同房屋裝修的設計理念，詳見買賣合同附件交付標準。買受人已對示意樣板與本協議約定的房屋總價款進行了充分考量，同意本協議約定裝修價格充分符合買受人期望體現的出賣人品牌價值、技術、設計、服務理念等因素，裝修價格公平合理，買受人完全同意并沒有異議自愿接受本房屋的裝修行為和裝修價值。

5.面積補差

在主合同中對于面積補差是這么約定的：

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以 建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約規定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第2 種方式進行處理：

1、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權解除合同。

買受人解除合同的，出賣人在買受人提出解除合同之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按 人民銀行公布的同期金融機構人民幣活期存款基準利率付給利息。

買受人不解除合同的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％
合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

2、雙方自行約定： 詳見補充協議的約定 。

而在補充協議的約定是這樣的：

1、合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按以下方式處理：

⑴面積誤差比絕對值在0.6%以內（含本數）的，買賣雙方多不退、少不補；

⑵面積誤差比絕對值在0.6%以上（不含本數）的，買賣雙方按合同約定的房屋單價，據實結算房價款，多退少補；

產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％
合同約定面積

2、當產權登記面積與合同約定面積發生誤差，產權登記面積超出合同約定面積，依約買受人應當補交房款的，買受人應當在出賣人書面通知送達或視為送達之日起十五日內足額補交，否則按合同有關買受人逾期付款的約定處理且出賣人可不配合辦理合同備案、產權轉移預告登記或轉移登記手續；產權面積少于合同約定面積，依約出賣人應當退還多收的購房款的，應在買受人辦理完面積差退款手續之日起三十個工作日內一次性退還買受人多交的房款，否則，出賣人應按人民銀行公布的同期金融機構人民幣活期存款基準利率向買受人支付違約金。

6.其他約定內容

1）至于你看到的廣告宣傳及銷售人員的口頭承諾都不作準的：

與買賣該房屋有關的宣傳資料、模型、樣板房、廣告、口頭宣傳等僅供參考，所有信息均以政府最終批準和實施的文件和合同及其附件、補充協議的內容為準。

2）樣板間也是以非交付標準做了免責說明：

雙方確認，出賣人所修建和裝修的示范房屋（樣板房）僅作風格展示和形象展示之用，體現的是同類待交付房屋可能呈現的一種狀態，不屬于確定和約定的內容，不作為交付標準，買受人承諾不基于樣板房向出賣人主張權利，有關本合同約定的該商品房的結構、空間、功能系統、裝修配置標準等所有內容以雙方在合同及附件和補充協議中的約定為準。

3）關于小區內設施的權益也有相關的約定：

6、出賣人在該商品房所在樓棟的屋頂、外墻面上，或者在小區地面上設立與本項目、本企業及所屬集團有關的標志、旗臺/桿等的，買受人對此不持任何異議，出賣人亦無須向全體產權人支付任何費用。

7、按照規劃設計建設的小區中的經營性配套建筑物、構筑物（包括但不限于會所、室內外游泳池/場、各種室內外球場等）的房屋所有權和土地使用權，歸出賣人所有；已經計入小區房屋公攤面積的，歸小區全體業主或者該樓全體棟業主共有。

8、小區內儲藏室、地下室或地下人防工程、地下車位、未占用公共道路和綠地的地上車位的所有權或使用權歸出賣人所有，出賣人有權將這些物業有償轉讓、出租或贈與等，收益全部歸出賣人。

這個補充協議比起現在被廣為投訴的合同霸王條款來說，大多還算是對等的，還不算過分。如果買受人簽了這個以后，以上內容開發商已經盡了告知的義務，買受有就沒有理由說開發商耍流氓了：

在簽訂合同和本協議之前，出賣人已在本項目銷售現場向買受人明示法律法規規定應該明示的合同文本、文件、證書及重要提示。買受人閱悉并且理解上述明示的合同文本、文件、證書及重要提示，且無異議，對所認購的房屋狀況、交易條件、周邊環境已有充分了解。

其他的未提出來的內容還有很多，所以簽合同之前認真看一下有什么壞處呢？